【正文】 （ 5） 創(chuàng) 新 水 平 ： 集 合 目 前 市 場(chǎng) 上 大 部 分 樓 盤 的 成 熟 創(chuàng) 新 點(diǎn) 為 一 身 。 其 中 約 有 500 畝 地 塊 功 能 規(guī) 劃 為 城 鄉(xiāng) 一 體 化 (社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 ）住 宅 、 旅 游 街 區(qū) 、 體 驗(yàn) 農(nóng) 區(qū) 、 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 等 。在 東 繞 城 線 建 成 并 與 金 渾 公 路 、 昆 曲 高 速 相 交 后 ， 加 上 新 機(jī) 場(chǎng) 高 速 、 輕軌 的 建 設(shè) ， 金 殿 野 鴨 湖 片 區(qū) 將 擁 有 5 條 不 同 等 級(jí) 的 公 路 構(gòu) 成 便 捷 的交 通 網(wǎng) 絡(luò) ， 野 鴨 湖 片 區(qū) 交 通 將 成 為 某 周 邊 區(qū) 域 中 最 好 的 區(qū) 域 之 一 。 新 某 規(guī) 劃 、 某 新 機(jī) 場(chǎng) 航 空 城 規(guī) 劃 建設(shè) 使 “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”所 在 區(qū) 域 成 為 連 接 某 市 主 城 和 空 港 新 城 的 走廊 地 帶 ， 在 交 通 條 件 上 具 備 較 好 優(yōu) 勢(shì) 。野 鴨 湖 已 被 某 市 、 盤 龍 區(qū) 列 為 社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 試 點(diǎn) 。? 推 進(jìn) 城 鎮(zhèn) 化 進(jìn) 程 ， 培 育 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 和 農(nóng) 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 的 稅 收 優(yōu) 惠 政 策 ， 讓 參與 小 城 鎮(zhèn) 建 設(shè) 的 企 業(yè) 享 受 更 多 的 政 策 扶 持 。 使 得 野 鴨 湖 項(xiàng) 目 在審 批 、 土 地 儲(chǔ) 備 、 水 利 、 電 力 、 道 路 、 管 網(wǎng) 等 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 以 及 林 業(yè) 、 環(huán) 保等 各 方 面 得 到 了 政 府 相 關(guān) 部 門 的 大 力 支 持 。 這 些 高 端 項(xiàng) 目 都 將 目 標(biāo) 瞄 準(zhǔn) 了 外 地 市 場(chǎng) 和 本 地 少 量的 高 端 購(gòu) 買 群 體 。 項(xiàng) 目 所 在 區(qū) 域 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析野 鴨 湖 未 來 的 定 位 和 發(fā) 展 將 與 世 博 城 、 東 盟 使 館 區(qū) 、 高 天 流 云 、 陽 光 高爾 夫 、 野 生 動(dòng) 物 園 、 新 機(jī) 場(chǎng) 形 成 相 互 呼 應(yīng) 的 局 面 ， 推 動(dòng) 區(qū) 域 真 正 形 成“世 博 園 － 新 機(jī) 場(chǎng) ”經(jīng) 濟(jì) 帶 。（ 1） “滇 池 ”板 塊未 來 “滇 池 ”板 塊 受 滇 池 保 護(hù) 土 地 供 應(yīng) 量 有 限 的 影 響 ， 發(fā) 展 潛 力 有 限 ；（ 2） “昆 石 路 ”板 塊“昆 石 路 ”板 塊 多 為 高 速 公 路 出 口 ,開 發(fā) 余 地 不 足 。（ 4） 休 閑 度 假 型 生 態(tài) 住 宅 ， 以 及 近 遠(yuǎn) 郊 莊 園 式 住 宅 雖 然 目 前 在 市場(chǎng) 上 剛 剛 興 起 ， 從 近 幾 年 某 市 場(chǎng) 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) 看 ， 近 遠(yuǎn) 郊 休 閑 度 假 型 生態(tài) 住 宅 將 成 為 另 一 個(gè) 主 力 形 態(tài) 。 未 來 市 區(qū) 內(nèi) 生 態(tài)住 宅 只 是 生 態(tài) 住 宅 市 場(chǎng) 的 另 類 和 少 數(shù) 。 上 半 年 某 市 房 屋 銷 售 價(jià) 格 同 比 上 漲 %。2022 年 1－ 5 月 份 某 市 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 施 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比下 降 ％ ， 其 中 ,住 宅 施 工 面 積 萬 平 方 米 ， 同 比 下 降％ 。 同 時(shí) ， 隨 著 房 地 產(chǎn) 宏 觀 調(diào) 控 政 策 的逐 步 落 實(shí) ， 各 種 類 型 的 住 房 價(jià) 格 將 出 現(xiàn) 不 同 的 發(fā) 展 趨 勢(shì) 。 　2022 年 上 半 年 各 月 新 建 商 品 住 宅 銷 售 價(jià) 格 漲 幅 分 別 為％ 、 ％ 、 ％ 、 ％ 、 ％ 、 ％ ， 呈 現(xiàn) 一 季 度 漲 幅 回 落 ，二 季 度 開 始 反 彈 的 趨 勢(shì) ， 總 體 水 平 維 持 在 高 位 。2022 年 16 月 份 ， 商 品 房 施 工 面 積 同 比 增 長(zhǎng) ％ ， 增 速 與 15月 份 持 平 。 經(jīng) 濟(jì) 適 用 房 完 成 投 資 217 億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) %， 占 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 的 比 重 為 %， 比 去 年 同 期 回 落 個(gè) 百 分 點(diǎn) 。三 、 可 行 性 研 究 的 編 制 依 據(jù)1)某 市 發(fā) 展 和 改 革 委 員 會(huì) 簽 發(fā) 的 昆 發(fā) 改 經(jīng) 貿(mào) [2022]408 號(hào) 《 關(guān) 于 某 集 團(tuán)野 鴨 湖 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 開 發(fā) 建 設(shè) “野 鴨 湖 山 水 假 日 城 ”項(xiàng) 目 立 項(xiàng) 的 批 復(fù) 》；2) 某 市 國(guó) 土 資 源 局 簽 發(fā) 的 昆 國(guó) 土 資 環(huán) [2022]19 號(hào) 《 關(guān) 于 某 集 團(tuán) 野 鴨湖 度 假 區(qū) 一 期 建 設(shè) 用 地 地 質(zhì) 災(zāi) 害 危 險(xiǎn) 性 評(píng) 估 說 明 書 審 查 意 見 》 ；3) 某 市 環(huán) 境 保 護(hù) 局 昆 環(huán) 保 復(fù) (2022)62 號(hào) 《 關(guān) 于 對(duì) 某 野 鴨 湖 假 日 小 鎮(zhèn)野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告16一 期 工 程 建 設(shè) 項(xiàng) 目 環(huán) 境 影 響 報(bào) 告 表 的 批 復(fù) 》 ；4) 云 南 省 人 民 政 府 云 政 發(fā) [2022]151 號(hào) 《 云 南 省 人 民 政 府 關(guān) 于 加 快 旅 游小 鎮(zhèn) 開 發(fā) 建 設(shè) 的 指 導(dǎo) 意 見 》 ；5) 委 托 方 《 企 業(yè) 法 人 營(yíng) 業(yè) 執(zhí) 照 》 ；6) 國(guó) 家 計(jì) 委 發(fā) 布 的 《 建 設(shè) 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 方 法 與 參 數(shù) (第 3 版 )》 ；7) 建 設(shè) 部 發(fā) 布 的 《 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 評(píng) 價(jià) 方 法 》 ；8)《 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 》 、 《 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 》 、 《 土 地 使 用 權(quán) 證 書 》。 可 以 滿 足 區(qū) 內(nèi) 的生 活 用 水 。 區(qū) 內(nèi) 建 設(shè) 基 礎(chǔ) 通 道 已 經(jīng) 基 本 具 備 ， 但 需 新 建 和 改 建 部 分 道 路 以 保證 建 設(shè) 。 地 塊 內(nèi) 有 部 分 原 生 草 坪 ，最 大 的 一 塊 位 于 西 北 方 的 水 庫 邊 緣 ， 草 坪 中 間 有 小 溪 流 過 。 森 林 覆 蓋 率 高達(dá) 70%以 上 。天 生 壩 水 庫 水 面 面 積 180 畝 ， 其 水 源 來 自 于 其 上 游 的 躍 進(jìn) 水 庫 。 項(xiàng) 目 地 塊地 質(zhì) 條 件 較 好 ， 無 不 良 地 質(zhì) 現(xiàn) 象 。地 處 世 博 園 － 金 殿 － 野 生 動(dòng) 物 園 風(fēng) 景 帶 與 某 新 機(jī) 場(chǎng) 之 間 ， 離 高 速 公 路 進(jìn) 出 口較 近 ， 在 區(qū) 位 上 具 有 良 好 的 戰(zhàn) 略 開 發(fā) 前 景 。野 鴨 湖 旅 游 小 鎮(zhèn) 占 地 面 積 廣 、 開 發(fā) 規(guī) 模 大 ， 開 發(fā) 建 設(shè) 將 分 期 建 設(shè) 。 4)社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 —民 俗 風(fēng) 情 區(qū) ： 地 塊 特 征 ： 位 于 場(chǎng) 地 西 南 端 ， 臨 近 雙 龍 鄉(xiāng) 鄉(xiāng) 中 心 。定 位 ： 該 地 塊 在 規(guī) 劃 場(chǎng) 地 內(nèi) 屬 高 檔 次 旅 游 服 務(wù) 區(qū) ， 主 要 服 務(wù) 高 收 入 人 群 。相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) ： 地 塊 內(nèi) 主 要 發(fā) 展 會(huì) 議 度 假 及 相 關(guān) 產(chǎn) 業(yè) 。 為 了 更 好 的 發(fā) 揮 片 區(qū) 自 然 風(fēng) 光 的 優(yōu) 勢(shì) ，充 分 利 用 其 有 利 的 區(qū) 域 條 件 ， 打 造 體 驗(yàn) 型 旅 游 的 典 范 ， 片 區(qū) 旅 游 發(fā) 展 將 以 觀光 農(nóng) 業(yè) 體 驗(yàn) 游 ， 健 康 運(yùn) 動(dòng) 休 閑 旅 游 ， 環(huán) 湖 自 然 觀 光 度 假 游 為 主 。 （ 5)符 合 區(qū) 域 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 發(fā) 展 狀 況某 目 前 的 人 均 居 住 面 積 較 低 （ 平 方 米 ） ， 如 果 用 房 地 產(chǎn) 發(fā) 展 的不 同 階 段 來 衡 量 ， 目 前 某 房 地 產(chǎn) 僅 處 于 初 級(jí) 階 段 ， 離 全 國(guó) 平 均 水 平（ 平 米 ） 還 有 較 大 距 離 差 距 ； 同 時(shí) ， 離 國(guó) 家 規(guī) 定 的 小 康 標(biāo) 準(zhǔn)（ 25 平 米 ） 、 以 及 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 的 標(biāo) 準(zhǔn) （ 35 平 米 ） 則 更 遠(yuǎn) ,因 此 ， 房 地 產(chǎn) 市場(chǎng) 的 需 求 潛 力 和 發(fā) 展 空 間 也 是 巨 大 的 。 2022 年 4 月 ， 省 建 設(shè) 廳 、 省 政 府 研 究 室 、 省 經(jīng) 委 和省 旅 游 局 等 部 門 研 究 提 出 了 旅 游 小 鎮(zhèn) 建 設(shè) 意 見 ， 并 初 步 確 定 了 建 設(shè) 的 總 體 思路 和 原 則 ， 旨 在 通 過 推 進(jìn) 旅 游 小 鎮(zhèn) 的 開 發(fā) 建 設(shè) ， 形 成 一 批 主 體 鮮 明 、 交 通 便利 、 服 務(wù) 配 套 、 環(huán) 境 優(yōu) 美 、 吸 引 力 強(qiáng) ， 受 廣 大 旅 游 愛 好 者 歡 迎 的 觀 光 旅 游 、度 假 休 閑 的 新 型 小 城 鎮(zhèn) ； 使 一 批 發(fā) 展 勢(shì) 頭 好 的 旅 游 小 鎮(zhèn) 成 為 “云 南 省旅 游 名 鎮(zhèn) ”， 并 在 國(guó) 內(nèi) 外 具 有 一 定 的 知 名 度 ； 使 云 南 獨(dú) 特 的 民 族 文 化 和 地 方歷 史 文 化 資 源 得 到 更 好 地 挖 掘 、 保 護(hù) 和 利 用 。 野 鴨 湖 已 被 某 市 、 盤 龍區(qū) 列 為 社 會(huì) 主 義 新 農(nóng) 村 建 設(shè) 試 點(diǎn) 。藍(lán) 石 顧 問 公 司 是 北 京 房 地 產(chǎn) 界 先 鋒 的 、 專 業(yè) 的 投 資 和 市 場(chǎng) 顧 問 機(jī) 構(gòu) 。北 京 五 合 國(guó) 際 是 跨 國(guó) 集 團(tuán) ， 在 德 國(guó) 、 英 國(guó) 、 澳 洲 、 北 京 、 上 海 、 香 港 設(shè)有 分 支 機(jī) 構(gòu) 。云 某 地 產(chǎn) 公 司 自 成 立 之 初 就 始 終 把 內(nèi) 部 管 理 放 在 企 業(yè) 發(fā) 展 的 第 一 位 ， 并沿 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 企 業(yè) 價(jià) 值 鏈 ， 對(duì) 以 往 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 開 發(fā) 中 ， 各 業(yè) 務(wù) 鏈 環(huán) 節(jié) 、管 理 環(huán) 節(jié) 的 經(jīng) 驗(yàn) 和 教 訓(xùn) ， 按 服 務(wù) 支 撐 與 項(xiàng) 目 運(yùn) 作 兩 條 主 線 進(jìn) 行 了 重 點(diǎn)總 結(jié) ， 在 此 基 礎(chǔ) 上 形 成 了 財(cái) 務(wù) 模 式 和 開 發(fā) 模 式 的 總 結(jié) ， 在 此 基 礎(chǔ) 上 形 成 公司 項(xiàng) 目 開 發(fā) 和 經(jīng) 營(yíng) 管 理 的 操 作 制 度 和 核 心 業(yè) 務(wù) 流 程 ， 并 結(jié) 合 對(duì) 行 業(yè) 內(nèi)先 進(jìn) 經(jīng) 驗(yàn) 和 方 法 的 借 鑒 和 引 進(jìn) ， 把 模 式 總 結(jié) 作 為 一 項(xiàng) 長(zhǎng) 期 性 和 延 續(xù) 性 的 工作 ， 完 成 流 程 的 整 合 、 優(yōu) 化 和 再 造 ， 并 在 各 個(gè) 地 域 市 場(chǎng) 、 各 個(gè) 項(xiàng) 目 來 運(yùn) 用 。云 南 某 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 已 開 發(fā) 的 項(xiàng) 目 均 獲 得 了 消 費(fèi) 者 及 房 地 產(chǎn) 界 同行 的 一 致 好 評(píng) 。云 南 某 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 （ 簡(jiǎn) 稱 ： 云 某 房 地 產(chǎn) 公 司 ） 成 立 于 一 九 九八 年 ， 目 前 是 上 市 公 司 某 百 貨 大 樓 （ 集 團(tuán) ） 股 份 有 限 公 司 的 全 資 子 公司 ， 注 冊(cè) 資 本 4000 萬 元 。 因 此 集 團(tuán) 到 2022 年 開 始 進(jìn) 一 步 聚 焦 房 地 產(chǎn) ， 確 立 了 房地 產(chǎn) 以 云 南 公 司 （ 云 南 某 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司 ） 發(fā) 展 為 基 礎(chǔ) ， 同 時(shí) 將 集 團(tuán)公 司 的 優(yōu) 勢(shì) 資 源 集 中 到 房 地 產(chǎn) 業(yè) 務(wù) 領(lǐng) 域 ， 使 得 資 源 愈 加 集 中 、 管 理 愈 加精 煉 、 目 標(biāo) 愈 加 明 確 。 野 鴨 湖 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 公 司 在 土 地取 得 后 ， 原 野 鴨 湖 旅 游 公 司 將 在 建 設(shè) 中 的 項(xiàng) 目 轉(zhuǎn) 讓 給 野 鴨 湖 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告6公 司 。2022 年 11 月 ， 云 南 省 政 府 正 式 批 復(fù) 野 鴨 湖 進(jìn) 入 首 批 旅 游 小 鎮(zhèn) 進(jìn) 行開 發(fā) 建 設(shè) 。為 了 開 發(fā) 的 需 要 ， 必 須 對(duì) 已 取 得 的 國(guó) 有 土 地 進(jìn) 行 土 地 用 途 的 變 更 。 2022 年 ， 經(jīng) 某 市 整 頓 土 地 秩 序 完 善 土 地 手 續(xù) 領(lǐng) 導(dǎo) 小 組 批 準(zhǔn) ， 給 予野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告5完 善 了 野 鴨 湖 的 土 地 手 續(xù) ， 并 于 2022 年 5 月 取 得 了 國(guó) 有 土 地 使 用 證 ，批 準(zhǔn) 的 土 地 用 途 為 旅 游 用 地 。 現(xiàn) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 屬 于 小 鎮(zhèn) 一 期 建 設(shè) 項(xiàng) 目 。一一一 概 況一 、 項(xiàng) 目 背 景 項(xiàng) 目 名 稱 ： 野 鴨 湖 山 水 假 日 城野鴨湖山水假日城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告4 項(xiàng) 目 公 司 概 況項(xiàng) 目 開 發(fā) 單 位 ： 某 集 團(tuán) 野 鴨 湖 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 地 址 ： 某 市 東 風(fēng) 西 路 99 號(hào) 新 紀(jì) 元 廣 場(chǎng) 16 樓法 定 代 表 人 ： 陳 益 民 注 冊(cè) 資 本 ： 肆 仟 萬 元 （ 實(shí) 收 資 本 4000 萬 元 ）企 業(yè) 性 質(zhì) ： 有 限 責(zé) 任 公 司房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 資 質(zhì) ： 叁 級(jí)經(jīng) 營(yíng) 范 圍 ： 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 經(jīng) 營(yíng) ； 建 筑 材 料 、 裝 飾 材 料 、 廚 具 、 空 調(diào) 設(shè) 備 、衛(wèi) 生 潔 具 、 五 金 交 電 、 礦 產(chǎn) 品 、 金 屬 材 料 的 銷 售 （ 以 上 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 中 涉 及 國(guó) 家法 律 、 行 政 法 規(guī) 規(guī) 定 的 專 項(xiàng) 審 批 ， 按 審 批 的 項(xiàng) 目 和 時(shí) 限 開 展 經(jīng) 營(yíng) 活