【正文】 ，第四年達(dá)到并穩(wěn)定于77％（參照各地“錦江之星”加盟店的經(jīng)營情況及廈門實(shí)際情況）（2）一般，經(jīng)濟(jì)型酒店年客房收入占營業(yè)總收入的60％，據(jù)此估算年?duì)I業(yè)總收入（3）一般，年餐飲收入和其他收入分別占營業(yè)總收入的35%和5%，據(jù)此估算估算結(jié)果：隨著出租率提高，營業(yè)總收入在經(jīng)營期第一年為851萬，逐年上升，第四年穩(wěn)定在1057萬，其中刻房收入占60%，餐飲收入占35%，其他收入占5%。（2）項(xiàng)目周圍尚未有同類型的酒店與我們形成競爭。項(xiàng)目用地有30多條公交車輛停靠，交通便捷，各方人流都可快速匯聚。（2）提高性價(jià)比項(xiàng)目把性能提升的重點(diǎn)放在了客房上，不僅空調(diào)、24小時(shí)熱水、客房面積、衛(wèi)生設(shè)施不亞于二星，而且在設(shè)計(jì)理念和裝潢水平上大大超越了二星，把現(xiàn)代家居的簡約、清新、溫馨、舒適、實(shí)用的特征融入客房，給客人以“家”的感覺。根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位進(jìn)行定價(jià)與出租率預(yù)測(cè)：（1）定價(jià)：從廈門各酒店定價(jià)來看，廈門共有68家星級(jí)酒店（以下的房價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)間房價(jià)）：兩家五星級(jí)的優(yōu)惠房價(jià)分別為575元/間和568元/間；四星級(jí)以及準(zhǔn)四星的優(yōu)惠價(jià)為200—548元/間；三星以及準(zhǔn)三星的優(yōu)惠價(jià)為168—310元/間；二星的優(yōu)惠房價(jià)為155—280元/間。產(chǎn)品穩(wěn)定成熟，市場(chǎng)認(rèn)可，后續(xù)保障，支持采購體系完善。國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)證明，經(jīng)濟(jì)型酒店比較適合連鎖和特許經(jīng)營。尤其是各種會(huì)議的增多成為一個(gè)重要機(jī)遇，現(xiàn)在服裝、醫(yī)藥、汽車、化工類的行業(yè)會(huì)議常常設(shè)在廈門，而且廈門還有很多跨國公司，常有培訓(xùn)和國際性會(huì)議，廈門已經(jīng)是一些會(huì)議的首選城市了。經(jīng)濟(jì)型酒店，英文為ECONOMYHOTEL或BUDGETHOTEL,定位于普通消費(fèi)大眾，價(jià)格適中，基本設(shè)施齊全，干凈、方便、舒適。國內(nèi)的酒店集團(tuán)，如錦江集團(tuán)、新亞集團(tuán)、首旅集團(tuán)，在近年內(nèi)，已開始啟動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店并使之有品牌、連鎖的計(jì)劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會(huì)、市場(chǎng)的積極反應(yīng)，獲得了經(jīng)濟(jì)效益。 （2）廈門作為一個(gè)沿海開放城市，豐富的旅游資源和各種國內(nèi)國際會(huì)議也吸引了大批游客和商務(wù)人士，不斷增大的客源成為經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展的有利因素。 要以品牌取勝, 最大程度地提高入住率。市場(chǎng)知名度高，客源結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，回頭客比例達(dá)到８０％。即：既能滿足出差、商務(wù)客人，又能適應(yīng)一般支付能力的游客。除客房外僅設(shè)了一個(gè)有100人餐位的餐廳，不搞宴會(huì)、會(huì)議、娛樂設(shè)施。項(xiàng)目位于廈門島的幾何中心――蓮坂舊城區(qū)，地處廈門交通樞紐地帶，項(xiàng)目附近的富山轉(zhuǎn)盤連接了島內(nèi)四大主干道：廈禾路、嘉禾路、湖濱南路、蓮前大道，廈禾路、湖濱南路與老城區(qū)內(nèi)的大小路相連，嘉禾路為進(jìn)出島內(nèi)的主干道，蓮前大道是前往東部生活區(qū)和國際會(huì)展中心的必經(jīng)之路。機(jī)會(huì)（O）：（1）雖然項(xiàng)目附近的競爭對(duì)手較多，但它們大多是三星級(jí)及其以上的九點(diǎn)，房價(jià)相對(duì)較高。流動(dòng)資金147萬全部自有，建設(shè)投資853萬自有1000萬借入。 現(xiàn)金流量表估算由收入估算表、成本費(fèi)用表以及利潤表可得全部投資的現(xiàn)金流量表，如下：表8 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營期123456789101現(xiàn)金流入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1891 營業(yè)總收入851 920 988 1057 1057 1057 1057 1057 1057 回收固定資產(chǎn)余值687 回收流動(dòng)資金147 2現(xiàn)金流出1853 805 675 705 734 734 734 734 734 734 建設(shè)投資1853 流動(dòng)資金147 總成本費(fèi)用521 509 516 522 522 522 522 522 522 營業(yè)稅金及附加43 46 49 53 53 53 53 53 53 所得稅95 120 139 159 159 159 159 159 159 3凈現(xiàn)金流量1853 46 244 283 323 323 323 323 323 1157 累計(jì)凈現(xiàn)金流1853 1807 1563 1280 957 634 311 12 334 1491 4凈現(xiàn)金流現(xiàn)值1853 41 202 213 221 200 182 166 151 491 累計(jì)凈現(xiàn)值(NPV)1853 1812 1610 1397 1176 976 794 628 477 13 注：第10年固定資產(chǎn)凈值=固定資產(chǎn)原值9*每年折舊 =1776 – 9*121=687萬元 流動(dòng)資金一次性期末回收，為147萬元 行業(yè)基準(zhǔn)收益率i=10%由上表可知：（1） 現(xiàn)金流入：建設(shè)期無現(xiàn)金流入，營業(yè)期開始出現(xiàn)現(xiàn)金流入并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在1057萬元，第10年由于回收固定資產(chǎn)余值和流動(dòng)資金現(xiàn)金流入增至1891萬元；（2） 現(xiàn)金流出：建設(shè)期1一次性流出1853萬的建設(shè)投資，營業(yè)期2又投入147萬的流動(dòng)資金使第2期現(xiàn)金流出為805萬元，以后現(xiàn)金流出有所減少并從第5年開始穩(wěn)定在734萬元；（3） 凈現(xiàn)金流量：建設(shè)期為負(fù)數(shù)，經(jīng)營期開始出現(xiàn)正值并逐年增加，從第5年開始穩(wěn)定在323萬元，第10年由于現(xiàn)金流入增多而增至1157萬；累計(jì)凈現(xiàn)金流量：前7年都為負(fù)數(shù)，但逐年減少，第8年開始出現(xiàn)正值并增多，第10年達(dá)到1591萬元；（4） 累計(jì)凈現(xiàn)值NPV（考慮資金時(shí)間價(jià)值）：前9年出現(xiàn)負(fù)數(shù)，但逐年減少，第10年出現(xiàn)正值，第10年NPV=13 。 表9 投資收益率對(duì)各因素的彈性系數(shù)20%10%010%20%租金 出租率 總投資 成本費(fèi)用 由上表可知：（1） 租金和出租率對(duì)投資效果有正效應(yīng)，租金和出租率增加引起營業(yè)收入增加，也使投資利潤率增大（彈性系數(shù)為正）；而總投資和成本費(fèi)用對(duì)投資效果有負(fù)效應(yīng)，總投資和成本增加引起投資利潤率減少（彈性系數(shù)為負(fù)）。綜上所述，“錦江之星”經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)方案既能產(chǎn)生良好的社會(huì)效應(yīng)，又能帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好，項(xiàng)目