【正文】 香港市場的投放費(fèi)用視銷售階段香港市場及推廣的安排而定。在香港，許多大型商場均有在購物小票背面刊登廣告。建議本項(xiàng)目在東濱油站、芭蕉園站、南航站投放廣告。 缺點(diǎn)：目前深圳網(wǎng)民數(shù)目還不夠龐大，網(wǎng)絡(luò)影響力仍不夠大。但不排除日后開展銷會或業(yè)主同樂日等促銷活動時，選用廣播媒體作短期的促銷宣傳。可利用三者的配合，在開售前造勢或在銷售中期投放直銷式廣告3） 雜志廣告推薦《深圳周刊》。而《香港商報》目前逢周四隨特區(qū)報發(fā)行，覆蓋面與關(guān)區(qū)內(nèi)特區(qū)報覆蓋面相同，而價格較特區(qū)報優(yōu)惠，建議可在上投放適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)廣告。5． 宣傳媒介1） 報紙媒體推薦《深圳特區(qū)報》、《香港商報》《深圳商報》、《證券時報》優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣， 廣告駐留時間長，圖文并茂，信息清楚，影響力強(qiáng)；缺點(diǎn)：深圳兩大報紙《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》發(fā)布費(fèi)用高昂（半版折后約12萬一次），并且兩大報集中了過多的房地產(chǎn)廣告，尤其是周五，一份特區(qū)報可云集逾三十個房地產(chǎn)廣告，較易造成信息干擾。3） 后期促銷階段a. 保利城花園業(yè)主簽名，即可獲贈全套家電銷售到了尾段，由于積累的老客戶即業(yè)主越來越多，可推出“老客戶簽名獲贈全屋精美家電”的促銷形式，鼓勵老客戶帶新客戶成交的積極性，同時增加買家成為保利老客戶的榮耀感，既起實(shí)際促銷作用，又能樹立開發(fā)商的美好形象。業(yè)主嘉年華活動因其氣氛熱烈，人氣旺盛，之前處在猶豫狀態(tài)的客戶最易在此種環(huán)境下成交，而當(dāng)天到場的新客戶也回留下深刻印象，對即時成交和之后成交都有幫助。c. 業(yè)主嘉年華在樓盤封頂時，銷售已達(dá)到一定比例及有一定的客戶累積，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r候開展老業(yè)主參與的活動，一方面可顯示發(fā)展商對老業(yè)主的關(guān)心，另外更重要的是制造營銷裂變效應(yīng)，以老帶新。建議以下兩種付款方式供參考：A）首期一成即供按揭1．買方簽署《認(rèn)購書》時付定金 2．買方簽署《認(rèn)購書》后7天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買賣合同》時付3．買方簽署《認(rèn)購書》后30天內(nèi)向銀行申請按揭或一次性付款繳付4．買方在簽署《認(rèn)購書》后180天內(nèi)繳付5．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后180天內(nèi)繳付定金2萬元樓價之10%（含定金）樓價之70%樓價之10%樓價之10%B）首期5%超輕松按揭1. 買方簽署《認(rèn)購書》時付定金2．買方簽署《認(rèn)購書》后30天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買賣合同》并向銀行申請按揭或一次性付款繳付，3．買方在簽署《認(rèn)購書》后60天內(nèi)繳付4．買方在簽署《認(rèn)購書》后90天內(nèi)繳付5．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后14天內(nèi)繳付6．買方在賣方發(fā)出入伙通知書后180天內(nèi)繳付定金2萬元樓價之70%樓價之10%（含定金）樓價之5%樓價之10%樓價之5%2） 中期銷售階段（公開發(fā)售前期、中期）a. 售樓處遷址并重新布置；就地盤的實(shí)際來看，最適合建售樓處的位置為本項(xiàng)目寫字樓的裙樓，這里地處交匯處，發(fā)布效果更好，客戶也比較容易到達(dá)。對本項(xiàng)目而言，中原建議采取圖文并茂的系列繕稿形式，來配合預(yù)售工作和提升知名度，為直銷廣告的出臺作鋪墊。首批小高層單位，約占小高層面積的20%，低于制訂價格的10%公開發(fā)售。3） 高層單位由于預(yù)售許可證于明年4月份左右取得，故建議先采取派籌的方式累積客戶，造成公開發(fā)售的轟動效應(yīng)。五、項(xiàng)目銷售推廣建議商場住宅總體推廣思路有鑒于本項(xiàng)目為塔樓住宅與裙樓商場混合的物業(yè)，住宅及商場均需推出市場銷售，為保持物業(yè)的統(tǒng)一形象，并在推廣過程中實(shí)現(xiàn)有重點(diǎn)的推廣，吸引不同的客戶購買不同的物業(yè)，另外，考慮到預(yù)售證件的取得順序，建議：推廣順序：1） 小高層住宅，同時對高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購?！?在露臺、窗臺設(shè)置紅外線對射報警系統(tǒng)，適當(dāng)彌補(bǔ)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)之不足?！?防盜、防火、煤氣泄露監(jiān)控和求助系統(tǒng)★ 停車場自動管理系統(tǒng)停車場自動管理系統(tǒng)包括進(jìn)出口管理收費(fèi)管理和安全防盜管理。保安著裝上可以輕松，無須以接近軍裝的形式出現(xiàn)。4. 物業(yè)管理建議物管形象：物業(yè)管理服務(wù)是樓宇的真正軟件，體現(xiàn)的是小區(qū)的文化和面貌。3. 會所設(shè)施建議：本項(xiàng)目的會所是獨(dú)立式會所，作為業(yè)主身份和項(xiàng)目素質(zhì)的重要體現(xiàn)，會所的設(shè)施應(yīng)盡力體現(xiàn)定位的精髓。并分別對其進(jìn)行戶型點(diǎn)評，在產(chǎn)品推廣上給予強(qiáng)有力的引導(dǎo)。直接在戶型包裝上對客戶進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法就是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時候，即進(jìn)行師范單位制作工作。戶型要求：兩房單位付款要求：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款VI． 南山蛇口片區(qū)的從商人士、個體戶經(jīng)營者或大企業(yè)的高層動機(jī)：追求更好的居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；無須提供裝修。動機(jī)：追求更高生活素質(zhì)，屬二次置業(yè)。戶型要求：兩房單位。綜合上述，建議本項(xiàng)目的市場定位：“立足內(nèi)銷，輔以外銷”內(nèi)外銷比例大致為8：2（悲觀）或7：3（樂觀）?！昂蠛撑稀薄饕怀鲰?xiàng)目的地處后海灣旁，既為海濱的居住環(huán)境，更有無敵的深圳灣景觀，優(yōu)悠生活的居住環(huán)境則更上一層樓。而本項(xiàng)目的中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充足，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獲取優(yōu)悠的居住生活實(shí)惠，又不失卻便利的交通，可謂工作生活兩相宜。2） 威脅來自于福田中心區(qū)物業(yè)的推出情形和市場接受情形3） 威脅來自于南山其他地區(qū)及關(guān)外區(qū)域的大規(guī)模社區(qū)住宅層出不窮，引領(lǐng)著目前的市場開發(fā)及消費(fèi)潮流，而本項(xiàng)目的圍合式高密度住宅小區(qū)的市場吸引力則相對降低，市場競爭力相對削弱。需以優(yōu)惠的付款方式彌補(bǔ)，并以“低開高走”的價格策略，先吸引市場的關(guān)注，建立良好形象，待本項(xiàng)目的優(yōu)勢為市場充分了解和接受后，在逐漸提升價格，以達(dá)至較高的均價水平。6） 交通順暢，位置優(yōu)越，出入方便，為到市區(qū)的公交線路必經(jīng)之地。2） 項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心