【正文】 經(jīng)測算， 萬元， 萬元，%，（含建設期2年），%，有較好的經(jīng)濟效益和一定的抗風險能力。10．5對提高人民物質文化生活及社會福利的影響 本項目的建成，首先提高了項目區(qū)域人們的商住環(huán)境?！凹偃站频辍表椖吭谠O計時充分考慮到環(huán)境的綠化與美化，樓宇之間空地鋪設草皮、種植四季花木、設置連廊坐凳，并設置適當?shù)膹V場綠地，規(guī)劃建筑小品、草地、花木，提高項目的環(huán)境空氣質量，減少空氣粉塵，增加空氣的含氧量，調節(jié)項目的氣候，充分發(fā)揮項目綠地的環(huán)境效益，提高項目品位。整體上說，本項目的建成將有效地提高社會就業(yè)率。只有項目運營的經(jīng)營管理水平不斷提高，項目的社會、生態(tài)和經(jīng)濟效益才能充分發(fā)揮，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。（1）生態(tài)環(huán)境保護風險項目建設會造成區(qū)域內局部地表變化，；建筑風格設計不當會產生與自然環(huán)境不協(xié)調；建筑垃圾處理不當會產生生態(tài)環(huán)境污染等問題，都應引起項目建設單位高度重視，并按各項環(huán)?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格實行“誰開發(fā)、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性破壞和破壞性建設”現(xiàn)象發(fā)生。按照等額還本付息5年還清由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。（1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營規(guī)模限度內，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費用。項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗浴項目直接成本、娛樂項目直接成本、會務會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。參照市同類賓館收費標準，年營業(yè)天數(shù)按365天測算，預計年均出租率70%—80%。詳見下表：總投資估算表序號名 稱單 位金 額占總投資比例（%） 一工程費用萬元 1酒店大樓建安費用2酒店后期裝修及設備采購安裝3道路及廣場1084綠化5室外管網(wǎng)6變配電及室外照明168二 其它費用萬元 1土地費用5072考古勘探費793勘察設計費3624工程監(jiān)理費5消防設施配套費6建設單位管理費1717工程招投標費用328環(huán)境影響咨詢費用159預備費基本預備費漲價預備費102610建設期利息三合計萬元 8．4資金來源企業(yè)自籌資金 ，來源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。667＝507萬元。 投資估算范圍包括該項目土建工程、公用工程、室外工程，相關的土地費用、前期費用等其它費用。 7．1．5嚴格項目資金管理。第七章 項目管理及建筑進度7．1項目管理 為確保本項目高質量、高標準地按進度計劃安排的工期完成。 6．3．2建筑設計采用適宜的房屋進深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內組織自然通風。 （2）固體廢物 固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點存放與處理，由物業(yè)保潔員定時收集清運處理，納入垃圾收集外運系統(tǒng)，運至城市的生活垃圾處理場，實行無公害處理，減少環(huán)境污染。 5．3．6火災報警及消防聯(lián)動控制 給排水專業(yè)設置消火栓，消火拴按鈕動作后，聯(lián)鎖啟動消防泵，在消防控制中心手動可直接啟動消防泵。 5．3．3電話 由市話局引入電話電纜至項目控制中心設備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧裝電纜引至各樓后經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。 項目內熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補償直埋敷設，采暖主干管埋深(指鋼管底部敷土深度)－，自采暖主干管接至每個熱用戶的入戶管標高均坡向檢查井，熱水管采用硬質聚氨脂直埋保溫管道，外保護管采用聚乙烯管。5．2熱力工程 5．2．1熱力工程 （1）規(guī)劃依據(jù) 《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GBJl9—87 《城市熱力網(wǎng)設計規(guī)范》CJJ34—2002 《劉楠縣城市總體規(guī)劃》(2010—2015)（2）規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)—集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質量。裙房餐廳及娛樂設施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管網(wǎng)。 4．5．2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。詳細的平面布置見總平圖。同時提升酒店商住品質，改善周邊環(huán)境。3．6政府支持本項目屬劉楠縣重點工程項目，縣委、縣政府對此非常重視，并出臺相關文件，要求市政府相關部門和有關單位，要積極支持，大力配合建設工作，政府的支持為項目建設提供了重要保障。 本項目建設地點位于劉楠縣城區(qū)，建設路以東，國園大道以北，地震烈度按《中華人民共和國地震研究區(qū)劃圖》核定為7度。 3．1．2區(qū)域經(jīng)濟劉楠山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。（3）符合劉楠縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成20萬人中等城市的規(guī)劃目標。效益指標計算表序號項 目單位數(shù)量備注1總投資萬元 2資金籌措萬元 2．1自籌萬元 2．2銀行貸款萬元10000 3正常年收入萬元（從第4年起）4營業(yè)稅及附加萬元5年總成本費用萬元6所得稅萬元7稅后年利潤總額萬元8投資利潤率%/9借款償還期年5年10投資回收期年含2年建設期11財務內部收益率%12財務凈現(xiàn)值萬元第二章 項目背景及建設的必要性2．1項目背景 2．1．1劉楠縣基本建設的目標與規(guī)劃 根據(jù)劉楠縣未來發(fā)展十二五計劃，今后五年是劉楠縣城市建設的關鍵時期，劉楠縣城市建設未來五年以建設一個20萬人口中等城市為目標。 “假日酒店”項目建設基地位于劉楠縣建設路以東、國園大道北側，由于其周邊多為行政單位、高檔住宅區(qū)，同時又緊鄰交通要道，人口大量集中，項目的建成，適時的為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了硬件設施，避免了各種資源的浪費，它提供的商住空間、商業(yè)用房對吸引外來資金和繁榮周邊經(jīng)濟起到巨大的作用。并重點研究和論述了項目建設的必要性、建設內容及方案、投資及資金籌措等內容，為本項目建設決策提供了參考依據(jù)。公司積極投身于地區(qū)房地產開發(fā)，通過協(xié)商成功取得劉楠縣國園大道與建設路交叉口東北角地塊的開發(fā)權。 1．2．2申請報告的研究范圍 根據(jù)國家有關部門對申請報告的工作范圍規(guī)定，本報告研究工作的范圍及內容如下： (1)探討項目建設的意義和必要性； (2)論證建設條件； (3)確定建設規(guī)模與工程方案； (4)安排項目建設進度； (5)研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施：(6)進行項目投資估計和確定資金籌措方式。1．5研究工作概況 我院在接受投資股份有限公司的委托后，即組織有關專家及技術人員對投資股份有限公司進行了考察和了解，對基地及其周邊環(huán)境進行了實地考察，重點了解該項目建設條件及投資股份有限公司的現(xiàn)狀。其中:酒店:, 地下室：15800平方米。 1．8．2建議 本項目位于劉楠縣國園大道沿線，項目的建成對于促進劉楠縣城區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展具有重要意義。2．2項目建設的必要性 按照上述項目背景論述分析，本項目建設的必要性如下： (1)符合劉楠縣關于加快城市建設全面推進基礎設施建設，快速推進城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路，“假日酒店”項目對國園大道沿線城市形象的提升，服務劉楠縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”，繁榮周邊經(jīng)濟，是非常必要的?，F(xiàn)轄18個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、389個行政村、45萬人，是典型的山區(qū)農業(yè)縣，也是國家扶貧開發(fā)工作重點縣。%，%；，%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13322元、農民人均純收入4338元，%和11%。 3．4．2 建設用地 本項目位于劉楠縣國園大道沿線，建設用地已完成三通一平，交通條件非常便利。項目前期工作已經(jīng)完成，工程已開工建設，目前已完成基礎部分，正在施工地下室。退距與間距遵循規(guī)劃要求標準，平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及酒店內環(huán)境。設備間設置在地下；停車場除廣場臨時停車外，地下室設置停車場。室內排水直接按重力流排出，底層單排。 5．1．6室內設施 酒店客房、商業(yè)建筑、項目公建設置室內消火栓及手提式磷酸銨鹽滅火器。 管網(wǎng)漏損系數(shù)：K2=。消防用電、備用設備不計入負荷計算。對所有進入酒店出入口、公共通道和院區(qū)主干道的人員車輛進行實時監(jiān)控，以保證顧客消費安全。糞便污水及其它少量含有有害物質的廢水經(jīng)達標處理后排入市政污水管網(wǎng)；由市政污水處理廠統(tǒng)一處理，不產生環(huán)境污染。并根據(jù)規(guī)范要求配備必要的防火滅火設施。變壓器選用節(jié)能型變壓器S9型。 7．1．3實行工程監(jiān)理制。 為加快建設進度，縮短建設時間，各階段的工作應盡量提前進行，允許有一定的交叉。場區(qū)道路廣場、綠化、公用管線根據(jù)占地面積指標估算?？紤]到本項目建設周期較長，漲價預備費按6%計。9．3運營收入及營業(yè)稅預測 項目建成后的營業(yè)內容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會務會展收入、商品銷售收入。F. 營業(yè)收入測算根據(jù)上述計算， 運營收入估算表序號項目收入估算（萬元）滿負荷運營（70%入住率）備注A餐飲4000B酒店住宿均價580 元/間 C洗浴、娛樂服務D會務收入E