【正文】 元，稅后利潤 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期（稅后） 年，故本報告認(rèn)為 ，項目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。 營業(yè)費用 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 43 營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的 2%估算： 營 業(yè)費用： 2%＝ 管理費用 管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，按銷售收入的 %估算： 管理費用： %＝ 財務(wù)費用 財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。 資金籌措 項目總投資 98000萬元，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款 40000萬元，項目資本金 48000萬元，預(yù)售收入投入 10000萬元。定員的詳表如下： 職工定員表 序 號 部門 人員（人） 備 注 1 經(jīng)理辦公室 1 專職，設(shè)經(jīng)理 1名 2 管理部 2 負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安 3 財務(wù)部 2 由發(fā)展商專職 1人，外聘 1 名 4 多種 經(jīng)營部 1 實行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營活動 5 維修部 2 簡單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù) 6 合 計 8 重大決策 業(yè)主代表大會 委 員 會 物業(yè)管理公司 辦公室 管理部 維修部 經(jīng)營部 保安部 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 36 第 十 章 項目實施進(jìn)度 項目建設(shè)期 本項目建設(shè)期 24 個月 項目實施計劃 項目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項目的建設(shè)實施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 33 第 九 章 項目的組織管理 項目的組織管理分為兩個階段：建設(shè)階段和經(jīng)營管理階 段 建設(shè)階段 （ 1）組織機(jī)構(gòu) 對項目建設(shè)實施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。 污染治理措施 （ 1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點內(nèi)，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 31 第八章 環(huán)境保護(hù) 該項目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。 采用框架和剪 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 29 力墻結(jié) 構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意 識 對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識極為淡薄。 ⑷、 空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施 降低系統(tǒng)的設(shè)計負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)； 空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組； 提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源； ⑸、運行管理節(jié)能技術(shù)措施 在實際運行中 ,對于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物 ,其運行能耗也存在較大的差別。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。西方發(fā)達(dá)國家，建筑能耗占社會總能耗的 30%～ 45%。 （ 4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以 下。室內(nèi)排水管采用 UPVC材料。 給排水和消防 給水 （ 1）用水量預(yù)測 生活用水量按 300 升 /人 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計按 6 度抗震設(shè)防 ，高層住宅采用框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。 充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。 “以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 15 第 四 章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 項目總投資 98000萬元， 項目規(guī)劃用地面積 28040M2，其中：住宅用地面積 14040M2，公建、綠化及道路用地 14000M2， 2 層地下車庫，13 層為商業(yè)辦公 裙樓， 433 層為商住房的 大廈 一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 氣溫 雙臺子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風(fēng)氣候， 四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為 ℃。根據(jù) 雙臺子區(qū) 目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本項目的特點，本報告認(rèn)為該價格在 雙臺子區(qū) 具有較強(qiáng)的競爭力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢 就不會改變。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá) 30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進(jìn) 雙臺子區(qū) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 （ 2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。 （ 3）項目總投資為 98000萬元，其中：工程費用 萬元，其它費用 26980 萬元（其中建設(shè)期貸款利息 萬元）， 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 8預(yù)備費 2020 萬元，項目周轉(zhuǎn)用流動資金 3000 萬元；建設(shè)資金總額 98000 萬元，其中：項目資本金 48000 萬元，申請商業(yè)銀行貸款 40000萬元，預(yù)售收入投入 10000萬元。 項目總投資 98000萬元，總建筑面積 491000 M2，停車位 近 2200個，居住戶數(shù) 2400戶，容積率 ，建筑密度 %，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： 430524000005930；經(jīng)營期限為 20 年。 項目規(guī)劃用地面積 28040M2，其中：住宅用地面積 14040 M2， 公建、綠化及道路用地 14000 M2， 2層地下車庫， 13層為商業(yè)辦公 裙樓， 433層為商住房的 大廈 一座， 每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。 （ 2）本項目建設(shè)用地處于 紅旗大街 ，位于 火車站附近，區(qū)位獨特 ，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、 通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。 建議 （ 1）該項目的社會和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持 ，促使該項目早日上馬，早見成效。 三、項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進(jìn) 雙臺子區(qū) 城區(qū) 住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖?長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。 根據(jù)項目的定位，以及 雙臺子區(qū) 城區(qū) 總體房價水平，預(yù)計本項目2020 年至 2020 年住宅銷售平均價為 4800 元 /平方米，地下車庫平均銷售價為 12 萬 元 /個，超市 20,000 元 /平方米。 田家鎮(zhèn)地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質(zhì)亞粘土層，地震烈度 7度。其中，近 50 次 4級左右地震發(fā)生在盤錦，地震分布特點東強(qiáng)西弱，大于 5 級的地震有2 次，均發(fā)生在今大洼縣的遼濱葦場。 尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。 （ 2）樓面貨載：住宅樓面貨載標(biāo)準(zhǔn)值取 ，底層車庫貨載標(biāo)準(zhǔn)值取 。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。 （ 2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN300,次干管為 DN200,雨水管管徑為 DN200— DN500，雨污管采用混凝土管。地上部分每個單元之間設(shè)置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。 節(jié)能措施 近年來建筑節(jié)能技術(shù)已成為全世界關(guān)注的熱點，也是當(dāng)前國內(nèi)外節(jié)能領(lǐng)域的一個熱點研究課題。 ⑵、 增強(qiáng)建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。還有設(shè)計 興隆五百 建設(shè)項目可行性研究報告 24 通風(fēng)屋面、蓄水屋面等節(jié)能措施。節(jié)約用水應(yīng)是防止水資源危機(jī)，解決供需矛盾的長期的必要的方針。小型洗衣機(jī)的開發(fā)推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節(jié)水的效果。 ⑸、提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏 民用建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費嚴(yán)重，這通常情況下與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。 自然條件 本工程位于 雙臺子區(qū) 紅旗大街火車站附近 區(qū) 區(qū)，基本資料如下： 基本風(fēng)壓值 (地面粗糙度為 B類 ) 基本雪壓值 抗震設(shè)防烈度 不設(shè)防 設(shè)計要求 遼寧省 雙臺子區(qū) 興隆五百 為 三十三 層商住樓。 (2)、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用 C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用 C35），墻柱采用 C35至 C30。 （ 4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時產(chǎn)生的噪音。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。除聘請全國資深物管人士 2 人專職外，其余各人員均實行外聘。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算； （ 4）預(yù)備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。 營業(yè)成本費用估算 經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。項目的敏感性分析情況見下表： 項目敏感性分析表 序號 項 目 財務(wù)內(nèi)部收 益率（ %） 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=12%) 項目 凈利潤 1 現(xiàn)有指標(biāo) 2 銷售收入下降 5% 1, 14,