【正文】 建議如下：——酒店設施功能有必要強調創(chuàng)新性，例如可以在酒店客房和其他營業(yè)環(huán)境充分配置電腦沖浪功能，打造某的新概念“E”化商務酒店，突出品牌形象，并滿足現(xiàn)代商旅客人的需求。 有必要選擇組建優(yōu)秀的具有豐富的四星級酒店工作經驗的專業(yè)管理團隊，籌備期間一線員工的培訓要有足夠的時間，使員工均能掌握熟練的服務技能，保證經營入市期間的服務質量，實現(xiàn)以服務穩(wěn)定客源，以服務擴張客源的目標。 不可測的政經異動與疫情風險：——政經異動如地區(qū)沖突等可能影響中國的經濟發(fā)展，甚至影響某投資發(fā)展與項目的正常實施。競爭對手的增加，市場競爭的加劇，有可能會導致彼此壓價傾銷，致使酒店的利潤下降，投資回收期拉長。=三、不確定性分析：——略1． 敏感性分析：——略 ——項目的財務敏感性分析計算表變化因素變化率內含報酬率其它基本方案增減 總投資 經營成果 經營收入2． 盈虧平衡分析：——略 四、財務評價結論： ——從酒店營業(yè)收入預測值與經營成本費用預測值進行比較，得出某商務酒店的投資回報率(ROI)為14%、投資回收期(RRI)，從這兩個指標我們可以初步得出項目經濟上可行的結論，其ROI指標高于國內一般行業(yè)，而RRI指標亦顯示出本項目的投資回收期較快，風險較低的特點。12月=—— 俱樂部月營業(yè)收入預計：■ 商務中心：—— 商務中心月營業(yè)收入預計：3萬元■ 其他收入：—— 其他月營業(yè)外收入預計：10萬元某商務酒店正常年營業(yè)收入預測總表部門營業(yè)項目月營業(yè)收入 年營業(yè)收入客房部196間客房114萬元1368萬元桑拿部水療廳+16間房51萬元612萬元餐飲部中餐廳101萬元1212萬元茶餐廳390萬元快餐廳娛樂部慢搖吧包房35間894萬元會 議會議廳/會議室商 務商務中心3萬元36萬元其 他營業(yè)外收入10萬元120萬元合 計2． 成本費用估算：——本項目正常年經營成本及費用概算標準。12月=—— 茶餐廳：250位30元/位平均消費60%上座率2餐365天247。12月=—— 中餐廳月營業(yè)額預計：101萬元■ 會議室：—— 多功能大廳：1間5000元/天30%使用率365天247。12月=229950元/月—— 四樓按足區(qū)：30間50元/雙鐘70%上座率3次/日365天247。12月=214620元/月—— 行政層套房 15間500元60%開房率365天247。——債務資金籌措：本項目需銀行貸款 萬元，其中用于固定資產投 萬元，占項目總投資的 ％；流動資金貸款 萬,占項目總投資的 ％.——資金籌措表資金籌項目籌措金額項目總投資（萬元）甲方企業(yè)自籌 （萬元）乙方企業(yè)自籌 （萬元）銀行貸款 （萬元）其 它第八章：項目財務評價 一、評價依據：——本項目的財務評價主要以酒店營業(yè)收入預測值與經營成本費用預測值進行比較，得出投資回報率及投資回收期兩個主要投資參考指標，其他經濟評價暫略。序號部門間/位數(shù)設施投資標準金額(萬)備注01經濟客房14425000元/間360萬元02商務客房(E客房)3635000元/間126萬元03行政套房1550000元/間75萬元04總統(tǒng)套房1200000元/間20萬元05桑拿貴賓房16 30000元/間48萬元06凈桑602000元/位12萬元07沐足按摩302000元/位6萬元08中餐雅間1530000元/間45萬元09中餐零點廳200500元/位10萬元10中餐宴會廳280500元/位14萬元11多功能會議大廳18000000元/間80萬元含燈光音響12中會議室2(130平方)150000元/間30萬元13小會議室5(80100平方)100000元/間50萬元14茶藝棋牌房1225000元/間30萬元15港式茶餐廳250500元/位16慢搖吧200500元/位10萬元17慢搖吧音響燈光1600000元/套60萬元18夜總會包房3550000元/間175萬元含房內燈光音響19商務中心130000元/間3萬元含各種辦公設備20網球場(C2)區(qū)三樓頂140000元/個4萬元含鋪地及設施合計二、項目投資總額：項目投資總額估算表（保留至千位）序號工程或費用名稱建筑工程設備購置其它費用小計固定資產投資l工程費用主體土建改造10695㎡樓板澆鑄600㎡21萬元裝修工程21808㎡綠化工程1568㎡2第一部分費用合計2設施設備費用功能設備系統(tǒng)購置及安裝767萬元營業(yè)設備(家具/電器/衛(wèi)浴等)營業(yè)用品(布草/工衣/易耗)50萬元交通工具(小車/客車/貨車)45萬元辦公設施設備與用品30萬元后勤設施設備與用品15萬元2第二部分費用合計32其他費用士地及物業(yè)/勘察設計及前期工程咨詢費20萬元工程監(jiān)理、質監(jiān)、安監(jiān)費20萬元部分地方期及開辦費50第三部分費用合計90萬元第一、二、三部分費用合計3預備費用流動預備費200萬元鋪底預備費200萬元建設期利息/ ★合計(1+2+3+4)三、流動資金：——本項目流動資金按酒店運轉需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為400萬元，其中：投入鋪底流動資金50％共200萬元。第七章：項目投資估算 一、投資估算說明： 投資估算依據：——某市工程調價有關文件《工程投資估算編制估算辦法》；——酒店行業(yè)專用設備與投資有關標準； 工程費用：——根據工程建設方案，本項目土建改造約為10964㎡。 以酒店的性價比優(yōu)勢取勝：——針對車站旅客的特點以及酒店銷售區(qū)域內四星級酒店價格較高的狀況，采取高調的定位（準四星）、實惠的價格（三星）策略競爭市場?！块T總監(jiān)和經理是酒店高層和中、基層管理之間，上通下達，全面貫徹總經理的經營意圖和管理思路，組織部門業(yè)務活動的中堅，實施部門業(yè)務經營活動，完成預算目標。二、經營管理方案： 酒店管理模式：——酒店的管理分為五個層次：一是以董事局為代表的決策層；二是總經理經營管理層；三是以部門經理為代表的中層貫徹執(zhí)行層；四是主管、領班為代表的督導層；五是以服務員及其他技術人員構成的操作層。進度計劃橫線圖 所有的現(xiàn)場勘測變繪施工圖 安裝系統(tǒng)設備設施，裝修裝飾 調試驗收 2008 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 （月）第六章：項目經營管理方案 一、組織機構：1． 項目法人組建方案：略2． 管理機構組織方案和體系圖：——根據某商務酒店的項目規(guī)劃與接待要求，酒店將設立十一個職能部門，其中六個屬營業(yè)部門，五個后勤部門，所有職能部門均在酒店總經辦及董事會的領導下協(xié)調工作：二、人力資源配置：序號 崗位 人數(shù) 備注1服務人員309人按酒店營規(guī)模與接待量需求計算。——空調系統(tǒng)除選擇節(jié)能制冷機組和新型制冷劑外，還采用蓄冰制冷設備。本項目的節(jié)能降耗設計，主要包括以下方面：——在功能布局和房間布局上充分利用自然采光。B2區(qū)則改造為茶藝棋牌包房；0中餐食府（大廳+包房）：酒店主樓三層設為經營川粵菜為主的中餐廳，其中：A區(qū)為廚房，左側C1區(qū)設為宴會廳，B1區(qū)零點餐廳，B2區(qū)全部改造為中餐貴賓雅間；0經濟客房樓層：經濟客房樓層設于酒店主樓六至十三層，保留原隔間規(guī)劃，因客房面積較小因此價格定位面向實惠型的商旅客人，并作為承接會議和旅游的團隊用房；商務客房樓層：商務樓層客房設于酒店主樓十四至十六層，對原規(guī)劃客房進行3并2改造，可得面積較大的寬間豪華客房，所有商務樓層客房均配置上網電腦，以滿足中高層商務人士需要；1行政客房樓層：行政樓層設于酒店主樓十七樓和十八樓，對原規(guī)劃客房進行2并1的套間改造，以滿足高層次公商務人士及公司長住辦公用房需要，另十八層改造5開間豪華總統(tǒng)套房一套?！频甑哪繕耸袌鲦i定來渝旅游、商務及會議類中高層次消費賓客以及龍頭寺周邊區(qū)域的公司企業(yè)類商務消費和社區(qū)居民家庭消費市場