【導讀】--承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于2020年2月。資本人民幣8000萬元；法人代表李威隆。執(zhí)照注冊號：430524000005930；經(jīng)營期限為20年。是一家引進現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工28人，其中：工程及其他技術(shù)人員15人，其它管理人員16人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、按照統(tǒng)一規(guī)劃，計劃24個月內(nèi)完成，即從2020年6月開始立項規(guī)劃，2020年5月底建成。區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁。本次研究項目位于紅旗大街，雙臺子區(qū)。室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位?？偨ㄖ娣e491000M2，停車位近2200個，居住戶數(shù)2400戶，容積率，建筑密度%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。雙臺子區(qū)建筑標桿、商住標桿。縣政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定。萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率%，投資回收期年。且項目當經(jīng)營收入下降5%，項目。此，從經(jīng)濟角度分析，本報告認為項目是可行的。

　　

【正文】 財務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人，外聘 1 名 4 多種 經(jīng)營部 1 實行有償服務(wù)，負責開拓性經(jīng)營活動 5 維修部 2 簡單的水、電及設(shè)備維修、維護 6 合 計 8 重大決策 業(yè)主代表大會 委 員 會 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營部 保安部 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 36 第 十 章 項目實施進度 項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期 24 個月 項目實施計劃 項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學習的影響。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項目建設(shè)的實際特點，實施進度 初步安排如下： 2020年 6月 ~2020 年 10 月，完成項目前期各項審批工作； 2020年 10月 ~2020年 12 月，完成場地平整及建筑設(shè)計、施工招標； 2020年 12月 ~2020年 12 月，主體工程完工； 2020年 1月 ~2020 年 5月，主體裝修及室外配套工程； 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 37 2020年 6月，竣工驗收。 項目實施進度表 表 81 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 38 第 十一 章 投資估算及資金籌措 投資估算 項目規(guī)劃總用地為 28040m2，總建筑面積 49100m2，經(jīng)測算，項目總投資為 98000 萬元，其中：工程費用 萬元，其它費用 26980 萬元，預備費 2020 萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金 3000萬元（詳見項目投資估算表）。 項目投資估算表 單位：（萬元） 工程項目或費用名稱 建筑工程費 設(shè)備及安裝工程費 其它費用 合計 一 工程費用 1 住宅及地下車庫 2 公建配套設(shè)施 工程費用合計 3900 二 其它費用 1 征地費（ 畝） 4500 4500 2 建設(shè)單位管理費 3 勘察設(shè)計費 2020 2020 4 監(jiān)理費 5 建設(shè)期的借款利息 6 其他規(guī)費等 8200 8200 其它費用合計 26980 26980 三 預備費 2020 1500 四 項目周轉(zhuǎn)用流動資金 3000 2020 建設(shè)投資合計 3900 31980 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 39 （ 1）工程費用，根據(jù) 遼寧省 建設(shè)廳頒發(fā)的 遼 建價（ 2020）第72 號文件《 遼寧省 建筑工程概算定額》估算，同時參照 盤錦市 目前同類建筑單位工程造價。 ①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資； ②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用； ③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。 （ 2）安裝工程參照 盤錦市 目前類似工程的造價指標進行估算。 （ 3）其他費用中包括各種規(guī)費 、征地拆遷費、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、監(jiān)理費等。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進行估算； （ 4）預備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。 資金籌措 項目總投資 98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款 40000萬元，項目資本金 48000萬元，預售收入投入 10000萬元。 項目的資金籌措及運用情況見下表： 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 40 項目資金籌措及運用表 單位：萬元 項目 合計 1 建設(shè)投資 98000 98000 資金籌措 98000 98000 其中：銀行借款 40000 40000 自籌資金 480000 48000 項目預售收入 10000 10000 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 41 第十 二 章 財務(wù)評價 項目財務(wù)評價 的主要依據(jù) 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； 國家及地方有關(guān)政策； 項目設(shè)計方案及相關(guān)市場調(diào)查。 經(jīng)營設(shè)計及營業(yè)收入 本項目設(shè)計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅 421200m2，地下車庫 33000m2（ 2200個停車位），地上停車位 1000 個，公共配套設(shè)施 14000m2。除 13 層裙樓 、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營。 （ 1）價格預測 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行 的 抽樣調(diào)查，本報告對 城區(qū) 區(qū) 域 的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為 4,600元 / m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為 4,600元 / m2，車庫 12萬 元 /個。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 42 （ 2）營業(yè)收入及稅費估算 ①營業(yè)收入 商品住宅銷售收入： 421200 4,600＝ 193752萬元 配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入： 42120 4,600＝ 萬元 地下車庫銷售收入： 2200 120,000＝ 2640萬元 合計： 。 ②銷售稅費 稅（費）種 計稅依據(jù) 稅（費）率 營業(yè)稅 銷售收入 5% 土地增值稅 銷售收入 1% 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費附加 營業(yè)稅 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額： 營業(yè)稅： 5%＝ 土地增值稅： 1%＝ 城市維護建設(shè)稅： 7%＝ 教育費附加： %＝ 合計： 。 營業(yè)成本費用估算 經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。 營業(yè)費用 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 43 營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的 2%估算： 營 業(yè)費用： 2%＝ 管理費用 管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，按銷售收入的 %估算： 管理費用： %＝ 財務(wù)費用 財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。本項目除項目貸款 35000萬元外，不考慮其他貸款，估算財務(wù)費用為 5400萬元。 項目總成本費用 上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。經(jīng)測算，其總成本為 （詳見總成本及費用估算表）。 財務(wù)效益 分析 項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部 2020 年 4月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。 根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示： 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 44 項目主要經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 備注 1 全部投資內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 2 全部投資回收期 所得稅前 年 所得稅后 年 3 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=12%） 所得稅前 萬元 所得稅后 萬元 項目敏感性分析 本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。項目的敏感性分析情況見下表： 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標 2 銷售收入下降 5% 1, 14, 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 45 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 3 項目總成本上升 5% 1, 1, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降 5%或總成本支出上升 5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標，說明項目的抗風險能力較強。 經(jīng)濟評價結(jié)論 綜上所述，項目經(jīng)營收入 萬元，稅前利潤 萬元，稅后利潤 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期（稅后） 年，故本報告認為 ，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 46 第十 三 章 可行性研究結(jié)論與建議 （ 1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，得到 縣 政府的重點支持。 （ 3）本項目建筑方案、工程方案、設(shè)備方案和環(huán)境保護方案可行，布局合理，投資規(guī)模適中。 （ 4）財務(wù)評價表明，本項目經(jīng)濟效益較好，財務(wù)風險較小。本項目實施將為承辦單位帶來可觀的經(jīng)濟效益。 綜上所述，本項目是可行的。 （ 1）該項目的社會和經(jīng)濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。 （ 2）建議認真做好工程的 招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。 （ 3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活