經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例-錦江之星為例畢業(yè)論文-wenkub.com
2025-05-03 01:22 本頁(yè)面
【正文】 （2） 由凈現(xiàn)值NPV=0可得該項(xiàng)目的可行性臨界點(diǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)：租金=160元 出租率=% 總投資=2025萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)成本占營(yíng)業(yè)額比重=% 為降低風(fēng)險(xiǎn)保證項(xiàng)目可行（NPV大于0），各項(xiàng)可控因素需進(jìn)行控制：控制價(jià)格，租金定價(jià)需高于160元；通過各種途徑吸引客源，%；控制投資規(guī)模，總投資不超過2025萬(wàn)元；控制成本，%。（2） 投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)都不是很大（投資收益率對(duì)租金、出租率彈性系數(shù)處于1~，投資收益率對(duì)總投資、成本彈性系數(shù)〈1），說(shuō)明各因素變動(dòng)對(duì)投資收益率影響有限，故該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較低，可以接受。故由稅后利潤(rùn)=0得到該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的各項(xiàng)指標(biāo)：保本租金=80元〈實(shí)際定價(jià)188元 保本出租率=41%〈預(yù)測(cè)穩(wěn)定出租率77% 保本營(yíng)業(yè)收入=550萬(wàn)元〈預(yù)測(cè)最小營(yíng)業(yè)收入851萬(wàn)元 由于保本價(jià)格、保本出租率、保本營(yíng)業(yè)收入都大大低于實(shí)際預(yù)測(cè)值，故該項(xiàng)目有較大把握贏利，風(fēng)險(xiǎn)性較低。 回收期與內(nèi)部收益率估算（1）靜態(tài)投資回收期——以凈收入抵償全部投資所需要的時(shí)間（不考慮資金時(shí)間價(jià)值）①粗略估算 公式： 其中：CI—現(xiàn)金流入；CO—現(xiàn)金流出；T—投資回收期。表6 利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期23456789101營(yíng)業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 2總成本費(fèi)用521 509 516 522 522 522 522 522 522 3營(yíng)業(yè)稅金及附加1*5%43 46 49 53 53 53 53 53 53 4利潤(rùn)總額123287 365 423 482 482 482 482 482 482 5所得稅4*33%95 120 139 159 159 159 159 159 159 6稅后利潤(rùn)45192 244 283 322 322 322 322 322 322 公積金6*20%49 57 64 64 64 64 64 64 未分配利潤(rùn)192 195 226 258 258 258 258 258 258 財(cái)務(wù)比率分析由收益費(fèi)用和利潤(rùn)情況，可得到反映酒店經(jīng)營(yíng)效益的幾個(gè)靜態(tài)指標(biāo)，列表如下：表7： 財(cái)務(wù)比率表 單位：%項(xiàng)目營(yíng)業(yè)期備注2345—10成本費(fèi)用率%61 55 52 49 =總成本費(fèi)用/總經(jīng)營(yíng)收入稅前營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%34 40 43 46 =稅前利潤(rùn)/總經(jīng)營(yíng)收入稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率%23 27 29 30 =稅后利潤(rùn)/總經(jīng)營(yíng)收入稅后投資利潤(rùn)率%15=稅后平均利潤(rùn)/總投資可知：成本費(fèi)用率以3%左右的速率逐年下降，第5年穩(wěn)定在49%；稅前和稅后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率以3%左右速率逐年上升，第5年分別穩(wěn)定在46%和31%；稅后總投資利潤(rùn)率達(dá)到15%。表4 收益估算表 單位：萬(wàn)元項(xiàng)目比重經(jīng)營(yíng)期23456789101年客房收入511 552 593 634 634 634 634 634 634 每間客房每天租金（元）188188188188188188188188188客房出租率2年餐飲收入298 322 346 370 370 370 370 370 370 3其他收入43 46 49 53 53 53 53 53 53 合計(jì)營(yíng)業(yè)總收入1851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 注： 由于只是粗略估算，且10年的通漲率難以確定，故我們不考慮通貨膨脹因素 成本費(fèi)用估算（1）營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用占當(dāng)年經(jīng)營(yíng)總收收入的約30％ 其中：原材料成本控制：同行業(yè)原材料占營(yíng)業(yè)額20%，加盟后團(tuán)購(gòu)價(jià)低于同行業(yè)20%,故原材料費(fèi)用占營(yíng)業(yè)額比重為16%；人力成本控制：比同等酒店低2/3，／間，故營(yíng)業(yè)人員約需120*30%=36人，其余保安5人，管理人員9人，共有員工50人；其中一般員工工資福利占營(yíng)業(yè)額5%，管理人員工資福利占營(yíng)業(yè)額3%；水電燃料費(fèi)占營(yíng)業(yè)額6%，其他營(yíng)業(yè)費(fèi)用占3%。（詳見表1）（2）建設(shè)投資1826萬(wàn)中：固定資產(chǎn)投資1749萬(wàn)，其中包括建安工程費(fèi)用900萬(wàn)，土地征用費(fèi)750萬(wàn)，工程其他費(fèi)用63萬(wàn)，預(yù)備費(fèi)36萬(wàn)；無(wú)形資產(chǎn)投資主要是一次性加盟費(fèi)50萬(wàn)；遞延資產(chǎn)投資重要指項(xiàng)目籌建開辦費(fèi)，約27萬(wàn)。（3）項(xiàng)目位于廈門市最優(yōu)地段，交通發(fā)達(dá)、升值潛力巨大。劣勢(shì)（W）：（1） 項(xiàng)目周圍有較多的酒店，因此有較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如：酒店名稱星級(jí)門市價(jià)優(yōu)惠價(jià)酒店地址廈門閩南大酒店四星￥498￥200福建省廈門市湖濱南路廈門心中林大酒店三星￥688￥288福建省廈門市蓮花南路18號(hào)華夏大酒店三星￥678￥310福建省廈門市廈禾路935號(hào)廈門廬山大酒店三星￥645￥278福建省廈門市蓮花路口廈門航空賓館準(zhǔn)三￥410￥278福建省廈門市蓮花南路5號(hào)廈門南方賓館準(zhǔn)三￥480￥228福建省廈門市夏禾路（2） 項(xiàng)目地處廈門最繁華地段，租金相對(duì)較高，增加投資總成本。（2）周邊商業(yè)及居住氣氛濃厚，有利于提高本項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值。另外，通過集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)原材料等還可以降低20％的成本。其服務(wù)宗旨就是“讓老百姓過上貴族生活”，“讓客人滿意”。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略（1） 簡(jiǎn)化功能項(xiàng)目的硬件產(chǎn)品和功能配置處處體現(xiàn)實(shí)用性，沒有任何多余的擺設(shè)和浪費(fèi)。經(jīng)濟(jì)型酒店大約處于二－三星級(jí)水平，故大約擬訂房?jī)r(jià)為188元/間，（無(wú)門市價(jià)與優(yōu)惠價(jià)之分）。項(xiàng)目市場(chǎng)定位：工薪層商務(wù)人士和旅游者（介于二－三
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