【正文】 項目 金額 銷售收入 減：總投資 其中：土地成本 23690 前期成本 建造成本 不可預見費 三項費用 營業(yè)稅金及附加 土地增值稅 0 利潤 減：所得稅 凈利潤 銷售利潤率 % 投資利潤率 % 在此條件下，政府至少可獲取收益 萬元。 詳細投資支出見附件投資支出估算表。 另外，城市基礎配套費按照規(guī)劃建筑面積 280 元 /平米交付，合計繳納 萬元。 2． 銷售收入預測 由于項目周邊未來一段時間供給量大、競爭激烈，項目本身區(qū)位劣于其他競爭對手，因此參考周邊競爭樓盤銷售價格 ，考慮市場風險等因素，我們預計項目達到銷售條件下多層均價 3000 元 /平米、小高層 2800 元 /平米、商業(yè) 4500 元 /平米、儲藏室 1000 元 /平米比較合適的。 第 4 節(jié) 投資收益估算 我公司意向考察項目位于奧體中心北側，具體四至為清平路西、長松路東，玉清街北、樂川街南側，總占地面積 1000 畝，意向土地置換價格為 23 萬 /畝。 2020 年 10 月 2020 年 5 月： 三期 300 畝，建筑面積約 21 萬平米，建筑形式與二期基本相同。同時需市政府啟動土地掛牌準備工作，爭取在 2020 年 1 月份通過掛牌的方式我公司正式獲得土地的使用權。 如果要進行開發(fā)，我們有以下 要求 ： 通過對本區(qū)域的研究，結合我公司目前的成本狀況，在保證公司 12%利潤下的 ，我們可接受的土地價格為 23 萬 /畝 ，即含城市基礎配套的土地價格 萬 /畝 ； 在此價格下，我公司意向土地面積為 1000 畝， 以代建奧運場館的方式置換土地； 由于目前周邊不成熟、市場接受度低，為吸引置業(yè)者，本項目低密度、地容積率的住宅小區(qū)（前文已闡述），其 容積率在 以下。 第 3 節(jié) 本項目運作方式建議 總體來看，濰坊市在新區(qū)建設、舊城改造、退城進園等因素的推動下，近兩年樓市供應比較充足，導致了整體價格上漲乏力。 C： 茂華紫苑公館 該項目位于東風西街南側，原?；鹦腔S，開發(fā) 商為北京茂華集團。目前，正在銷售二期。目前， 在售部分全部為 90105 平米，都是三室一廳一衛(wèi)濰坊奧體項目投資建議 39 小戶型 ， 多層對外出售價格 2900 元 /平米，主要購買群體為周邊事業(yè)單位、企業(yè)員工。 而 本項目的位置要劣于鳶都新城、華景新城、魯發(fā)名城，綜合分析未來的發(fā)展?jié)摿Φ雀鞣矫嬉蛩?，我們認為本項目 整體 多層售價 3000 元 /平方米，小高層售價 2800 元 /平方米。建筑設計現(xiàn)代、時尚、大氣，形式多樣。早期產品定位中端，其部品適中即可，盡量控制成本， 提高性價比。這部分客群支付能力相對較弱、但是對區(qū)域敏感度低，易接受新鮮事物，容易引導， 追求生活品質、生活環(huán)境；向往簡約、休閑運動、健康生活。 （ 說明： 通過海信蘭郡的 先鋒引導 ，迅濰坊奧體項目投資建議 36 速帶動了周邊其他項目的 開發(fā)，目前蘭郡周邊居住氛圍逐漸形成 ） 。 故 建議項目容積率應該控制在 以下，以 多層、洋房 為主要建筑業(yè)態(tài)，同時配置少量的小高層住宅。 3． 項目規(guī)劃設想 通過對國內郊區(qū)地產的研究及對奧體項目周邊區(qū)域的研究，我們認為此區(qū)域缺少山、河、湖、溫泉等自然景觀資源，不適宜做旅游養(yǎng)生地產。政府可通過 出讓 后續(xù)成熟土地 ，獲得較多收益 。如此規(guī)模小區(qū)的建設大概需要 56 年的時間。通過會展中心的投入運營，逐步改變居民對本區(qū)域的認識，同時，通過參與性較強的體育設施的投入使濰坊奧體項目投資建議 34 用，逐步引導市民健身就去奧體中心的思維，提高片區(qū)的知名度。 濰坊奧體項目投資建議 33 如下圖奧林匹克花園，保證低容積率的同時 建設了大量運動場所： 2． 奧體片區(qū)整體運作思路 從目前來看，本區(qū)域價值尚不能完全體現(xiàn)，居民對本區(qū)域的認可度較低。 ? 項目威脅（ T） 魯發(fā)名城、鳶都新城等競爭項目 規(guī)模較大 ，區(qū)位及成熟度 優(yōu)于 考察項目 ， 后期競爭壓力較大； 周邊可開發(fā)地塊較多，近期市場公開出讓地塊近 1697 畝 （開發(fā)面積 150 萬㎡左右） ，加上舊村改造項目，未來潛在供應 量 非常大；濰坊整體市場供大于求的現(xiàn)狀不會改變， 安順片區(qū)相對其它區(qū)域，競爭優(yōu)勢不突出，本區(qū)域房地產開發(fā)風險較大；濰坊房價上漲幅度趨緩，但是成本相對剛性，開發(fā)收益率不易保證。 綜合分析 考察對象周邊配套及成熟度情況，我們判斷周邊 區(qū)域土地實際價值在 30 萬 /畝左右。 目前 三地塊 尚未開工跡象。 20202020 年周邊出讓地塊明細 宗地編號 土地位置 競得單位 面積 出讓方式 土地用途 成交價 （萬 /畝） 總金額 (萬元 ) 20207 福壽街南、長松路西 魯發(fā)置業(yè) 791,14 掛牌 住宅商業(yè) 40878 202033 玄武街南、清平路西 濰坊中惠 339,16 掛牌 住宅商業(yè) 39 13227,24 202039 東風西街北、清平路西 太有置業(yè) 56,56 掛牌 住宅商業(yè) 60 3393,6 202043 東風西街南、清平路西 北京茂華 127,46 掛牌 住宅商業(yè) 60 7647,6 202035 玉清街南、清平路東 國有投資 208,53 掛牌 住宅商業(yè) 70 14597,1 20209 玉清街南、長松路東 東興置業(yè) 173,79 掛牌 住宅商業(yè) 55 9558,45 目前， 以上地塊 實際進入開發(fā)程序的有 2020 20203 202043濰坊奧體項目投資建議 30 等三地塊。北 側地塊位于奧體中心北側，玉清路北、樂川街南，長松路東、清平路西所圍合部分。 濰坊奧體項目投資建議 28 說明：奧體中心目前僅建造了體育場，其他體育社設尚未建造。 北側 2 公里處為玄武街及濟青高速公路。 22路、 31 路、 36 路、 53 路、 59 路等 6 路公交車在北宮街靠近八九醫(yī)院附近設置了公交站點。 除此之外，八九醫(yī)院、濰坊七中位于周邊。 1． 2 周邊配套情況 地塊南側規(guī)劃建設 148 公頃的奧體中心，一期體育場已于 09 年6 月竣工投入使用，該體育場共設置 45000 座位，作為 11 屆全運會分會場之一。 第 2 節(jié) 項目概況及開發(fā)條件分析 1． 項目地塊概況 1． 1 地理 位置 本項目位于奧體中心北側，目前現(xiàn)狀為耕地。且濰坊作為三線城市，目前居民的消費理念、消費觀念還未達到運動、健康的層次，地段仍然是居民首選的因素。 目前濰坊市的高端樓盤區(qū)域主要集中在奎文區(qū)及東南側的高新區(qū)，東、南方向被廣大市民所認可，是公認的高端人士居住區(qū)。其中有代表性的為濰坊市高新區(qū)的發(fā)展情況， 濰坊高新區(qū)是 1992 年經國務院批準設立的 54 個國家級高新區(qū)之一 ，濰坊市高新區(qū)做為政府高起點、高規(guī)劃的重點發(fā)展區(qū)域，政府投入了大量的財力進行相關市政配套設施的建設及優(yōu)惠政策的扶持，并將市政府遷移至高新區(qū)。 遠景目標是“ 以奧體中心為 中心 ，統(tǒng)籌搞好 20 平方公里區(qū)域生活服務設施及道路、生態(tài)等基礎設施建設，建設一批高品質社區(qū)，使之成為宜居福地，而 最終將形成 30 萬人口規(guī)模的現(xiàn)代化新區(qū) ” 。 后市發(fā)展存在較大的不確定 性 。 6．未來幾年潛在土地供給規(guī)模較大 ，市場存在不確定性因素 除了退城進園、舊村改造 性質的 土地開發(fā)規(guī)模較大外。原因 之一 與 濰坊 土地市場不開放 、 市場化程度 有一定關系 。 以上 是濰坊房價低于周 邊地市的 主要 原因。 市場競爭 日 趨 激烈。 2020 年 12 月， 濰坊 政府出臺 33 項樓市新政 緩解市場壓力 ，要求“在 2020 年內對部分配套費減免，并緩收基礎配套 費”。 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交宗數(shù)8474301020304050高新 奎文 濰城成交宗數(shù) 20202020中心城區(qū)三區(qū)土地成交面積50822032833050010001500202025003000高新 奎文 濰城成交面積（畝） 濰坊奧體項目投資建議 23 第 4 節(jié) 濰坊市未來幾年內房地產走勢預測 1． 濰坊房地產市場 具有一定發(fā)展 潛 力 與濟南、青島、煙臺、東營、臨沂相比，濰坊房價整體偏低。由于濰坊處于城市化快速發(fā)展階段，前期中心區(qū)舊村改造及退城進園項目較多。 另外， 帶有政府性質的國有投資公司通過掛牌方式的儲備了相當規(guī)模的土地。 其中，高新區(qū) 8 宗，奎文 47 宗，濰城 43 宗 。匯嘉潤景園前期助推精裝房5500 元 /㎡（精裝標準 1500 元 /㎡），市場反應較差 ，現(xiàn)在毛坯房 3500元 /㎡左右 。 ? 劣勢： 缺乏大型購物中心 。 周邊 多層價格在 2900 元 /㎡ 左右 ， 小 高層價格在 2800 元 /㎡ 左右 ，低于多層價格 。目前整體開發(fā)水平較東部區(qū)域 低 ，整體價格 相差 500 元 /平米， 發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ? 發(fā)展趨勢： 本組團 供應規(guī)模較大 ，市場競爭激烈，小戶型 多層住宅消化較快。 ? 市場特征： 此組團 主要以北部經濟開發(fā)區(qū)為主，部分項目為退城進園項目，如麗陽四季、博銳 世 家等；部分項目 以定向團購為主，如仁和盛庭主要針對濰坊高速 職工 ，專家公寓主要針對高新區(qū)企業(yè)單位 管理人員 。 目前多層價格在 3800 元 /㎡以上，高層價格在 3300 元 /㎡ 3800元 /㎡之間。主要以盛世豪廷、丹桂里、玫瑰園為代表。從長遠看，中心組團的供應將延續(xù)目前復合地產的形態(tài)，并以商業(yè)為主導。 150 平方米 以上的 大戶型銷售率較低，如帝景灣。 ? 市場特征： 此組團的供應市場出現(xiàn)兩極分化，目前供應的住宅產品集中在大戶型 住宅 及小戶型公寓上。 西部組團： 主要集中在安順路沿線，是近兩年迅速崛起的新板塊，代表了濰城區(qū)的開發(fā)水平。 中心組團： 主要集中在以中百為中心，半徑約為 1Km 的核心區(qū)域。但西部區(qū)域經濟基礎較差，整體規(guī)劃有所欠缺。 西部區(qū)域 ：主要為永安街以西，包括安順路、長松路及豪德物流園等區(qū)域。在售 項目紛紛 調整策略，調整后的價格水平與 2020 年年初持平 ， 但是持幣觀望 依然 嚴重，大多項目處于 銷售 停滯狀態(tài) ，間接說明濰坊市場成熟度不夠 ，抗風險能力 相對 較差 。 2． 2020— 2020 年商品房價格情況 自 2020 年以來 ，濰坊 中心城區(qū) 商品住宅平均價格總體上是平穩(wěn)上升。全年商品房銷售額，比上年增長 %。 2． 近兩年來濰坊市固定資產投資增長近 1/3，其中房地產投資特別是住宅投資增長 較快 ，濰城區(qū)近兩年固定資產投資增速較快，要高于全市平均水平。鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。 “東南組團（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團應積極參與接納市級公 共建設項目，加快生活服務設施建設水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。 2． 城市布局及區(qū)域職能 2． 1 城市整體布局 濰坊中心城總體布局 為 “一心、一環(huán)、一軸、一廊” ： ? “一心”，即 月河路、北宮街、北海路及健康街所圍合的城市核心區(qū)； ? “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； 濰坊奧體項目投資建議 10 ? “一 軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸 ； ? “一廊”，即由白浪河、虞河兩側綠化帶及兩河之間休閑綠地構成的生態(tài)綠化廊道。 小結： 濰坊市經濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長 較快 ，消費能力進一步提高，對房地產 價格承受能力 逐漸增強 。 20202020年人均支配收入8500 934610318121151371615691050001000015000202002020 2020 2020 2020 2020 2020年份人均支配收入 從上表可以看出，人均可支配收入以年均 10%以上 的速度快速增長，可見濰坊市居民消費實力 逐漸增強 。 1． 2 濰坊人均可支配收入情況 2020 年，濰坊人均可支配收入 13716 元，比上年增長 %。 東部 離中心城市較遠 的 高密、諸城 ，越來越多地受到青島的輻射影響，中心城市的向心力與凝聚力亟需提升 。 數(shù)據(jù)表明 濰坊中心城市的經濟總量不大，僅占市域經濟總量的四分之一 左右。 4．轄區(qū)經濟發(fā) 展 狀況 與青島、煙臺等城市相比， 濰坊經濟有較大的差距。 20202020年房地產及住宅建設投資156,6196,4118,3 127,80501001502002502020 2020年份投資額（億元）房地產投資（億元） 住宅投資（億元） 近兩年來濰坊市固定資產投資增長 較快 ， 特別是房地產投資