維也納酒店項目可行性研究報告-wenkub.com
2025-05-07 18:09 本頁面
【正文】 當酒店經(jīng)營虧損或達不到約定效益時，酒店管理公司承擔虧損或不收取管理費用；當酒店經(jīng)營的效益達到約定時酒店管理公司收取利潤2~5%的管理費；但酒店收益超過一定比例時，酒店管理公司不僅可以取得固定的管理費，還可以從超額利潤中取得一定比例的分成。 按照項目現(xiàn)有成本率68%計算經(jīng)營收益：開房率月客房收入月客房成本回報方式回報成本利潤20年利潤（萬元）40%1691856元約1150462元免月供65590911451527487%回報825454284060681750%2114820元約1438078元免月供655909208335007%回報825454148712356960%2537784元約1725693元免月供65590915618237487%回報8254541336332170%2960748元約2013309元免月供65590929153069977%回報825454121985292880%3383712元約2300924元免月供655909426879102457%回報825454257334617690%3806676元約2588540元免月供655909562227134937%回報8254543926829424五 可行性研究結(jié)論與建議一、可行性研究結(jié)論經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對20042005年產(chǎn)業(yè)導向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為：■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃■ 在20042006年將該項目投放市場的時機是可行的■ 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、實力以及資金儲備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項目的正式運營條件基本成熟結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！二、項目主要問題的解決辦法和建議（一）、如何提高酒店的盈利能力？引進知名酒店管理公司作酒店管理顧問隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，酒店之間的競爭歸根結(jié)底已成為酒店管理公司之間的競爭。項目尚需投入的資金來源渠道項目尚需投入的資金為酒店經(jīng)營成本及每月返還業(yè)主的款項，項目后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。5％）三、酒店總銷售收入估算已知條件：酒店可售面積 S1＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價格 P1=7000元/㎡酒店首層商業(yè)部分面積 S2≈500㎡酒店首層商業(yè)部分價格 P2==12000元/㎡酒店總銷售收入 V=S1 P1 + S2 P2 = 7000+ 500 12000 =147506330元所以，酒店客房和首層商業(yè)部分銷售總收入約為：（人民幣）。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負擔和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：7000元/㎡（177。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標準和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務流程的基礎上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。三 項目定位維也納酒店為維也納投資股份有限公司全資擁有，是維也納鎮(zhèn)為改善投資環(huán)境而興建起來的。即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報的方式。因此，此種方式不符合我們對酒店最佳出路的要求。根據(jù)項目目前情況，我們認為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進對項目的高效經(jīng)營管理根據(jù)本項目情況，我們認為有三種方案可供選擇：n 整體出讓n 抵押貸款n 產(chǎn)權(quán)式酒店一、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時轉(zhuǎn)讓的方式。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，維也納房地產(chǎn)都是深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。整體來看，維也納酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學理性的發(fā)展手段，本項目運營條件成熟，時機合理，市場醞釀形勢及周邊配套完善，受國家經(jīng)濟發(fā)展總趨勢及深圳經(jīng)濟特點的利好影響，本項目前景展望非常良好。兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風險）(一) 項目進行準確市場定位，并通過實施具有極強針對性的營銷方案及投資回報承諾方案，吸引客戶購買；(二) 針對自身酒店配套設施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進高品牌度娛樂餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；(三) 利用政府背景優(yōu)勢對項目進行信譽擔保；結(jié)論：通過對比分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本項目的各種因素，維也納認為：本項目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項目的市場風險可以有效應對和規(guī)避，并會有良好的市場表現(xiàn)。劣勢（W）(一) 項目入住客戶類型單一化，入住率偏低；(二) 項目配套設施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足；(三) 項目周邊商業(yè)氛圍較弱；(四) 項目內(nèi)部酒店功能性設計存在缺陷。從長遠來看，在維也納經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速帶動作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。具有公寓和寫字樓，是復合型酒店物業(yè)小結(jié)：各酒店客房價格一般在對外公布價基礎上給予很大折扣，一般在4折左右。維也納酒店市
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