錦繡人家項(xiàng)目初步市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告-wenkub.com
2025-05-11 03:23 本頁(yè)面
【正文】 第七部分 本案面市價(jià)格建議一、 本案優(yōu)劣勢(shì)分析本案具有如下優(yōu)勢(shì)： 純電梯小高層，品質(zhì)優(yōu)良，在區(qū)域有唯一性 交通便利，生活配套比較成熟，臨近本案社區(qū)人群素質(zhì)相對(duì)較高本案處于江漢區(qū)新華下路區(qū)片、金銀湖區(qū)片之間，而上述兩片近年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，這有利于本案地塊價(jià)值的體現(xiàn)，也有利于提升本案心理價(jià)位；周邊早期開(kāi)發(fā)或者入住的樓盤社區(qū)，已經(jīng)把本地區(qū)的居住環(huán)境塑造好；區(qū)域內(nèi)對(duì)本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的樓盤中，綠色家園在地段環(huán)境和品質(zhì)上低于本案，而新華家園二期（高層住宅）近期無(wú)推出跡象，真正對(duì)本案現(xiàn)實(shí)性威脅較大的樓盤剩下金色雅園一期（多層、小高層，部分磚混結(jié)構(gòu)，在售）及5月份將推出的二期項(xiàng)目，再就是統(tǒng)建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光花園四期（多層，正在外墻裝修），競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手明顯并且穩(wěn)定。目前在打樁。預(yù)計(jì)銷售價(jià)格在2750元/平米左右※ 華氏儒商花園二期位于新香港路于建設(shè)大道交匯處（商業(yè)銀行大樓后面），為華氏儒商花園的二期項(xiàng)目，一期已經(jīng)入住?，F(xiàn)開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模大，其后期項(xiàng)目將陸續(xù)上市銷售。 第五部分 總體營(yíng)銷水平分析一、在售樓盤營(yíng)銷方式營(yíng)銷推廣多采用報(bào)紙廣告、戶外廣告牌為主要吸引消費(fèi)者視野的手法，而像新世界集團(tuán)、統(tǒng)建集團(tuán)等品牌形象好的開(kāi)發(fā)商，其代表樓盤多依靠其品牌影響力。樓盤名稱社 區(qū) 配 套車 位 情 況物業(yè)管理費(fèi)（元/㎡）綠化率新華家園一期園林、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房等地下車位140個(gè)，租金200元/月，地面車位免費(fèi)33%綠色家園一期會(huì)所、花園、園林綠化、停車位不詳%陽(yáng)光花園四期花園、停車位低層車庫(kù)和地面停車位40%金色雅園一期小區(qū)綠色步行街，6300平米多功能大會(huì)所，中心花園，小區(qū)規(guī)劃有小學(xué)及幼兒園車位租金200元/月——39%澤皓雅居一期停車位，2000平米中心組團(tuán)式花園租金150元/月，售價(jià)8萬(wàn)元個(gè)約25%合 計(jì)園林、車位、會(huì)所租金150~200元/月，售價(jià)6萬(wàn)元~8萬(wàn)元/個(gè)35% 第四部分 銷售情況分析一、主要在售樓盤一覽樓盤名稱銷售率主 要 原 因總戶數(shù)剩余戶數(shù)新華家園一期約60%低樓層銷售好，高樓層和朝向采光不好的單元滯銷512205綠色家園一期25%賣點(diǎn)突出，價(jià)格適中，但位置偏遠(yuǎn)是其不足750563陽(yáng)光花園四期約30%復(fù)式單位售價(jià)2300元/平米，價(jià)格高，滯銷；發(fā)商品牌實(shí)力強(qiáng)650456金色雅園一期40%規(guī)模大，小戶型及朝向好的單位銷售情況好于大戶型單位，人氣旺1100660澤皓雅居一期20%周邊環(huán)境差，售價(jià)高，戶型面積大?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的幾個(gè)大規(guī)模社區(qū)，物業(yè)規(guī)劃配套齊全。從價(jià)格來(lái)看，低于2000元/平方米。 二、產(chǎn)品特征◎ 產(chǎn)品形態(tài)分析從上面供應(yīng)類型分析可知，楊汊湖片區(qū)住宅供應(yīng)方面，早期以多層住宅為主，如華苑小區(qū)、浩海小區(qū)、陽(yáng)光花園等；隨著區(qū)域市場(chǎng)的逐漸開(kāi)發(fā)，住宅建筑形態(tài)由多層為主向小高層為主轉(zhuǎn)變，如錦繡人家（全部為電梯小高層）、綠色家園（部分電梯小高層）、金色雅園（部分電梯小高層）、澤皓雅居（部分電梯小高層）、新華家園（全部為高層）等?！?供應(yīng)類型分析從建筑形態(tài)來(lái)看，區(qū)域內(nèi)在售樓盤中，約65棟多層，14棟小高層，4棟高層?？梢?jiàn)，就主要在售樓盤而言，楊汊湖片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)量于外圍區(qū)域市場(chǎng)在售住宅供應(yīng)量相當(dāng)，但產(chǎn)品檔次則次于外圍區(qū)域。片 區(qū)代表樓盤規(guī)模（平方米）建筑形態(tài)銷售均價(jià)（元/平米）賣 點(diǎn)銷售情況香港路片穗豐花園9萬(wàn)小高層2600實(shí)力、實(shí)在、實(shí)用現(xiàn)房鵬飛湖庭小高層2750臨湖，多功能商住樓現(xiàn)房紫藤花園小高層2800紫色文化，城開(kāi)品牌現(xiàn)房總體而言，本案所在的楊汊湖片處于開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的新華西路片（離市區(qū)中心開(kāi)發(fā)）和金銀湖片（郊區(qū)概念開(kāi)發(fā)）、香港路沿線之間，相對(duì)于周邊片區(qū)而言，整體市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平還處于中低層次。片區(qū)樓盤規(guī)模較小，均價(jià)分2400元/平米—2800元/平米兩個(gè)檔次走。主要得益于前期投資開(kāi)發(fā)商如新世界、萬(wàn)科對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推廣和炒作，以及便民看房措施。
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