【正文】 （包括各類報批和勘察設計工作），為項目的順利實施做好基礎。％，所得稅后凈現(xiàn)值146萬元。項目建成后還將直接提供餐飲、服務、清潔環(huán)保等相關就業(yè)崗位，間接的增加交通運輸、商貿餐飲、旅游服務等相關行業(yè)的從業(yè)人員，在一定程度上直接或間接地為本地解決上千人的就業(yè)機會，將對康永新區(qū)經(jīng)濟的增長及維護社會的穩(wěn)定起到可觀的作用。項目建成后還將直接提供餐飲、服務、清潔環(huán)保等相關就業(yè)崗位，間接的增加交通運輸、商貿餐飲、旅游服務等相關行業(yè)的從業(yè)人員，在一定程度上直接或間接地為本地解決上千人的就業(yè)機會，將對新區(qū)區(qū)域經(jīng)濟的增長及維護社會的穩(wěn)定起到巨大的作用。該項目的建設將有效地緩解康永新區(qū)商務、會議、高檔娛樂休閑消費等不足的問題，有助于提高新區(qū)接待能力和接待檔次，促進康永新區(qū)城市形象的提升，利于區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展。因此，本項目經(jīng)營過程中應重點注意經(jīng)營收入所帶來的風險，加強項目營銷策劃。從盈虧平衡因素意義上看，基本上投產(chǎn)后只要不發(fā)生特殊情況，就可以獲利，本項目風險較小。按可供分配利潤的15％計提盈余公積金(含公益金)。5. 銷售費用包括廣告宣傳費、舉辦各種節(jié)慶活動籌辦費、銷售推介會等，按收入的3％計算。2. 折舊及攤銷為簡化計算，折舊及攤銷根據(jù)分類情況綜合考慮，房屋折舊年限按20年限進行計算，殘值率為5%，設備按10年折舊，殘值率為5%，折舊及攤銷從項目全部建成投產(chǎn)后開始計算。 基準收益率參照五年期以上銀行貸款利率，結合本項目特點和行業(yè)風險，確定基準收益率為8%。 基礎數(shù)據(jù)選取 建設規(guī)模本項目用地面積20畝，總建筑面積17256平方米。 原則1. 本評價遵循動態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔；定量分析為主，定性分析為輔的原則；2. 本評價遵循效益與成本費用計算范圍一致性原則。 資金籌措及使用計劃 資金籌措項目總投資12000萬元，其中：申請銀行貸款1000萬元；業(yè)主自籌2000萬元。3． 基本預備費：按工程費用和其它費用之和的8％估算。（2） 建設單位管理費：指項目從立項、籌建、建設、試運行、竣工驗收交付使用等全過程管理所需費用，包括建設單位開辦費和建設單位經(jīng)費，參照類似工程價格水平，按工程費用的1%估算。 投資估算說明1． 工程費用（1）建筑工程費用根據(jù)方案設計確定的建筑面積，結合建筑結構特征，套用XX市相關費用定額及配套文件估算。 招投標組織由業(yè)主委托具有相應資質的招投標中介機構組織實施本項目的招標工作，招標中介機構須按公平、公開、公正的原則組織完成編標、公告、資審、評標等工作。 招標形式采用公開招標形式確定施工單位、大型成套設備和監(jiān)理單位，采用邀標的形式確定設計單位。、設備安裝階段（2013年12月—2014年3月）完成設備安裝、室內外裝修工程。擬于2012年5月開始進行前期籌劃工作，到2014年5月完成全部工程項目。12. 安全部16人。8. 餐飲部50人。4. 銷售部客戶經(jīng)理5人。 人力資源配置 配置原則1. 一個上級的原則；2. 權責一致的原則；3. 既無空白又無重疊的原則；4. 為保證前臺的服務質量，前后臺人員按7:3的比例配備；5. 按照70%的客房開房率和餐位使用率配備人員。13. 行政事務部。主要職責是：(1) 指導并協(xié)助酒店各部門采取措施，做好防盜、防火、防災等安全保衛(wèi)工作，逐步健全安全防范規(guī)章制度，積極推行安全工作責任制，保障住店客人和員工的人身財產(chǎn)安全。主要職責是：(1) 根據(jù)酒店對客服務要求和設備運行規(guī)范，經(jīng)濟合理地安排、調度各系統(tǒng)設備運行，為賓客提供舒適、優(yōu)雅、安全的環(huán)境。(2) 負責酒店總倉庫的管理，保持合理的庫存。(2) 為客人提供一流的娛樂、健身服務。(3) 提供各類會議服務。(4) 負責客房設備、用品管理，降低營業(yè)成本。7. 客房部：由客房服務、洗衣房、PA衛(wèi)生及客房中心等組成。主要職責是：(1) 負責接待所有抵店客人。(3) 收集、整理和分析飯店內外資料，為總經(jīng)理室的決策服務。(3) 重點銷售酒店客房、宴會和會議產(chǎn)品，并與各主要客戶保持和發(fā)展良好的業(yè)務關系。(5) 組建質檢培訓網(wǎng)絡，制定并落實《服務質量評審細則》，監(jiān)督服務操作規(guī)范化、程序化。主要職責是：(1) 根據(jù)國家和地方的勞動人事政策、法規(guī)，制定酒店人事管理、勞動工資福利和員工培訓等方面的規(guī)章制度。(6) 負責酒店電腦系統(tǒng)軟、硬件的維護與管理，并對操作人員進行培訓。(2) 審核酒店當天的營業(yè)情況，并編制成營業(yè)日報表供總經(jīng)理室參考。(6) 接待訪客，協(xié)調內外關系。(2) 安排總經(jīng)理召集的有關會議和活動。3. 執(zhí)行層：由酒店中擔任基層管理崗位的員工組成，包括主管、領班、值班長等，主要職責是執(zhí)行部門下達的工作計劃，指導操作層的員工完成具體的工作，直接參與酒店服務工作和日常工作的檢查、監(jiān)督，保證酒店經(jīng)營管理活動的正常進行。生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，由城市垃圾處理場統(tǒng)一處置，不得造成二次污染。屋面雨水通過落水管排入地面雨水系統(tǒng)，進入市政雨水管網(wǎng)。所有生活污水經(jīng)生化處理達到一級標準后，排入市政管網(wǎng)。在機電設備上加吸音罩，在管道設消聲閥，以減小噪聲。 營運期的環(huán)境保護目建成后，建筑物配備的機電設備如柴油發(fā)電機、通風機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于6595dB；可選擇先進的高效低噪聲及振動小的設備，盡量減少噪聲的產(chǎn)生。為減少施工期空氣污染對環(huán)境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產(chǎn)生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。燈具選用高效、節(jié)能燈具，所有氣體放電燈及節(jié)能燈均要求功率因數(shù)≥。，由冷凍機出水溫度自動控制冷卻塔風機的轉速。9 節(jié)能及環(huán)保 節(jié)能 設計依據(jù)1.《中華人民共和國節(jié)約能源法》；2.《節(jié)約能源管理暫行條例》；；。電梯間、樓梯間、公共通道和主要出入口等場所設應急疏散指示照明，它們在正常及事故時均點燃。每層或每個防火分區(qū)的供水干管上均設置安全信號蝶閥和ZSJZ型水流指示器。整個噴淋系統(tǒng)采用進水管→消防水池→噴淋加壓泵（高位水箱）→濕式報警閥→各樓噴淋管網(wǎng)的聯(lián)合供水方式。為增強消火栓系統(tǒng)撲救能力，消火栓系統(tǒng)在室外設消防水泵接合器，并保證水泵結合器與室外消火栓的間距不超過40m，火災時消防車可從室外消火栓取水，通過接合器向室內消火栓系統(tǒng)供水。整個消防系統(tǒng)消火栓布置均保證兩股水柱能到達任意一著火點，消火栓管道連成環(huán)狀管網(wǎng)。室外道路設消火栓，建筑每層設消火栓箱，樓梯為防煙樓梯，保證疏散要求，各建筑構件的耐火構件的耐火極限及構造方法均符合《建筑設計規(guī)范》中相對應耐火等級建筑的要求和《高層民用建筑設計防火規(guī)范》中對一級或二級耐火等級建筑的要求。 消防設計（1）業(yè)主提供的主要設計依據(jù)和要求；（2）有關專業(yè)提供的技術資料和要求；（3）現(xiàn)行有關國家標準和技術規(guī)范?？头肯到y(tǒng)均采用風機盤管加新風的方式。防排煙系統(tǒng)設計。排水方式：采用重力流式。（5）閉路監(jiān)視系統(tǒng)在本工程主要出入口、各電梯轎箱及各內走道設閉路監(jiān)視攝像頭，在智能管理中心機房設多畫面切換監(jiān)視屏及監(jiān)控主機。本工程電信網(wǎng)絡及CATV網(wǎng)絡均采用光纖環(huán)路，均采用弱電橋架敷設方式，以提高信號傳輸質量和有利于改善景觀。（1）消防項目建筑消防保護等級確定為一級，所有弱電設備間共用。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設等方式。經(jīng)計算，項目計算負荷為：項目總的計算負荷為756kW，所需10kV變壓器安裝容量為1000kVA；（3）配電設施布局項目設10/，10/，通過380V低壓母線分段聯(lián)絡的結線方式。 公用工程設計 供配電設計方案（1）高層民用建筑設計防火規(guī)范(GB5004595)（2005版）；（2）民用建筑電氣設計規(guī)范(JGJ162008)；（3）10kV及以下變配電所設計規(guī)范（GB5005394）；（4）建筑物防雷設計規(guī)范（GB 500572010）；（5）汽車庫、修車庫、停車場設計規(guī)范（GB5006797）；（6）低壓配電設計規(guī)范（GB500542011）；（7）經(jīng)批準的方案設計說明及其他各專業(yè)提供的有關資料。 設計要求（1） 建筑結構安全等級：二級。博匯商務大酒店作為商業(yè)建筑，其造型設計力求形象鮮明，新穎別致的造型本身就是吸引客人的廣告標志，有利于提高客房出租率和公共活動部分的利用率。 建筑平面設計博匯商務大酒店主體建筑共十五層。 功能與美觀并重博匯商務大酒店系集酒店、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)服務中心，是新區(qū)東部的標志性服務類建筑，項目建成營業(yè)后將顯著提升新區(qū)服務功能。地塊交通組織首先從城市道路引入一條主干道至客房中心停車位處，在經(jīng)由各功能區(qū)處分別引入一條小道至功能區(qū)各樓前，再在此基礎上通過縱向道路將各功能區(qū)內部聯(lián)系起來，形成內部道路網(wǎng)格體系，使客人在內部就可以自由靈活選擇快速到達任何一個功能分區(qū)。 平面布局本項目在總體規(guī)劃布置上強調酒店各個功能之間的分區(qū)，整棟酒店分為商務中心、住宿客房中心、娛樂休閑中心、運動康體中心四個功能區(qū)。 交通組織地塊在經(jīng)22路和緯21路上分別開有出入口，建筑物側面設有消防通道以及消防登高面，沿道路一側結合綠化廣場設置部分停車位，解決臨時停車等問題。 總平面設計 功能系統(tǒng)整個地塊大致呈方形，東、北兩面臨街，因此根據(jù)功能不同，將建筑設計成L形，沿兩條道路展開。 合理性原則合理的利用土地，確立合理的開發(fā)規(guī)模和層次，完善交通、水電等公共設施，滿足住、食、行、游等活動要求。整體空間環(huán)境是現(xiàn)代人類高層次的需求。通過現(xiàn)代化的設計理念、先進的功能配置，以及先進材料的運用，將博匯商務大酒店打造為康永新區(qū)的一道新亮麗風景線。、休閑、娛樂和多種室外活動場所。經(jīng)地表觀察可知，場地現(xiàn)狀整體穩(wěn)定。華北地臺由呂梁運動形成其基礎，經(jīng)晚元古至古生代的沉積加厚及固結硬化。屬強富水區(qū)，含水層巖性以細砂、中砂、中細砂、粗砂為主，多夾小礫石。上部除地表黃河故道顆粒較粗以外，其它均為弱透水的粉土、粉土、粉質粘土互層及粉砂層等。新區(qū)位于黃河下游，土壤堆積了巨厚的松散沉積物，形成黃河沖積扇。6~9月份降水量最多，占全年降水的72%，且多暴雨。C；1月最冷，176。6 建設地址及建設條件 項目建設地址博匯商務大酒店項目選址在康永新區(qū)緯21路與經(jīng)22路交叉口處，該地塊位于康永新區(qū)腹地商務密集區(qū)，東臨康永大道，西接博匯湖岸，距新區(qū)行政中心不足千米，交通條件十分便利，在新區(qū)區(qū)域規(guī)劃中屬一類商住用地。項目功能區(qū)廣場及道路。一層為大堂、接待、商務用房；二層為餐廳及行政酒廊層；三層為會議、康體、娛樂用房，四～十五層為標準客房。結合上述目標市場細分及可能產(chǎn)生的客源量，并參照其他同類酒店，預計酒店入住率保持在50%—70%（酒店房間數(shù)為180個）。此類客源目前約占酒店總客源的20%左右，且為未來增長較快的客源，預計未來客源比例上升到30%左右。 目標市場定位博匯商務大酒店客源市場構成主要為以下幾個方面：（核心市場）主要以公司會議、商務交流、政府及企業(yè)商務接待、地方廠商商務活動等為主要形式，帶動酒店住宿、娛樂休閑、餐飲等業(yè)務發(fā)展。隨著宏觀調控政策對住宅地產(chǎn)開發(fā)的影響不斷明顯，預計將會有更多的地產(chǎn)資本分流到高檔酒店物業(yè)開發(fā)。在區(qū)域市場方面，可能會出現(xiàn)新的競爭熱點。 經(jīng)濟型酒店可能出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟型酒店近年來呈現(xiàn)出規(guī)?；?、網(wǎng)絡化和品牌化發(fā)展趨勢。按照“科研聚集、科技立城”的發(fā)展理念，新區(qū)在項目建設方面始終尊崇科研內涵。新區(qū)的功能定位是：“四區(qū)一中心”。登上此塔可以南望黃河波濤,北眺太行峰巒,東見浩瀚云海,西覽萬頃碧綠,真可謂妙趣橫生,蔚為奇觀。,游人扶梯可登臨塔的最上層。塔北面有一塔門,塔檐磚砌斗拱露出地面。，又名徽塔,也叫雁塔。大殿前有拜殿，拜殿面闊5間，進深一間，硬山卷棚灰瓦頂，用四架椽大梁，二梁頭上有卷云紋飾，大殿面闊5間，進深3間，內有3排明柱。博浪沙北面是黃河，南面是官渡河，地理位置優(yōu)越，但秦