【正文】 ．1自籌萬元 2．2銀行貸款萬元10000 3正常年收入萬元（從第4年起）4營業(yè)稅及附加萬元5年總成本費用萬元6所得稅萬元7稅后年利潤總額萬元8投資利潤率%/9借款償還期年5年10投資回收期年含2年建設(shè)期11財務內(nèi)部收益率%12財務凈現(xiàn)值萬元第二章 項目背景及建設(shè)的必要性2．1項目背景 2．1．1劉楠縣基本建設(shè)的目標與規(guī)劃 根據(jù)劉楠縣未來發(fā)展十二五計劃，今后五年是劉楠縣城市建設(shè)的關(guān)鍵時期，劉楠縣城市建設(shè)未來五年以建設(shè)一個20萬人口中等城市為目標。 建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制，加大改革開放力度，抓住機遇，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把劉楠縣城建設(shè)成為宜居宜業(yè)的現(xiàn)代化園林城市。（3）符合劉楠縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成20萬人中等城市的規(guī)劃目標。境內(nèi)山、塬、川地形地貌皆備，大體為“七山二塬一分川”。 3．1．2區(qū)域經(jīng)濟劉楠山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。2010年全年生產(chǎn)總值達到93億元，同比增長13%，%，%；，%，財政保障能力顯著增強。 本項目建設(shè)地點位于劉楠縣城區(qū)，建設(shè)路以東，國園大道以北，地震烈度按《中華人民共和國地震研究區(qū)劃圖》核定為7度。3．4基礎(chǔ)設(shè)施條件 3．4．1 供水供電 水電均為市政供應，已獲得縣政府主管部門的批準和支持。3．6政府支持本項目屬劉楠縣重點工程項目，縣委、縣政府對此非常重視，并出臺相關(guān)文件，要求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為項目建設(shè)提供了重要保障。 該地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨劉楠縣檢察院、祥瑞小區(qū)，南臨國園大道，西臨建設(shè)路，北臨居民區(qū)。同時提升酒店商住品質(zhì)，改善周邊環(huán)境。 充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對地塊開發(fā)的決策，力爭達到業(yè)主的開發(fā)期望值。詳細的平面布置見總平圖。 4．3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合項目臨街廣場布置綠化，共同形成引人入勝的入口空間，環(huán)境優(yōu)美；項目1～3層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。 4．5．2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。 生活水池和消防水池及相應增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。裙房餐廳及娛樂設(shè)施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管網(wǎng)。 5．1．5室外設(shè)施 項目內(nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管DNl50～DN100，并在環(huán)狀管網(wǎng)上布置室外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過120m，保護半徑不超過150m。5．2熱力工程 5．2．1熱力工程 （1）規(guī)劃依據(jù) 《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GBJl9—87 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范》CJJ34—2002 《劉楠縣城市總體規(guī)劃》(2010—2015)（2）規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)—集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。管網(wǎng)散熱損失系數(shù)：K1＝(已包括在熱指標內(nèi))。 項目內(nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補償直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深(指鋼管底部敷土深度)－，自采暖主干管接至每個熱用戶的入戶管標高均坡向檢查井，熱水管采用硬質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道，外保護管采用聚乙烯管。 負荷容量按單位指標估算。 5．3．3電話 由市話局引入電話電纜至項目控制中心設(shè)備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧裝電纜引至各樓后經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。 5．3．5閉路監(jiān)控 控制主機設(shè)在物業(yè)控制中心。 5．3．6火災報警及消防聯(lián)動控制 給排水專業(yè)設(shè)置消火栓，消火拴按鈕動作后，聯(lián)鎖啟動消防泵，在消防控制中心手動可直接啟動消防泵。 6．1．2治理措施 （1）廢水處理 廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。 （2）固體廢物 固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點存放與處理，由物業(yè)保潔員定時收集清運處理，納入垃圾收集外運系統(tǒng)，運至城市的生活垃圾處理場，實行無公害處理，減少環(huán)境污染。在工程設(shè)計階段嚴格遵照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》，在消防車道、消防間距、耐火等級、防火分區(qū)、安全疏散、防火構(gòu)造等各方面滿足規(guī)范要求。 6．3．2建筑設(shè)計采用適宜的房屋進深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通風。 6．3．6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對日光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié)約能源。第七章 項目管理及建筑進度7．1項目管理 為確保本項目高質(zhì)量、高標準地按進度計劃安排的工期完成。對項目建設(shè)工程質(zhì)量負主要責任的領(lǐng)導、參建單位的領(lǐng)導人和直接負責人，實行工程質(zhì)量終身追究制度。 7．1．5嚴格項目資金管理。 施工：根據(jù)規(guī)劃對基地內(nèi)原附屬物拆除，同時要落實好協(xié)作關(guān)系，土建招標與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。 投資估算范圍包括該項目土建工程、公用工程、室外工程，相關(guān)的土地費用、前期費用等其它費用。 公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖工程、照明配電工程等，按其建筑面積套用類似工程概算指標估算。667＝507萬元。 (9) 預備費:基本預備費:按工程費用的4％估算。詳見下表：總投資估算表序號名 稱單 位金 額占總投資比例（%） 一工程費用萬元 1酒店大樓建安費用2酒店后期裝修及設(shè)備采購安裝3道路及廣場1084綠化5室外管網(wǎng)6變配電及室外照明168二 其它費用萬元 1土地費用5072考古勘探費793勘察設(shè)計費3624工程監(jiān)理費5消防設(shè)施配套費6建設(shè)單位管理費1717工程招投標費用328環(huán)境影響咨詢費用159預備費基本預備費漲價預備費102610建設(shè)期利息三合計萬元 8．4資金來源企業(yè)自籌資金 ，來源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。（4）主要稅率的選取：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》及有關(guān)稅法規(guī)定，本項目所得稅率為25%、營業(yè)稅率5%、城建稅率為7%，教育附加費率3%（％計征）。參照市同類賓館收費標準，年營業(yè)天數(shù)按365天測算，預計年均出租率70%—80%。 E. 旅游商品銷售收入項目建成后平均每年可接待15萬游客，參照市同類酒店旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項目直接成本、娛樂項目直接成本、會務會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。%計算。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內(nèi)，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。，見附表：總成本費用估算表。按照等額還本付息5年還清由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業(yè)共同面臨的風險，屬系統(tǒng)風險。（1）生態(tài)環(huán)境保護風險項目建設(shè)會造成區(qū)域內(nèi)局部地表變化，；建筑風格設(shè)計不當會產(chǎn)生與自然環(huán)境不協(xié)調(diào)；建筑垃圾處理不當會產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設(shè)單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設(shè)、誰負責”的制度，堅決避免“建設(shè)性破壞和破壞性建設(shè)”現(xiàn)象發(fā)生。 政策風險國家宏觀政策以及地方政府有關(guān)規(guī)定對本項目的影響較大，主要集中在：（1）影響資金來源從目前社會經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境來看，酒店業(yè)已經(jīng)成為勢在必行的產(chǎn)業(yè)，無論從消費需求，還是國家旅游開發(fā)政策與消費導向，酒店業(yè)發(fā)展都具備了宏觀政策條件，未來一定階段內(nèi)，國家政策對旅游、酒店開發(fā)投資的影響主要是積極層面的。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。第十章 社會效益評價10．1就業(yè)效果分析 本項目的實施有利于提高社會就業(yè)率。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。在有效的土地資源上建設(shè)更多更有價值的項目，對土地資源進行了更合理地配置?！凹偃站频辍表椖吭谠O(shè)計時充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地鋪設(shè)草皮、種植四季花木、設(shè)置連廊坐凳，并設(shè)置適當?shù)膹V場綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項目的環(huán)境空氣質(zhì)量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調(diào)節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，提高項目品位。項目周圍的商業(yè)設(shè)施為商業(yè)服務提供了環(huán)境優(yōu)美的場地空間。10．5對提高人民物質(zhì)文化生活及社會福利的影響 本項目的建成，首先提高了項目區(qū)域人們的商住環(huán)境。第十一章 結(jié)論及建議 結(jié)論（1）項目的建設(shè)是必要的項目的建設(shè)是認真貫徹落實劉楠縣委、市政府提出的“加快旅游興市”戰(zhàn)略部署，打造城市名片的目標，更好地促進劉楠縣“兩型”社會的建設(shè)，提升劉楠縣旅游接待服務設(shè)施層次不高等實際問題，打造劉楠縣高規(guī)格接待服務平臺。經(jīng)測算， 萬元， 萬元，%，（含建設(shè)期2年），%，有較好的經(jīng)濟效益和一定的抗風險能力。