【正文】 項目定位建議： 結(jié)合以上的分析及結(jié)論和我們對市場的深入、詳細(xì)、科學(xué)的市場調(diào)查，我們對項目的定位建議如下： 46 定位之一：“學(xué)生用品專業(yè)市場” 定位之二：“文化教育專業(yè)市埸” 定位之三：“家居主題商場” 定位之四：“高檔次大百貨商場” 注：以上建議性定位根據(jù)商鋪規(guī)模、位置等具體條件與貴司另行商談。 （二）商業(yè)經(jīng)營方向定位： 45 設(shè)計理念 ，形成規(guī)模經(jīng)營，與周邊其他專業(yè)市場形成優(yōu)勢互補。但一年時間過去了，后遺癥逐漸顯現(xiàn)，多個商場不能開業(yè)，演變成投資者的惡夢，極大的打擊了其投資者的信心。 （六） 關(guān)內(nèi)外人口構(gòu)成、經(jīng)濟形式構(gòu)成的差異影響：關(guān)內(nèi)關(guān)外，人口構(gòu)成不同，如關(guān)內(nèi)常住人口，戶籍人口居多，關(guān)外流動人口居多；經(jīng)濟形式構(gòu)成不 同，如關(guān)外主要為工業(yè)，關(guān)內(nèi)主要為商貿(mào)金融高科技產(chǎn)業(yè)。所以城市總體規(guī)劃中只有行 政、文化中心，而無商業(yè)中心。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會員店，家樂福有了南山、梅林兩個分店，萬佳已開了 5 個分店，天虹也分別進軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店 41 數(shù)達 5 家，茂業(yè)的三家分店控制了東門購物街東、西兩處主要入口．．．．主題式商場正在演變成為一種商 業(yè)趨勢。問題是：深圳需要那么多主題商場嗎？主題商場能解決一切市場窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂 主題商場、購物中心在功能設(shè)計上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時代的產(chǎn)物，深圳距離這個時代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)別。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無人問津。 （ 2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗鼓，隆重的二次推出來，但我們冷靜的想一想：就東方巴黎目前情況，與虎門富民相比無論是規(guī)模還是經(jīng)營格局和經(jīng)營實力相差甚遠(yuǎn)。 37 在大商家如沃爾瑪、家樂福、萬佳、天虹等紛紛爭開分店的今天，在電子、服裝、家電、裝飾建材等專業(yè)市場相繼建立的今天，在羅湖、福田、南山等區(qū)區(qū)性商圈逐漸形成規(guī)模的今天，沒有理由不相信， 大商業(yè)深圳正在全國引導(dǎo)潮流 。 綜述： 雖然大商業(yè)深圳沒有統(tǒng)一的商業(yè)中心，但區(qū)域性商圈及專業(yè)化集市正在形成，特別是南山商業(yè)圈在深圳最西部，從目前商業(yè)發(fā)展形式來看， 南山必將形 36 成一個綜合性的商 業(yè)基地，和大物流基地輻射外圍 ：四大商圈如東門步行街、華強北電子一條街、國 .貿(mào)人民南路的高檔消費品商業(yè)區(qū)、南山商圈都已經(jīng)發(fā)展成熟，而洪湖一帶的裝飾集市、筍崗片區(qū)的家具商場區(qū)等正漸成規(guī)模。 （二） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長，無論從交通上、人口分布上都不適宜形成一個全市性的商業(yè)中心。 三、商業(yè)格局已成定勢，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場、超市、購物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個新的、更具活力的大商業(yè)深圳。 二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運而生 1996 年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時代來臨了。 （二） 商場主題定位切合消費群的消費能力，勿“錦上添花” 東門及華強北表現(xiàn)得尤為明顯。東方巴黎要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過?！?！盲目中擴張從一開始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏 31 術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。 經(jīng)營品種缺少時尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上 海賓館商業(yè)圈、華強北商業(yè)圈、東門國貿(mào)商業(yè)圈。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。 ，同時所提供的服務(wù)也越來越多。 ，商品的利潤越來越小，使得商 家的利潤越來越小。 ，消費者對商場未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 ，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動。 ，四商鋪具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。 23 結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認(rèn)為 …… 。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持 ，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細(xì)的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)算調(diào)查還要詳細(xì)。 所以我們認(rèn)為，目前的商業(yè)運作所追求利潤的關(guān)鍵是 發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項目關(guān)鍵的定位問題。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅 ，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。一大批商鋪的紛紛崛起，制造了一串串的問題思考。南山區(qū)作為 1996－ 2020 年深圳總體規(guī)劃可開發(fā)土地是最多的一個區(qū)（是羅湖、福田區(qū)的三倍），未來居住人口將會大大增加，可見消費潛力和商業(yè)需求 巨大，前景不可估量。 13 C： 南山區(qū)目前成規(guī)模的商業(yè)圈主要是南新路商業(yè)老街和南油片區(qū)的沃爾瑪商圈。 而象 家樂福、沃爾瑪、日本八百伴 （現(xiàn)雖沒落，但當(dāng)初卻是許多消費者競相去往之地，也是國內(nèi)許多知名商場頂禮模拜的學(xué)習(xí)楷模，如亞細(xì)亞） 、吉之島 等，則屬大型綜合超市，比超級市場規(guī)模更大、資金實力更強，品牌知名度更高，其綜合超級市場和百貨店的特色，走平價路線，以較大的貨物吞吐量獲取較低商品成本，同時又與超級市場和百貨店展開最為正面的競爭。 它們一般不存在招 商一說，反而常常是被一些知名商城引入進駐的對象，其經(jīng)營中同商品廠家合作方式靈活多樣。 10 連鎖式超市 不同于常規(guī)意義上的便民超市、自選商場、連鎖店，占地面積和經(jīng)營規(guī)模都較大，以經(jīng)營食品（包括鮮活食品）為主、