【正文】 但該條規(guī)定并不意味著原出租人沒有權(quán)利對承租人在產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為追究責任。九、租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，原出租人能否對產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違法行為行使合同解除權(quán)[來 源] 最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。[案 例] 西安九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司與陜西兵器工業(yè)西北公司、西安市賽格高貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案[最高人民法院指出]近年來，隨著我國改革開放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破以往先有房屋，再行出租的傳統(tǒng)租賃制度。在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當事人最大化地實現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個最恰當?shù)倪x擇。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。[訴 訟]趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。該掛號信因逾期無人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》第22第規(guī)定：“該物業(yè)的設(shè)計功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計功能的其他用途。經(jīng)研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。[馬文龍律師意見]《最高人民法院司法觀點集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575頁）出現(xiàn)了兩種觀點，且似有矛盾之處。同理，一審法院依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)定》之相關(guān)規(guī)定向志遠房地產(chǎn)公司行使釋明權(quán)后，該公司仍然堅持雙方簽訂的《租賃合同》合法有效，訴訟風險應(yīng)由其自行承擔。雙方簽訂《租賃合同》時，志遠大廈未經(jīng)過消防驗收，2000年5月27日，湘財證券公司已就雙方履行《租賃合同》發(fā)生糾紛提起訴訟。《消防法》第10條第1款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標準進行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機構(gòu)進行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。實際情況是，除了新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，城市中一些形成于不同年代的古、舊建筑也完全有可能不符合現(xiàn)在的消防設(shè)計、施工標準，甚至可能根本沒有相應(yīng)的消防設(shè)施，現(xiàn)行法律沒有也不可能規(guī)定這類類房屋一概不允許使用、出租。實踐中各地對于農(nóng)村住宅建設(shè)的審批權(quán)一般都是由提出申請的村民所在村的村民委員會掌握。第十五條　公眾聚集場所在投入使用、營業(yè)前，建設(shè)單位或者使用單位應(yīng)當向場所所在地的縣級以上地方人民政府公安機關(guān)消防機構(gòu)申請消防安全檢查。公安機關(guān)消防機構(gòu)依法對審核的結(jié)果負責?！　〗?jīng)公安消防機構(gòu)審核的建筑工程消防設(shè)計需要變更的，應(yīng)當報經(jīng)原審核的公安消防機構(gòu)核準；未經(jīng)核準的，任何單位、個人不得變更。關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗收或者經(jīng)消防驗收不合格，是否應(yīng)認定房屋租賃合同無效的問題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當認定租賃合同無效。請你院結(jié)合以上因素，根據(jù)案件具體情況，妥善處理?！吨袊袷聦徟星把亍?，2005年第1集第168—169頁，最高人民法院民事審判一庭編。[最高人民法院兩種不同的觀點]多數(shù)意見認為：承租不能直接主張依據(jù)第三人購買房屋的條件取得房屋，只能請求確認所有人與第三人簽訂的買賣合同無效。 一、房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力[法律規(guī)定]最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（１９８８年１月２６日最高人民法院審判委員會討論通過）１１８規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。第二種觀點：業(yè)主委員會可以作為訴訟主體參與訴訟，既可以作為原告起訴，也可以作為被告應(yīng)訴。十五、購房人付款后是否有權(quán)要求賣方過戶？[案例]某物權(quán)（不動產(chǎn)，應(yīng)登記）轉(zhuǎn)讓合同訂立、買受人已支付價款并已實際交付后，在登記前，出賣人反悔、不配合登記，訴至法院，法院通常會如何處理？支持登記之訴，還是判決出賣人違約？[最高人民法院的意見]當事人起訴到人民法院的，要看原告的訴訟請求是什么？對于請求判令對方配合到登記機關(guān)辦理登記的，人民法院會做出支持原告訴訟請求的判決，判決生效后如被告仍不配合辦理，執(zhí)行部門可持生效判決與協(xié)助通知，交登記機關(guān)直接予以辦理。該司法解釋頒布后，根椐該解釋第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。但在司法實踐一般認為，“樓宇按揭（抵押）貸款合同”是當事人在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，內(nèi)容不違法，也不損害國家、集體和他人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)市場的發(fā)展不僅關(guān)系到我國城市化、工業(yè)化的進程，而且關(guān)系到金融安全和群眾安居樂業(yè)等國計民生問題。[二審判決理由] 二審予以維持。法釋[2003]7號第十八條相比《條例》第三十三條，只增加了第一款中的第一項“商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限”。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將代收的公共物業(yè)維修基金上繳，在建工程或完工的工程用于貸款或借款的抵押，未辦理注銷抵押登記的手續(xù)（封閉抵押貸款）等（六） 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條與《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》相矛盾?，F(xiàn)階段最突出的問題是開發(fā)商違規(guī)超建，私自違反規(guī)劃，加大容積率，因其中有巨大的利益誘惑，開發(fā)商往往不遺余力，政府職能部門監(jiān)管也存在進一步加強的問題，在違反規(guī)劃的問題未處理完之前，購房人無法辦理權(quán)屬證書?！薄秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。商品房是能辦理房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》(法釋[2003]7號)第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。146頁——160頁（一） 開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的義務(wù)取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書是購房人主要的合同目的，合同法的基本原則包括誠實信用原則，依該原則開發(fā)商負有辦理權(quán)屬證書的合同附隨義務(wù)。建設(shè)行政主管部門的備案是行使管理權(quán)的一種方式，也不屬于竣工驗收的范疇?！钡?9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)工程竣工驗收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。[部分地方法院觀點明顯與最高人民法院觀點相悖]在司法實踐中，很多律師持最高人民法院上述觀點，但很難得到地方法院的支持，個中原因，值得深思。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了該證書，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件。且合同另有一空白欄以便雙方當事人自行約定交付的條件。此外需要注意的是，協(xié)議簽訂當時，涉案土地性質(zhì)為集體所有，時至今日，該土地已經(jīng)被國家征用，由此，涉案協(xié)議的簽訂觸犯國家有關(guān)農(nóng)村宅基地政策的事實已經(jīng)不存在，原告王某是為了獲取因動遷可獲得的利益而否認協(xié)議的合法性和有效性，此舉有違誠實信用原則，故不能予以支持。[大連市中級人民法院] 《大連晚報》2009年9月15日B2版《城里人當年買農(nóng)村房該返還嗎？》采納了最高院的觀點一?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發(fā)〔１９９９〕３９號]第二條也進一步指出：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。不過從長遠眼光看問題，如果購買農(nóng)村土地使用權(quán)，購買農(nóng)民居住用房，有利于擴大集體經(jīng)濟組織和村民個人增收、創(chuàng)收的，人民法院應(yīng)當認定合同有效，并加以支持?！庇纱丝梢?，城市居民在農(nóng)村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買賣合同無效的法律后果。本院以裝修工程造價為基礎(chǔ)，結(jié)合收回房屋、承受了裝修利益的情況，依據(jù)各方對合同不能繼續(xù)履行所應(yīng)當承擔的責任，確認物資股份公司和物資集團公司承擔萬國公司裝修工程費用的70%，(*70%)，萬國公司承擔裝修工程30%的費用。因萬國公司已經(jīng)對所購房屋進行了一定的添附，對其有效添附部分，物資股份公司和物資集團公司應(yīng)予以適當補償。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當適用《民法通則》有關(guān)訴訟時效的規(guī)定。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)這個最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時效期間應(yīng)該起算。賣方辯稱房屋已處置給第三方，合同不能繼續(xù)履行的主張不符合法律規(guī)定，不予采信。