【正文】 服務(wù)優(yōu)勢：（酒店式服務(wù)，代出租，酒店大堂）。市場存不存在曦陽山莊的啟示小戶型趨勢 梳理25—30歲為置業(yè)主力貴陽人的時尚趨向消費的市場基礎(chǔ)精品小戶型社區(qū)創(chuàng)造市場關(guān)鍵點存在風(fēng)險此區(qū)位做小戶型合不合適大社區(qū)概念大配套中天花園較差的地段價位優(yōu)勢唯一性優(yōu)勢比高層實用率高和市區(qū)比做小戶型的比較優(yōu)勢比價位2600元低區(qū)位優(yōu)勢和小河、烏當(dāng)比配套、社區(qū)、品牌優(yōu)勢定位關(guān)鍵：T戰(zhàn)略B：二房一廳（二人世界）T戰(zhàn)略定位，首個小戶型精品社區(qū)；小戶型好賣；市場空白；建安成本相對高；中天大配套優(yōu)勢；單價格改革２２００元，總價控制在10—20萬，首付2萬起，月供1000元以內(nèi)。抓住市場空白點提高性價比（如：入戶花園可隔成一間）W來自其他區(qū)域的競爭（戶型，單價，總價）。W以二房／三房為主；總價17萬—26萬，—5萬，月供1000元左右；對面花園廣場的配套建設(shè)；S密度高O（機會）相對總價低；80—120m2的市場主流戶型，緊湊型二、三房；（五）交通條件項目緊臨新添大道（貴陽至新天寨的必經(jīng)之路）旁，同時還有較大社區(qū)中天花園，過往的公交車輛有：17路、25路、51路、251路、252路、253路；中巴有：82路、95路、9路等，四、（S醫(yī)療衛(wèi)生第二人民醫(yī)院（原安寧醫(yī)院）、市第五人民醫(yī)院。因此，項目地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個較為嚴(yán)重的問題。衛(wèi)生狀況 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點：A、項目地周邊的汽車修理業(yè)比較繁榮，同時嚴(yán)重污染周邊環(huán)境。環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評判幾乎為零。（見下圖：） C、南面，中天玉蘭園。 （二）技術(shù)資料項目總占地面積：18462平方米。推廣通路定位 了解該社區(qū)消費群接觸媒體的習(xí)慣、文化層次，了解他們對媒體——廣告的心理反映。建筑產(chǎn)品定位通過對該項目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項目區(qū)域的人文習(xí)慣、生活方式以及項目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對周邊環(huán)境的地產(chǎn)項目實態(tài)、競爭勢態(tài)及建筑文化的研究，為本項目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。 報刊：首選貴陽晚報，其次都市報，節(jié)目：社會新聞、經(jīng)濟(jì)生活、體育節(jié)目；252。 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約；252。三、從消費者需求分析中梳理的產(chǎn)品方向（產(chǎn)品的最終定位還須結(jié)合宏觀及區(qū)域市場趨勢進(jìn)行綜合分析）u 產(chǎn)品市場地位：定位為貴陽市中檔偏高的商品房住宅u 價格定位：1800－2500元/平方米，均價定在2000元/㎡u 消費者市場地位：主力消費群為中等偏高收入的貴陽市民（家庭年收入為515萬元）u 產(chǎn)品定位：252。l 對項目的認(rèn)知程度216。滿足不同層次的消費者在付款量和付款方式的差異需求。有效值樣本數(shù)94個中間值20萬眾數(shù)15萬首期支付成數(shù)所占比例一成%二成%三成%四成以上%l 付款方式選擇此次調(diào)查顯示：％，采用分期付款的消費者為16％，其主要為消費能力較強的消費者，其余為一次性付款，說明貴陽市消費者逐漸接受了新型的消費模式，少數(shù)有實力或者是還不太了解銀行按揭消費模式將會采用一次性付款方式。216。l 購買商品房決定和影響因素分析經(jīng)濟(jì)學(xué)和社會學(xué)表明消費者的購買決定因素之一為消費能力，即價格，另一因素為消費需求，即產(chǎn)品的效益。 其他商業(yè)配套設(shè)施需求程度7表示經(jīng)常光顧，每月超過10次，5表示較多使用，每月使用5次，3表示偶爾使用，每月使用3次，1表示較少使用，每月1－3次。216。216。216。如圖所示：34%的被訪者認(rèn)為三房戶型面積為120平方米，其次，是110平方米和130平方米，分別占到總量的16%和17%，如圖所示：有80%的被訪者認(rèn)為四房戶型面積在140—150平方米之間。超過51％的潛在消費者偏好三房兩廳一衛(wèi)或者兩衛(wèi)，其次為兩房，所占比例為35％，少量消費者對四房或者五房有需求。 （二）消費需求和傾向研究消費者信息來源渠道分析貴陽市消費者最?？吹膱蠹堃来螢橘F陽晚報、貴陽都市報，最喜歡看的欄目是娛樂、經(jīng)濟(jì)、體育，最?？吹碾娨暸_為CCTVCCTVCCTV2與貴陽電視臺1套，觀看廣西省內(nèi)電視臺依次為貴陽電視臺1套而喜歡看的電視欄目為新聞、娛樂、體育，從調(diào)查問卷中可以看出貴陽市消費者關(guān)心國家大事、關(guān)注國內(nèi)外形勢、區(qū)域新聞，熱愛生活，崇尚健康，易接受新事物。 訪者性別特征總體來看，此次調(diào)查受訪者對象男女比例大致一致，一般來說，消費者家庭在進(jìn)行資金占用比例較大的消費品購買決策的過程中，男性占有主導(dǎo)作用，女性在購買決策意見也占有較大權(quán)重，此次調(diào)查樣本基本能夠反映購房決策性別比例。樣本分配如下：樣本分布比例城區(qū)云巖區(qū)南明區(qū)花溪區(qū)烏當(dāng)區(qū)金陽新區(qū)下屬縣市樣本數(shù)量46258834所占比例%%%%%%二、消費者特征和需求傾向研究（數(shù)據(jù)來源于消費者調(diào)查）（一）客戶特征從圖中可以看出，被訪者大多以中青年為主，25－30歲之間的樣本占了總量的近66％。（三）調(diào)查范圍：整個貴陽市：包括云巖區(qū)、南明區(qū)、小河區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和金陽新區(qū)。四季關(guān)懷宣傳推廣渠道：售樓處、報紙配套設(shè)施：特設(shè)雙語別墅幼兒園，位于小區(qū)中心2000㎡的尊貴豪華會所，配備棋牌室、臺球室、健身房…多種設(shè)施，更有室外網(wǎng)球場所場、游泳池，全新營造五彩生活購買客戶：年青上班一族、第一次置業(yè)者物業(yè)管理：㎡ ㎡特點總結(jié)：a) 售價優(yōu)勢b) 主力戶型：90—122平方c) 戶型沒有特點，方正結(jié)構(gòu)d) 金陽概念e) 交通方便f) 洋房概念四、房地產(chǎn)市場總結(jié)l 主力戶型以二、三房為主；l 價格平穩(wěn)，個別有下調(diào)趨勢，如：玉蘭園、在水一方；l 市區(qū)樓盤數(shù)量少，因價格問題，銷售較少；l 位于城郊結(jié)合部，樓盤由于性價比高，出現(xiàn)旺銷情況；l 首次和年青人置業(yè)比重增大；l 各樓盤中總價高，戶型大的單位有滯銷現(xiàn)象；l 在有一定環(huán)境、景觀配套，又有一定規(guī)模的樓盤對消費者有吸引力；l 各樓盤包裝，通路、廣告、樓書資料上日趨專業(yè)化，重視樓盤的營銷包裝，戰(zhàn)功者吸引了眾多的消費者；l 產(chǎn)品總的印象不錯；l 廣告上的投放量，賣點整理，手法專一。健康會所內(nèi)設(shè)有多種休閑娛樂設(shè)施。與山水共呼吸宣傳推廣渠道：售樓處、宣傳路牌、廣播、報紙購買客戶：市區(qū)及小河片區(qū)居民及中青年中等收入為主配套設(shè)施：坐擁600畝社區(qū)山林公園、五大健身休閑廣場、一座大型康體娛樂中心、高爾夫果嶺練習(xí)場、旗艦商業(yè)巨頭、醫(yī)療保健中心、一所中校、兩所小學(xué)、三所幼兒園，給您一個生活的王國，購物、休閑、餐飲、娛樂、渡假生活配套，盡善盡美。華誼苑位置：貴陽市陜西路152號規(guī)劃：占地面積：3300㎡；建筑面積：26000㎡；一棟高層主力戶型：兩房兩廳一衛(wèi)：—㎡占總戶數(shù)：45％三房兩廳雙衛(wèi)：㎡—㎡占總戶數(shù)：50％四房兩廳雙衛(wèi)（復(fù)式）：㎡占總戶數(shù)：5％售價：2170元/㎡起 層差30元推廣主題：城市中心生活—盡享優(yōu)越無限宣傳推廣渠道：售樓處、報紙購買客戶：二次置業(yè)配套設(shè)施：毗鄰噴水池商業(yè)圈，購物、休閑、餐飲、娛樂皆舉步可得，多路公交車直達(dá)，眾多康體運動場所在咫尺；六幼、九幼、新東門小學(xué)、貴陽六中、七中、師大、省圖書館、博物館圍繞四周，構(gòu)造立體教育體系。宣傳推廣渠道：售樓處購買客戶：多為29—49歲公務(wù)員、公司職員、經(jīng)商者等三口之家。月 小高層：㎡中天小花幼兒園、貴陽中天北京小學(xué)、在天北京四中，引進(jìn)全新教育模式，形成省內(nèi)住宅小區(qū)中最完整的一流學(xué)區(qū)，解決了業(yè)主的后顧之憂。可以看出，在本項目的位置，做小面積的一房一廳一衛(wèi)在一定程度上可以滿足部分目標(biāo)客戶的基本需求，同時，會影響項目的銷售進(jìn)度，而緊湊的小三房以其面積小總價少，功能分區(qū)明顯，能滿足一家基本居住所需，必將贏得市場認(rèn)同。第三章、在售樓盤狀況一、在售樓盤價格樓盤名稱價格（元/平方米）大正君竹苑1850起中天玉蘭園多層：2180起；小高層：2580起曦陽山莊1900小石城（一期）多層：1850起智慧龍城多層：1950起；小高層： 2280起興隆城市花園多層：1910起；小高層：1858起山水黔城小高層：1910起；別墅：4800起錦繡家園（二期）多層（電梯）：6+1 2380 小高層：12+1 2580 鳳凰佳苑1880起，30元層差（20層）鳳凰翠堤1780起廣信四季家園（三期）多層：1430起；小高層：1510起近水樓2200元/㎡起經(jīng)典時代（二期）多層（電梯）：8+1 2680；小高層：12+1 2580 振華華誼苑2170起，層差30元（27層）從上可知：貴陽市各個區(qū)域樓盤價格有明顯的差異，以云巖區(qū)與南明區(qū)的價格最高，而風(fēng)景優(yōu)美但距離市區(qū)較遠(yuǎn)的樓盤價格偏低，但較成熟的小河區(qū)由于其逐漸成熟的配套和區(qū)域大盤的帶動，小河區(qū)價格逐漸走高，但今年價格升幅較小；可以看出本市樓盤價格的區(qū)域性特征非常明顯，成熟的區(qū)域、配套齊全的區(qū)域樓盤價格自然相對較高，相反，配套缺乏，區(qū)位較偏遠(yuǎn)的樓盤價格則低。（5） 購房客戶以市區(qū)和本地居民為主購房客戶主要以市區(qū)的中等收入階層和本地居民的首次置業(yè)及換房者為消費主體。 （六）新天寨片區(qū)市場狀況（1） 市場供求量大，形成大社區(qū)較多由于市區(qū)商品房供應(yīng)量的減少，本區(qū)域住宅規(guī)劃量近年來開始劇增，市場供應(yīng)量較大，而其性價比吸引了大量市區(qū)購買者青睞，由于屬于郊區(qū)地域環(huán)境的不成熟，樓盤項目以配套、環(huán)境相結(jié)合的大型住宅小區(qū)為主。 （2） 商業(yè)配套不齊全目前無居住人口，但是由于在區(qū)域內(nèi)政府、學(xué)校、醫(yī)院、企業(yè)等的逐個進(jìn)駐，將來會慢慢形成熱點。其中以80120的面積區(qū)間為主。 產(chǎn)品分析（1） 樓盤重視外部和內(nèi)部環(huán)境開發(fā)商選擇地塊多考慮自然環(huán)境，樓盤在規(guī)劃設(shè)計上將小區(qū)環(huán)境作為主體，將大面積的土地用于綠化。因而買個好風(fēng)景，買個閑暇的好心情，成為城區(qū)購房者的新理念。將是明年房地產(chǎn)市場的新亮點。（2） 戶型以中型面積為主該片區(qū)的戶型以三房為主，三房面積100146平方米之間，屬于中型戶型結(jié)構(gòu)。（2） 樓盤供應(yīng)量大大盤成為小河片區(qū)的亮點和主力，興隆城市花園、山水黔城等超級大盤領(lǐng)引區(qū)域潮流和吸引城區(qū)消費者。這也能體現(xiàn)該區(qū)域的特征。市場產(chǎn)品（1） 樓盤主要以中高檔為主該區(qū)域樓盤的開發(fā)主要以中等和偏高端產(chǎn)品為主，高端主要由于價格而決定.（2） 戶型面積豐富，大社區(qū)的樓盤以中大戶型為主，而小規(guī)模樓盤則以過渡型、投資型的中小戶型為主經(jīng)過對在售樓盤戶型的統(tǒng)計分析，本片區(qū)的戶型面積跨度也較大，戶型從兩房、三房、四房、復(fù)式、別墅等都有。從全市范圍內(nèi)比較，片區(qū)的行情價格處于中高價位。在貴陽做商品房開發(fā)，大有可為，前途光明；l 兩城區(qū)地少人多，人口爆炸，跟據(jù)山區(qū)的特點實行組團(tuán)化，衛(wèi)星城式的快速地進(jìn)行城市化發(fā)展是必由之路；l 在理性消費漸成主流的今天二三室結(jié)構(gòu)的戶型仍然是市場住房產(chǎn)品的主流產(chǎn)品；l 商品房市場在貴陽地區(qū)應(yīng)有廣泛的市場潛量；l 三居室是人們在選擇居住產(chǎn)品時的第一需要；l 從目前的收入水平來看，總房價在1523萬的商品房是市場的主要可接受的合理價位；l 本項目的發(fā)展是以商品住宅為主，符合貴陽市的規(guī)劃政策，必將受到政府宏觀政策調(diào)控的有利影響；l 貴陽市人均GDP值2002年達(dá)到9948元（1200美元），經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為房地產(chǎn)市場啟動奠定了堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；l 當(dāng)前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已呈現(xiàn)出強勢發(fā)展態(tài)勢，增長強勁；l 普通住宅成為拉動市場的絕對主力；l 2000至2500元/平方是市場對住宅商品普遍接受的價格區(qū)間；l 貴陽市目前的住房消費仍是以經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房為主；l 郊居化居住已被接受認(rèn)同。