【正文】 醫(yī)院： 萬盛醫(yī)院、景星鄉(xiāng)衛(wèi)生院，目標(biāo)客戶來這主要是旅游觀光，逗留時間不會很長， 這兩醫(yī)院已經(jīng)能基本滿足其需要。具體的指標(biāo)統(tǒng)計如下 ： A 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計表 表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地 面積 m2 9009 2 建筑 面積 m2 13749 客房面積 m2 9419 配套、功能用房面積 m2 4340 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % B 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計表 表 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 m2 4727 2 建筑 面積 m2 7267 客房面積 m2 7093 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 5 頁 共 97 頁 配套、功能用房面積 m2 174 3 客房數(shù) 間 216 4 建筑容積率 5 綠化率 25% 6 建筑密度 % 項目周邊配套設(shè)施分析 一、 交通配套 項目地塊離重慶這個中國西部唯一的直轄市不到 2 小時車程 , 其中有高速路 89公里 , 路面狀況較佳的縣級公路和景區(qū)公路 23公里 , 有較好的可進(jìn)入性。 本 項目 在 萬盛區(qū) 政府 及相關(guān)部門的積極支持 下， 2021 年 12 月 31 日 ， 福星集團(tuán)正式與萬盛區(qū)政府 XX 管委會簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，作為政府 的重點扶持項目， 得到了 減免區(qū)得部分的土地契稅、人防費、配套費、出讓金等 多方面優(yōu)惠。 項目位置 本 項目地塊 位置位于重慶市萬盛區(qū) XX 風(fēng)景區(qū)南門村江流壩社（ XX 景區(qū)南大門松林賓館原址）。 此外該地 已 有旅游公司近百個，通過旅行社可以有車直達(dá)。 學(xué)校： 區(qū)縣的中小學(xué) 娛樂場所：匯鑫假日酒店的洗腳城以及該地區(qū)零散分布的小型娛樂場。二是以大城市為依托。近年來，萬盛區(qū)集中資金建成綦萬高速公路，大大拉近了萬盛與主城區(qū)之間的距離，從萬盛到主城，從原來的四五個小時車程，縮短到現(xiàn)在的一個多小時，周末到萬盛度假的游客驟然增多；與此同時，萬盛把旅游資源重新整合，依靠環(huán)線公路的連接，萬盛石林 — XX— 奧陶紀(jì) — 九鍋箐等景點形成 “ 抱團(tuán) ” 。 景區(qū)具有 “ 山清、水秀、林密、谷幽 ” 的原始特征，被評定為國家森林公園、國家 AAAA 級旅游區(qū)、重慶首家環(huán)保示范景區(qū)。投資 億元 圖 黑山鯉魚河風(fēng)景區(qū) 建設(shè)的鯉魚河峽谷風(fēng)景區(qū)，是與重慶十佳景區(qū)萬盛石林齊名的旅游風(fēng)水寶地。呈 Ｖ 型河谷的銅鼓灘，寬 10 至 60 米，最窄處僅幾米，水質(zhì)優(yōu)良，水量豐富，氣侯四季宜人，具有春早、夏涼、秋爽、冬暖的氣侯特色。呈現(xiàn)出 麥苗似菲，豆花似蝶 的景象。由于銅鼓灘秋季涼爽宜人，10 月平均氣溫可達(dá) 度 ， 11 月平均氣溫 14 度 ，也較為適宜放漂。它形成于奧陶系，是我國最古老的石林。整個景區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，其中核心區(qū)面積 平方公里，開發(fā)面積 平方公里。 此外重慶市去年全年的地方生產(chǎn)總值 (GDP)增長預(yù)計將達(dá)到 %,超出該市去年初所設(shè)的 12%目標(biāo) ,也比中國全國去年的 %預(yù)估 GDP 增長高出近一倍。這意味著，明年我市城市居民人均收入至少會比今年（預(yù)計 17220元）增加 1960 元 。加上銀行存款利率低和股市低迷，個人投資方式受到很大局限，房地產(chǎn)投資更受到人們的青睞。 （二） 日益發(fā)達(dá)的交通 、 通訊條件與假期的增多。各種豐富多彩的休閑度假形式正在逐漸為人們所接受。 按照酒店評星要求， 2021 年參加國家星級酒店的評選工作。隨著 2021 年四季度出臺的應(yīng)對危機(jī)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快 發(fā)展的一攬子計劃的實施，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速下滑的態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升勢頭逐步增強(qiáng)，整體向好態(tài)勢趨于明顯，取得了顯著的成效。 通過高速公路和縣級公路與重慶主城區(qū)相通注定了本項目的優(yōu)越的地理位置，升值潛力顯而易見。 產(chǎn)權(quán)式酒店 客房 定位主要是 20—60平米 單間、標(biāo)間及套房 等 ，價格控制在 8000— 10000 元 /平方米，總價為 16— 60 萬元。 圖 假日酒店豪華餐廳 圖 假日酒店龐大會議廳 至尊服務(wù) ： 提供接待入住、客房預(yù)定、結(jié)算、外幣兌換、餐飲 、 24 小時送餐、洗衣、房間清潔、叫醒、留言、行李接送、行李寄存、商 務(wù)秘書、 24 小時保安、機(jī)票預(yù)定、機(jī)場接送、車輛租用、代交出租車、導(dǎo)游、郵政、禮賓、保健按摩、嬰兒看護(hù)、嬰兒床、插花、維修、免費擦鞋、鐘點工服務(wù)、日用品代購服務(wù)、醫(yī)療護(hù)理服務(wù)以及其它個性化服務(wù)，給業(yè)主 超四 星級酒店享受。 （四 ）推廣：本策劃將整個項目時間分為四個時期 導(dǎo)入期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，持續(xù)期。分季度看，一季度 GDP 同比增長 %，二季度增長 %，三季度增長 %。 2021 年 中國 經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，內(nèi)需起到了關(guān)鍵作用。 CPI 和 PPI 環(huán)比由降轉(zhuǎn)升 同比降幅收窄數(shù)據(jù)顯示，前三季度我國居民消費價格 (CPI)同比下降 %，工業(yè)品出廠價格 (PPI)同比下降 %，二者均呈現(xiàn)環(huán)比由降轉(zhuǎn)升，同比降幅收窄態(tài)勢。主要原因在于：其一，新開工項目增速達(dá) %，顯示未來仍有大量在 建投資項目支撐較快的投資增速；其二， 2021年中央政府安排新增的財政投資 4875 億元之中仍有 2021 億元左右尚未投入使用，政府投資空間較大；其三，隨著外需可能逐漸恢復(fù)，政府支持中小企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策奏效，民間投資有望進(jìn)一步回升。隨著各國穩(wěn)定金融市場的政策措施取得明顯成效，金融市場風(fēng)險降低，增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)放貸的信心?；趪鴥?nèi)和全球過剩產(chǎn)能的存在和總需求的不足，我們認(rèn)為， 2021 年不會出現(xiàn)嚴(yán)重通脹。適時適度開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。 圖 19992021 年房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資及其增長率 （ 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 2． 施工和新開工面積低位增長，市場略顯供給不足 預(yù)計 2021 年全年，全國商品房施工、新開工將達(dá)到 億、 億平方米，分別同比增長 %和 %（ 2021 年分別為 億和 億平方米）。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 20 頁 共 97 頁 圖 1999 年 2021 年全國住宅施工和新開工面積及其增長率 （ 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ） 3． 銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 預(yù)計 2021年全年，全國商品房銷售面積和銷售額將達(dá)到 萬億元，其中住宅銷售面積 億平方米，銷售套數(shù)達(dá)到 850900 萬套（ 0 008 年分別為 50 62 556 萬套），銷售額為 萬億元。初步統(tǒng)計，全市生產(chǎn)總值比上年增長 %，躍上 5098 億元新臺階；地方財政一般預(yù)算收入增長 %，達(dá)到 577 億元。非公有制經(jīng)濟(jì)增加值增長 %。 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 22 頁 共 97 頁 重慶市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)重慶市國土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)已 供應(yīng)土地顯示，截止到 2021 年12 月 28 日， 2021 全年重慶市已供應(yīng) 191 塊地（含有工礦倉儲用地等），已供應(yīng)土地面積約 20210 畝，土地總收益約 373 億元，土地平均成交地價 186 萬元 /畝，折合樓面單價 2789 元 /平方米。 政府土地出讓金收入是衡量土地市場活躍度的重要指標(biāo)。 根據(jù)尚峰地產(chǎn)公布數(shù)據(jù)顯示，截止至 2021 年 12 月 31 日 23： 30 分， 2021 年重慶主城成交商品房 261166 套，成交面積達(dá)到 萬平方米。即使在房地產(chǎn)市場頂峰時期的 2021 年，重慶主城區(qū)商品房成交套數(shù)才 182699 套，成交面積 萬平方米，成交均價 3335 元 /平方米。而在市民最關(guān)心的房價問題上， 2021 年重慶主城商品房成交均價比 2021 年上漲了 %，增加了 984 元 /平方米。引進(jìn)投資 500 萬元以上競爭性項目 14 個，實際利用區(qū)外資金 億元，增長 82%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)由年初的 102%提高到 127%。全年接待游客 125 萬人次，增長 29%；實現(xiàn)旅游綜合收入 億元，增 長 %；實現(xiàn)旅游直接收入 億元，增長 %。盡管因為 2021 年全球金融危機(jī)的影響，重慶市地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一段時間的低迷，但隨著國家 4 萬億投資和地方投資的出臺， 2021 年下半年開始國民經(jīng)濟(jì) 逐步提升，重慶市也出臺了五年投資 3000 億建設(shè)和諧人居新重慶的政策，故結(jié)合以上經(jīng)濟(jì)形勢和項目本身情況， 做出以下戰(zhàn)略規(guī)劃： 戰(zhàn)略分期：本項目占地有 13749 平米，規(guī)模相對較小，所以不分期 ， 一次全部開發(fā)，建設(shè)周期為 一 年。 重慶 市 屬中亞熱帶溫潤季風(fēng)氣候區(qū)，多年平均氣溫 ℃，常年平均降雨量 毫米，年均蒸發(fā)量 毫米，年均氣壓 百帕毫巴，無霜期 311天。 XX 地處重慶市萬盛區(qū)黑山原始森林，據(jù)萬盛城區(qū) 約 20 公里。 XX 頂?shù)赘叨仍?400— 600 米之間，河谷兩岸谷坡陡直，坡度一般在 70— 80 度，部分岸坡直立在 90 度以上，高在 1200 米左右。 地塊的地質(zhì)條件分析 ①地形地貌 項目場地的地質(zhì)構(gòu)造屬新華構(gòu)造體系，位于鄂黔武隆起帶向四川中臺坳下降的斜坡上。 ③水文地質(zhì)條件 場區(qū)屬丘陵地貌，徑流條件較好，無大量富集地下水的地質(zhì)條件，地下水不發(fā) 育，僅第四系覆土層中存在少量孔隙型滯水，基巖中存在少量裂隙水，主要受降雨和生活廢水補(bǔ)給，水量較小，對施工影響不大。 其中 A 地塊位于風(fēng)景區(qū)至萬盛的公路旁，同時附近就是一公里的觀光索道，可謂占盡地利。 ④ 該項目是產(chǎn)權(quán)式酒店，因此他本身具有一般產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢。 ⑥通過實地的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前萬盛區(qū)僅有兩家三星級以上的假日酒店（匯鑫假日酒店、金芙蓉賓館）且整體接待設(shè)施落后檔次較低，規(guī)模較小。 項目劣勢分析 ① 該項目是的定位 超 四星級酒店，屬于中高等消費水平， 需要一股既有消費傾向又有消費能力的群體予以 強(qiáng)有力的 支持 。特別是重慶提出打造 “1 小時經(jīng)濟(jì)圈 ”，發(fā)展為西部最大城市群，預(yù)計 10—15 年后，經(jīng)濟(jì)圈將新增 1000 萬城鎮(zhèn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 75%，依托重慶特殊的區(qū)位優(yōu)勢和地緣政治背景還可以吸引重慶以外的國內(nèi)外游客來萬盛旅游。 重慶首個產(chǎn)權(quán)式酒店 —— 海蘭云天的成功， 可以說 為重慶 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展 提供了本土化的模板。同時，隨著近期各地政府 減免契稅 等“救市” 政策 的出臺，房地產(chǎn)市場將會逐漸好轉(zhuǎn)，相信福星公司在明年借勢推出的產(chǎn)權(quán)式酒店必將得到追捧。其三，重慶作為一個新興的直轄市，其發(fā)展?fàn)顩r與其他同等城市相比，有一定的滯后性。同時 我們認(rèn)為 本項目 的威脅主要來自于潛在的競爭者，一旦項目走向正軌，盈利開始增加，周邊難免會出現(xiàn)跟進(jìn)者 。 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及特點 （ 1） 產(chǎn)權(quán)式酒店的緣由 產(chǎn)權(quán)式酒店興起于上世紀(jì) 70 年代區(qū)歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，英文全稱是 “ TIMESHARE”（中文譯為“泰慕賽爾”） 即“時空共享”的意思。 （ 2） 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人酒店，它是投資賺取回報，進(jìn)行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房 XX 假日酒店項目可行性 分析 與 營銷 策劃報告 第 30 頁 共 97 頁 地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。 ? 純產(chǎn)權(quán)酒店 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的管理回報，同時還享有一定期限的免費入住權(quán)（如城市之光年免費入住權(quán)為 30 天）。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。他們可以使用這些“分?jǐn)?shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。 （ 4） 產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 ? 國外產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀 20 世紀(jì) 70 年代，歐美發(fā)達(dá)國家進(jìn)入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，在旅游創(chuàng)新過程中，第一批產(chǎn)權(quán)酒店在法國阿爾卑斯山脈地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐美傳播開來。 [， 1992]80 年代到 90 年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá) 40 億美元，到 2021 年，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售將達(dá) 300 億美元，在客戶類型上，有 60％是中產(chǎn)階層家庭投資， 40％為企業(yè)和社會機(jī)構(gòu) 投資。 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，約于 1995 年。