【正文】 展空間相對(duì)較小。 2． 6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 江西舊貨大市場有限 責(zé)任 公司于 2021 年 11 月，對(duì) XX 市房地產(chǎn)市場 ， 特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對(duì)性的大型舊貨交易市場調(diào)查。 （ 2） 交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市 干道 ，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。專業(yè)市場的扎堆對(duì)未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個(gè)市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。 該 開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 7。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 8 頁 共 33 頁 8 （ 2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。 四至范圍： 東向：西津一路 西向：文峰路 南向：白家一路 北向：贊賢路 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 7 頁 共 33 頁 7 2． 2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo) 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約 70 畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約 60000 平米專業(yè)市 場，其中 總建面積 20％ 部分為項(xiàng)目自身配套公寓 、辦公、物管營銷 ，擬建市場經(jīng)營包括 機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè) 區(qū)，日用五金 雜貨 區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、 電動(dòng)車、 自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū) 等 12 大類 數(shù) 百個(gè)品種 。 （ 4） 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 本項(xiàng)目選地位置， 其主要目的也是關(guān)鍵要素就是 要 借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項(xiàng)目長足發(fā)展提供 有力保證。開發(fā)區(qū)位于 XX 市中心城區(qū)的西南部， 105 國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距 XX 火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等 10 大類上百個(gè)品種，年交易額 3 億 多 元 。 1． 2 項(xiàng)目開發(fā)公司簡介 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由江西 XX 舊貨大市場運(yùn)營公司組建而成。目前正在開發(fā)江西省唯一一個(gè)舊貨大市場項(xiàng)目，項(xiàng)目位于解 放東路，香江家居城斜對(duì)面，現(xiàn)總用地 面積 為 110 畝， 建筑面積達(dá) 10 萬平米，大小店鋪 700 余個(gè)， 預(yù)計(jì)擴(kuò)展到 160 畝。 江西舊貨大市場 通過 10 年成功運(yùn)作 ，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。 園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向 內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對(duì)接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。 項(xiàng)目總概況 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 4 頁 共 33 頁 4 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 5 頁 共 33 頁 5 1． 4 項(xiàng)目基本 指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 :約 10000 萬元 項(xiàng)目總體 :店面、辦公用房、倉儲(chǔ)及其他附屬設(shè)施總計(jì)建筑面積約 60000 平方米 投入使用時(shí)間 :2021 年 10 月 1． 5 可行性研究報(bào)告編制目的 （ 1） 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 （ 5） 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。 2． 3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施 項(xiàng)目地塊處于 XX 市文峰路與贊賢路交匯東處， 距 XX 市最中心地僅 4 公里， 項(xiàng)目北面有 XX 汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。 （ 3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資 源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。 48 平方公里。 隨著 XX 工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有 861 萬人口、扼守江西南大門，貫穿廣州和南昌的 XX 唯一大型舊貨交易市場，本項(xiàng)目發(fā)展勢必成為 XX 之大勢所趨。 （ 3） 項(xiàng)目發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層 面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。本次調(diào)研工作由江西舊貨 大市場有限 責(zé)任 公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 10 頁 共 33 頁 10 在接受本次調(diào)查的市民中，面對(duì)均價(jià)超過 3500 元 /平米的住宅市場， 48%的被訪者不打算購買住宅， 26%的客戶打算在 25年內(nèi)購房，僅 26%的客戶打算在 12 年內(nèi)購房。 （ 2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的 重中之重。 （ 3） XX 舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī)，期待有效地進(jìn)行市場整合。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合 XX 市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評(píng)估、鑒定、儲(chǔ)存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。經(jīng)過近年來 XX 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作， XX 市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。 機(jī)電 設(shè)備，舊機(jī)動(dòng)車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。 本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把 XX 舊貨大市場整合優(yōu)化， 拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展， 吸引眾多經(jīng)營者、消費(fèi)者，從而使 XX 市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 13 頁 共 33 頁 13 四 XX 市情及 相關(guān)行業(yè) 發(fā) 展 分析 4． 1 XX 市情 XX 市位于贛江上游，江西南部，簡稱贛南。 94 萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積 (章貢區(qū)和 XX 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) )40。 2%。其中農(nóng)業(yè)人口 686。 11 ‰ 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。 7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。 2% 、 38。 停車場 農(nóng)產(chǎn)品類 水果批發(fā)市場 金豐東路 100 多 畝 /558 間 105－ 108 100％ 18－23 6 年 獨(dú)立商鋪 規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍， 人流量大，輻射廣 3300－3500 停車場、倉儲(chǔ)、銀行、餐飲 商務(wù)樓 4． 3 XX 市主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點(diǎn) : ■ 專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯 XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 15 頁 共 33 頁 15 從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個(gè)市場互為補(bǔ)充互相呼 應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面； ■功能分區(qū) 較為合理 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的功能分區(qū) 較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理， 格局規(guī)范 ，比如 XX 家具大市場、 XX 市汽車大市場等； ■市場規(guī)劃 有一定前瞻性 現(xiàn)有 專業(yè) 市場的規(guī)劃 ， 多 具有 一定 前瞻性目光 ， 市場內(nèi)道路規(guī)劃 ， 店鋪格局 ， 倉儲(chǔ)方面出現(xiàn)了 有明確區(qū)隔，功能布局較為合理； ■ 物業(yè)管理 較為嚴(yán)謹(jǐn) 現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理 相對(duì)較好 ， 如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應(yīng)及時(shí)，管理井然有序； 4． 4 分析結(jié)論 根據(jù)我們這次對(duì) XX 開發(fā)區(qū)專業(yè) 市場 的 資料收集 ， 整理 ， 通過從政策宏觀面、 市場宏觀面 ， 以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析 ， 再將結(jié)果交叉后得出 : □ 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器 □ 經(jīng)營行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品 □ 尋求龍頭性 專業(yè) 市場中的空白點(diǎn) □ 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè) □ 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應(yīng)求的行業(yè) □ 先做專 ， 再做大 ， 做強(qiáng) XX 舊貨大市場可行性研究報(bào)告 江西 XX 舊貨大市場置業(yè)有限公司 33 第 16 頁 共 33 頁 16 □ 無強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭 。就 其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號(hào)召力的專業(yè)大市場，但眾多 許多市民對(duì) 舊貨行業(yè) 有較好的反響，認(rèn)為 舊貨行業(yè) 是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。 28 平方千米 ， 2021 年總?cè)丝跒?861。 67% 。 8% 。83 億元，增長 17。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。 XX 現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口