【正文】 勘察設(shè)計：場區(qū)測量勘察、總體方案設(shè)計；初步設(shè)計及審批；施工圖設(shè)計。第八章 投資估算及資金籌措8．1估算說明 本估算為投資股份有限公司“假日酒店”項目的投資估算。項目估價包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、公用管線支管等。(1) 土地費用及出讓金：征地費：本項目建設(shè)用地通過招拍掛取得,土地出讓金及拆遷賠償費用估算：21萬元/畝247。 (8) 環(huán)境影響咨詢費：依據(jù)國家計委、國家環(huán)?？偩钟媰r格[2002]125號進行估算，并結(jié)合項目實際情況考慮。其中：，（）。（3）財務(wù)基準收益率的設(shè)定：目前全國社會財務(wù)基準收益率為8%，參照國家行業(yè)主管部門發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財務(wù)基準收益率為8%，因此本項目的財務(wù)基準收益率確定為8%。按上述的收費標準、就餐人數(shù)計，預(yù)計年餐飲收入合計為4000萬元。收費標準將參照同類級別會務(wù)收費標準計算（按酒店住宿收入的20%估算）?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。折舊費從項目經(jīng)營期第一年開始計提?？偝杀緲?gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項目評價則采用經(jīng)營成本。（3）經(jīng)營成本按項目評價原則，經(jīng)營成本是從經(jīng)濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式為：經(jīng)營成本=總成本費用折舊費攤銷費財務(wù)費用。還款付息計劃表 單位：萬元借款還本付息表序號項目建設(shè)期運營期2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1年初累計借款2還本付息額本期借款3000本期利息本期還本3借款償還資金來源年收入年總成本費用所得稅備注：貸款總額10000萬元，并在年中均勻發(fā)放，％。9．8風(fēng)險性分析（1）可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可能影響到客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化，從而影響到酒店業(yè)的發(fā)展。本項目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。（3）環(huán)保和建設(shè)風(fēng)險的應(yīng)對措施針對環(huán)境保護和生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，只要項目建設(shè)單位嚴格按項目建設(shè)設(shè)計規(guī)劃要求進行，同時按本報告中所提出的各種環(huán)保措施來操作，完全可以避免出現(xiàn)上述風(fēng)險；建設(shè)過程中的技術(shù)風(fēng)險和成本控制風(fēng)險只要建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)、組織體制和各項規(guī)章制度，引入現(xiàn)代工程管理技術(shù)，加強系統(tǒng)管理，也是完全可以避免的。 經(jīng)營管理風(fēng)險項目實施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。并且在本項目運營過程中，結(jié)合本項目的特點，實施合理的營銷策略，控制成本，保證該項目具有更好的收益。 項目建成后，可解決一部分人員的就業(yè)問題。本項目的建成將有效地提高區(qū)域土地資源的價值。所有污染物須經(jīng)處理達標才能排入市政管網(wǎng)，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的污染。10．4對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的影響 本項目建成后，對繁榮區(qū)域商業(yè)服務(wù)具有更大的帶動作用。它將整體拉動劉楠縣旅游業(yè)，同時也帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為劉楠縣區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展提高新的經(jīng)濟增長點。城市形象的提高，將有效地帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，有利于擴大內(nèi)需，拉動旅游經(jīng)濟，擴大招商引資，從根本上促進入民生活水平的提高，繁榮社會主義市場經(jīng)濟，為全面建設(shè)小康社會做出貢獻。 萬元，資金由企業(yè)自籌和銀行資金解決。（3）在建設(shè)過程中加強項目質(zhì)量管理，經(jīng)濟、合理的控制項目成本，爭取早日建成受益。 建議（1）建議在建設(shè)進度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項目的實施前期作進一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項目設(shè)計方案。（2）項目規(guī)模是適宜的本項目為市大酒店建設(shè)項目。優(yōu)雅人性化的商住項目，完善的項目物業(yè)管理，從各方面提高了人民物質(zhì)文化生活水平，為入住項目的顧客創(chuàng)造一個高水平的商住環(huán)境?！凹偃站频辍表椖康慕ǔ蓪⑽罅款櫩偷娜胱?，有利于資金的引入，同時為周邊提供專業(yè)性的服務(wù)。項目內(nèi)重新規(guī)劃的景觀系統(tǒng)，提高了區(qū)域綠化率。10．3對環(huán)境保護和生態(tài)平衡的保護 本項目的實施對環(huán)境保護具有重要意義。10．2對區(qū)域資源配置的影響 “假日酒店”項目地處劉楠縣城的重要地段，土地資源非常寶貴。本項目建設(shè)過程中，將會動用大量的人力、物力。經(jīng)過對酒店業(yè)的綜合調(diào)查及對國家政策的研究和社會發(fā)展的預(yù)測，本項目屬高級餐飲娛樂住宿，由于位置位于劉楠縣，在星級綜合酒店方面幾乎沒有競爭對手，因此本項目抗風(fēng)險能力還是比較強的。（2）影響居民收入與消費方式從目前國家政策來看，進一步提高居民的收入水平，提倡積極而健康的消費，是國家的既定方針。（2）建設(shè)過程中的風(fēng)險項目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標準，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。（2）市場風(fēng)險的應(yīng)對措施系統(tǒng)風(fēng)險屬于全行業(yè)共同面臨的風(fēng)險，市場競爭十分激烈，同質(zhì)產(chǎn)品可能會分流相當一部分客源。55假日酒店項目項目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目名稱建設(shè)期運營期第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入　　回收固定資產(chǎn)余值0　　　　　　　　　　　　　回收流動資產(chǎn)0　　　　　　　　　　　　　2現(xiàn)金流出建設(shè)投資 　　　　　　　　　　　　　流動資金200　　　　　　　　　　　　　稅金及附加經(jīng)營成本3稅前凈現(xiàn)金流量4稅前累計凈現(xiàn)金流量5所得稅　稅后凈現(xiàn)金流量　稅后累計凈現(xiàn)金流量4 折現(xiàn)系數(shù) i=8％5稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量6稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量7財務(wù)凈現(xiàn)值（i=8%)　　　　　　　　　　　　　　8投資回收期（靜態(tài)）　　　　　　　　　　　　　　9項目財務(wù)內(nèi)部收益率%　　　　　　　　　　　　　　由以上現(xiàn)金流量分析可知當折現(xiàn)系數(shù)為社會基準折現(xiàn)率8%時，；投資回收期（靜態(tài)）（含兩年建設(shè)期），%，大于社會基準折現(xiàn)率8%，從財務(wù)角度分析項目可行。（4）流動資金：按500萬元考慮流動資金。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務(wù)費用、部分直接成本等。E．其他費用其他費用包括除工資及福利費、固定資產(chǎn)折舊、維修費后公司其他管理費用等。據(jù)目前市同類項目的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的60%；客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的50%估算；B．工資及福利項目勞動定員220人，福利費按工資的14%提取。F. 營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算， 運營收入估算表序號項目收入估算（萬元）滿負荷運營（70%入住率）備注A餐飲4000B酒店住宿均價580 元/間 C洗浴、娛樂服務(wù)D會務(wù)收入E旅游商品銷售收入1500F合計％9．4 項目運營成本測算（1）經(jīng)營成本和總成本費用估算根據(jù)現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)的總成本按營業(yè)成本及管理費用、財務(wù)費用、制造費用等期間費用計算。（客房）住宿年均收入預(yù)測明細表 單位：萬元序號房間類型房價（元/套）入住人數(shù)單位（套）天數(shù)入住率收入小計1標準間 2人/間36570%2商務(wù)間 2人/間36570%3豪華商務(wù)間 2人/間36570%合計580300C．娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入（按酒店