【正文】 ：，須進(jìn)行放大確認(rèn)、報(bào)告；、周界報(bào)警系統(tǒng)的探測(cè)器、攝像機(jī)、紅外燈、支架的牢固度情況進(jìn)行一次檢查；負(fù)責(zé)每季度對(duì)戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)進(jìn)行檢查，測(cè)試探測(cè)器、門磁等的工作狀態(tài)；對(duì)備用電源（UPS）的充放電情況進(jìn)行一次測(cè)試，并對(duì)檢查（結(jié)果）進(jìn)行記錄；，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)修，設(shè)備發(fā)生故障填寫(xiě)《故障報(bào)告單》后，應(yīng)跟蹤維修情況，并做好驗(yàn)證及相關(guān)記錄。:，安全管理員應(yīng)立即確認(rèn)電梯所在位置（樓棟和樓層）,同時(shí)時(shí)刻監(jiān)視視屏情況并安慰當(dāng)事人已安排人趕赴現(xiàn)場(chǎng)；，同時(shí)向安全管理部班長(zhǎng)報(bào)告，必要時(shí)報(bào)告；，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況迅速作出判斷：屬電梯困人的及其它突發(fā)情況的，迅速按《突發(fā)事件應(yīng)急處理工作規(guī)范》處理；《火災(zāi)報(bào)警確警記錄表》作詳細(xì)的警情處置記錄。：，安全管理員應(yīng)仔細(xì)查看報(bào)警區(qū)域圖像；，如系行人誤入防區(qū)的可及時(shí)復(fù)位；如發(fā)現(xiàn)行跡可疑人員翻墻進(jìn)入轄區(qū)的，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)通知區(qū)域安全管理員：講清具體的位置、嫌疑人員的體貌特征，由安全管理員前往制止或抓捕；，應(yīng)及時(shí)向安全管理部班長(zhǎng)匯報(bào)，并及時(shí)將《故障維修記錄表》信息反饋到工程維修部或安裝單位進(jìn)行報(bào)修；，應(yīng)立即通知轄區(qū)安全管理員進(jìn)行測(cè)試，并將測(cè)試結(jié)果向服務(wù)中心進(jìn)行反饋；《火災(zāi)報(bào)警確警記錄表》作詳細(xì)的警情處置記錄。2設(shè)備的操作與檢查、監(jiān)控設(shè)備的工作性能及分布位置；定期檢查監(jiān)控中心的備用電源，確保轄區(qū)停電期間報(bào)警設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行；，并密切關(guān)注報(bào)警設(shè)備的運(yùn)行情況,具體包括：，攝像探頭的角度是否準(zhǔn)確，錄制的畫(huà)面是否清晰；；；；。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目監(jiān)控中心的日常管理。10%）；（三相是否平衡，是否超額定值）；（正常10～15kgf/cm2）；（12kgf/cm2）；（）；（正常35℃）；（正常40℃）；（正常10～18℃）；（正常6～10℃）；；、冷卻塔水位是否正常；檢查冷凝器，冷卻塔件是否干凈、通風(fēng)冷卻正常；、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；（箱）各元器件動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常噪音或氣味；巡視過(guò)程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，工程維修工應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決，處理不了的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給工程維修部主管，請(qǐng)求支援解決。 主要職責(zé)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌實(shí)施中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理。（年檢），確保正常使用。：每季度由工程維修主管組織維修工對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防火卷簾進(jìn)行下列功能的檢查和試驗(yàn)，并填寫(xiě)《消防月度檢查記錄表》：； 試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警的聲光顯示；，壓力開(kāi)關(guān)等報(bào)警功能，信號(hào)顯示；，13次主要電源和備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)；、泵、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備；“消防”開(kāi)關(guān)鍵，使客、貨梯停于首層試驗(yàn)；；，接線是否固定，運(yùn)轉(zhuǎn)聲音有無(wú)異常，及時(shí)加注黃油；，包括壓力表、管道、噴嘴，所有操作裝置是否調(diào)整合適，易于使用，確保無(wú)物理性損壞和保持在設(shè)計(jì)位置上；，防火卷簾有無(wú)變形、扭曲情況；每季對(duì)導(dǎo)軌加注黃油（每年對(duì)傳動(dòng)鏈輸鏈條加注黃油、卷簾機(jī)加注潤(rùn)滑油）；，并加注潤(rùn)滑脂。負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)設(shè)備外觀巡查及保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)工程維修部跟進(jìn)處理。 相關(guān)記錄《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》《供配電運(yùn)行記錄表》《電氣工作票》服務(wù)中心工程維修工作規(guī)范——消防系統(tǒng)管理工作規(guī)范編號(hào)：CZWIWY05023版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日 目的規(guī)范消防系統(tǒng)的管理，確保消防系統(tǒng)設(shè)備各項(xiàng)性能良好。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場(chǎng)救治為止。10％范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行；；；；；、標(biāo)示物是否完好；，是否存放于規(guī)定位置；、燈飾或噴水池，及時(shí)維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。：⑴標(biāo)示牌是否清晰或掉落，如是則補(bǔ)上新的標(biāo)示牌；⑵接頭處是否有過(guò)熱或燒傷痕跡，如是則修復(fù)并擰緊；⑶母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。：⑴清理冷卻風(fēng)道及外殼灰塵，使電容器散熱良好；⑵檢查電容有無(wú)膨脹、漏油或異常響聲，如有則應(yīng)更換；⑶檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應(yīng)除銹處理并擰緊；⑷檢查電容三相不平衡電流是否超過(guò)額定值的15％或電容缺相，如是則更換電容。：⑴檢查安裝螺栓是否緊固，如松弛則擰緊；⑵檢查刀開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；⑶檢查刀開(kāi)關(guān)三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過(guò)熱痕跡，如有問(wèn)題則進(jìn)行機(jī)械調(diào)整或整修處理；⑷用500V搖表測(cè)量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于lOMΩ，則應(yīng)進(jìn)行烘干處理，烘干達(dá)不到要求的則應(yīng)更換。安全操作要求，操作時(shí)必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿、棒；，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對(duì)操作設(shè)備；，緊急情況需帶電作業(yè)時(shí)，需具備如下條件：；，光線足夠；(絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等)；、棉工作衣、絕緣鞋。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目供電未移交的供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。、壓道板螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊；，緊固各端子板壓線螺母。2安全操作要求，應(yīng)做好以下安全準(zhǔn)備工作：“檢修停用”標(biāo)牌；，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道；，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門。 主要職責(zé)負(fù)責(zé)與外委電梯公司對(duì)接，負(fù)責(zé)對(duì)外委公司服務(wù)監(jiān)督考評(píng)。如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)。4異常情況處理“飛車”的處置：柴油發(fā)電機(jī)發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時(shí)，當(dāng)值維修人員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施：：將油門開(kāi)關(guān)拉到停機(jī)位置，如果柴油機(jī)停不下來(lái)，可以拆掉油泵進(jìn)油管或高壓油管；：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或?qū)⒖諝鉃V清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進(jìn)氣口（切斷氣路時(shí)，一定要注意安全）；；，應(yīng)立即查找原因。，將按鈕置于自動(dòng)位置（AUTO）人為閉合切換開(kāi)關(guān)產(chǎn)生起動(dòng)信號(hào)，發(fā)電機(jī)會(huì)自動(dòng)啟動(dòng)，若啟動(dòng)失敗，則需對(duì)應(yīng)顯示故障排除。負(fù)責(zé)具體實(shí)施發(fā)電機(jī)運(yùn)行情況的巡查及設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)。 8山石小品 一旦發(fā)現(xiàn)假山或疊石小品石塊的接合縫隙(由于沖刷、樹(shù)根擠壓和小動(dòng)物鉆營(yíng)) 擴(kuò)大,造成山石坍塌，應(yīng)立即進(jìn)行修復(fù)；，定期修剪二次，使其造型、體量與假山保持協(xié)調(diào)；，每年須修剪二次。4防雷及接地設(shè)施：每年除銹、防銹一次，檢查焊接點(diǎn)有無(wú)脫焊和斷開(kāi)，保證接觸良好；、避雷器和接地裝置：每年雷雨季節(jié)前安排進(jìn)行試驗(yàn)、測(cè)量和維護(hù)，并做好測(cè)量記錄；測(cè)試結(jié)果應(yīng)大于10歐姆電阻值的要求；、水泵接地網(wǎng)：每年測(cè)試一次，測(cè)試結(jié)果應(yīng)大于4歐姆電阻值的要求，確保安全接地；，要查找出原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運(yùn)行；，其腐蝕程度占截面積的30%以上則應(yīng)及時(shí)更換。如遇管道堵塞、化糞池滿外溢，應(yīng)及時(shí)疏通、清理并查明原因。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目公共設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)。12污水井每年揭蓋檢查清理污泥二次，并對(duì)井蓋進(jìn)行維護(hù)及標(biāo)識(shí)功能。8公共地磚；，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。4樓梯間，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理；，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理；對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則說(shuō)明有起殼現(xiàn)象，確定起殼范圍內(nèi)進(jìn)行修補(bǔ)。負(fù)責(zé)具體實(shí)施房屋、道路的巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。 無(wú)記錄歸檔階段7工程維修部應(yīng)于每月30日前將當(dāng)月設(shè)備設(shè)施維保記錄存檔備查。無(wú)3，設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)用統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào)，設(shè)備流水號(hào)(01，02…)等；、設(shè)施應(yīng)按規(guī)定設(shè)置警示線、開(kāi)關(guān)標(biāo)識(shí)，設(shè)備房?jī)?nèi)配備滅火器等安防器具。，制定工程設(shè)備設(shè)施維保計(jì)劃；，并做好相關(guān)記錄。無(wú)記錄歸檔階段5客戶服務(wù)部每月30日前應(yīng)將當(dāng)月公共區(qū)域巡查記錄整理歸檔。：⑴檢查區(qū)域內(nèi)是否有亂張貼、亂拉線、亂吊、亂掛等現(xiàn)象；⑵檢查是否有損壞公共設(shè)施、違章制造噪音等現(xiàn)象；⑶檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽、寵物等現(xiàn)象；⑷檢查衛(wèi)生狀況是否良好。無(wú)實(shí)施巡查階段3：⑴檢查水電表是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)；⑵巡查樓梯間走廊燈、樓梯燈、消防設(shè)施、門窗等是否正常、完好，檢查消防疏散通道是否暢通；檢查衛(wèi)生狀況是否良好；《物業(yè)服務(wù)日常巡查記錄表》實(shí)施巡查階段實(shí)施巡查階段3⑶巡查公共天臺(tái)門是否正常關(guān)閉，檢查公共天臺(tái)護(hù)欄、避雷針、隔熱層是否完好；檢查有無(wú)違章占用公共天臺(tái)現(xiàn)象；檢查雨水管、地漏是否暢通；檢查衛(wèi)生狀況是否良好；⑷巡查電梯運(yùn)行是否平穩(wěn)，安全標(biāo)識(shí)、電梯按鈕等配件是否完好；檢查照明燈及安全監(jiān)控設(shè)施是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好；⑸巡查大堂、門廳、走廊安全標(biāo)識(shí)是否完好；檢查公共設(shè)施、照明燈及垃圾箱是否完好；檢查衛(wèi)生狀況是否良好。；，督促問(wèn)題整改。無(wú)記錄歸檔階段6客戶服務(wù)部應(yīng)于每月30日將投訴處理資料歸檔備查?！犊蛻粢庖?jiàn)跟進(jìn)記錄表》上報(bào)至服務(wù)中心主任；、分析投訴原因，擬定處理方案報(bào)物業(yè)服務(wù)中心、分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，協(xié)調(diào)各部門執(zhí)行；（如不屬于職責(zé)范圍內(nèi)的賠償、政府部門相關(guān)的投訴），服務(wù)中心主任應(yīng)及時(shí)向相關(guān)部門反映，并保存書(shū)面記錄；，解決過(guò)程不超過(guò)15天；，服務(wù)中心主任可采取電話、上門、書(shū)面方式回訪，并記錄在《客戶意見(jiàn)跟進(jìn)記錄表》中；書(shū)面回訪時(shí)，還應(yīng)將書(shū)面記錄附在《客戶意見(jiàn)跟進(jìn)記錄表》后作為附件。階段節(jié)點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具接訴階段1，客服人員首先代表服務(wù)中心向客戶表示歉意，并立即在《客戶訴求記錄表》中作好詳細(xì)記錄。負(fù)責(zé)審批重大投訴處理方案，協(xié)調(diào)并督促相關(guān)部門跟進(jìn)處理?！犊蛻粢庖?jiàn)跟進(jìn)記錄表》《工程服務(wù)單》6，重點(diǎn)分析投訴原因及處理效率，查找工作不足，提出改進(jìn)建議；。要求完成時(shí)間等情況跟訴求的處理進(jìn)度；，客服人員應(yīng)向責(zé)任部門了解原因，并及時(shí)與客戶取得聯(lián)系，向客戶反饋信息，填寫(xiě)在《客戶訴求記錄表》中；，相關(guān)責(zé)任部門無(wú)合理解釋時(shí)，客服人員應(yīng)及時(shí)上報(bào)客戶服務(wù)主管，由其督促責(zé)任部門跟進(jìn)。 程序及要求 階段節(jié)點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行工具接待階段1；（約三米），客服人員應(yīng)起身迎接，點(diǎn)頭微笑問(wèn)好：“您好，請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫您？”，并示意客戶坐下（請(qǐng)坐）；，客服人員應(yīng)在電話響鈴三聲內(nèi)接電話，說(shuō)問(wèn)候語(yǔ)：“您好!XXX物業(yè)服務(wù)中心。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目客戶訴求的處理。⑶如被困者不合作及自行離去，則記錄備案。，派人釋放被困者及修理該電梯，在打電話時(shí)必須詢問(wèn)對(duì)方姓名及告知有人被困。⑷記錄事件及拍照。⑹部門應(yīng)將事件詳情記錄在案，分析是否仍有交通隱患，并向物業(yè)服務(wù)中心主任呈交書(shū)面報(bào)告。⑴維持秩序，使現(xiàn)場(chǎng)交通恢復(fù)暢順⑵記錄事件；如有需要，拍照以做記錄。，有關(guān)人員到場(chǎng)檢查，勸阻圍觀人員撤離現(xiàn)場(chǎng)。，向消防隊(duì)報(bào)警；。，向客戶講明某位置發(fā)生火情，不要驚慌，帶好房間鑰匙，鎖門后有秩序地進(jìn)行安全撤離。、主管接到火警通知后，立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火救災(zāi)工作。，由服務(wù)中心主任根據(jù)案情，決定是否向公司分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。，處于不能自控的狀態(tài)下，易對(duì)自身或其他人員造成傷害，安全管理員應(yīng)及時(shí)對(duì)其采取控制和監(jiān)督措施；，讓其家屬領(lǐng)回；，可上報(bào)班長(zhǎng)/主管將其強(qiáng)制送到派出所處理。⑵對(duì)爭(zhēng)吵或斗毆的雙方或一方客戶勸其離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。： ⑴處理突發(fā)事件時(shí)，如服務(wù)中心主任在場(chǎng)時(shí)由其負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮； ⑵服務(wù)中心主任不在場(chǎng)時(shí)，由安全管理部主管統(tǒng)一指揮； ⑶在特殊的情況下，服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)不在場(chǎng)時(shí)由安全管理班長(zhǎng)負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。 適用范圍適用于公司物業(yè)項(xiàng)目各類突發(fā)事件的處理。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第70頁(yè) 共70頁(yè)部門職能編號(hào)：CZWIWY03版號(hào)：0/A生效日期：2015年9月15日物業(yè)服務(wù)部是公司物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)管理部門，具體職能如下：，全面貫徹執(zhí)