【導(dǎo)讀】XX皇冠國際崇尚百貨購物廣場建設(shè)

　　

【正文】 百貨： 7050m2 35 樓層 主題 功能 經(jīng)營行為 建筑面積 營 食、服務(wù) 餐飲美食 （同一層） 餐飲美食 ： 200 m2 三層 休閑 館 購物、飲食 百貨店：休閑服、運(yùn)動類用品、童服、飾品 餐 飲美食 （例如咖啡店、茶館等） 百貨： 7050m2 餐飲美食 ： 200 m2 四層 歡樂 園 娛樂、飲食 零售型專業(yè)店 折扣店 娛樂中心 特色餐飲 零售型專業(yè)店 ：500m2 特色餐飲 ： 1000 m2 娛樂 中心 ： 1000 m2 折扣店： 4750 m2 項(xiàng)目運(yùn)營模式 考慮本項(xiàng)目為租賃已有房屋，為營造區(qū)域商圈氛圍、刺激投資，根據(jù)國際商業(yè)房地產(chǎn)市場運(yùn)作模式，本項(xiàng)目必須采取自營與二次租賃相結(jié)合的策略，即特色超市區(qū)自營、百貨區(qū)租賃給具有世界五百強(qiáng)地位的強(qiáng)勢商家，主要考慮其持續(xù)經(jīng)營能力和良好的商業(yè)信譽(yù)，以保證本 項(xiàng)目建成后取得穩(wěn)定的長期租金回報(bào)，同時(shí)借助其品牌號召力有效帶動商場，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成商業(yè)氛圍，保證本項(xiàng)目其它經(jīng)營投資者的利益，從而實(shí)現(xiàn)資本鏈的良性循環(huán)。 36 第六章 建設(shè)方案設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》（ GB 50352— 2021）； 《民用 建筑 節(jié)能 設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)》（ JGJ 26－ 95）； 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797）； 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5189－ 2021）； 《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 50052）； 《 建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》（ GB 500342021）； 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500332021）； 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162021）； 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500132021）； 1 《火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50116— 98）； 1《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 50034— 2021）。 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為 XX 皇冠國際崇尚百貨購物廣場建設(shè)項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目擬租賃皇冠國際大廈內(nèi)負(fù)一至四層樓層進(jìn)行建設(shè)，總建筑面積 40000 m2，包括負(fù)一層特色超市區(qū)及一至四 層百貨區(qū)、休閑娛樂區(qū)三部分功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括： 百貨區(qū)、休閑娛樂區(qū)及特色超市區(qū)的裝修裝飾工程。其中百貨區(qū) 26400m2，休閑娛樂區(qū) 2600 m2，特色超市區(qū) 11000m2。 37 購置本項(xiàng)目建設(shè)所需設(shè)備主要包括儲藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì) 30855 臺（個(gè)、套）。 本項(xiàng)目建成后，將形成營業(yè)面積 38900 m2，非營業(yè)面積 1100 m2的經(jīng)營規(guī)模，涵蓋 特色超市，精品專柜，名牌、品牌專賣店及休閑餐飲等業(yè)態(tài)的大型商業(yè)綜合體。 土建方案 本項(xiàng)目土建方案主要為百貨區(qū)、休閑娛樂區(qū)及特色超市區(qū)的建筑裝 修裝飾工程，總建筑面積 40000 m2，具體裝修設(shè)想如下： 建筑造型及風(fēng)格 總體上，綜合購物中心這樣公共式購物場所，它幾乎面向社會各個(gè)層面的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化的設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目占據(jù)地面 4 層，外立面裝修除滿足與西安市其他 XX 崇尚百貨統(tǒng)一風(fēng)格外， 還需從競爭的角度，成本的角度和功能實(shí)用性的角度出發(fā)考慮，以簡潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。 平面布局 從前面商業(yè)定位可知，本場的最大磁石商戶無疑是 XX 特色超市，設(shè)計(jì)通往負(fù)一層特色超市的電動坡道位于南側(cè)，該電動坡道同時(shí)作為購物中心的無障礙設(shè)施，車 庫出入口設(shè)于鳳城五路，這樣，本場人流會容易積聚在南端和負(fù)一層。結(jié)合前面建議的業(yè)態(tài)，本項(xiàng)目務(wù)求將人流引向西端和本商場頂層（四層），把西端入口設(shè)為百貨商場入口，讓百貨商場設(shè)在一、二、三層，把食肆及主題娛樂城設(shè)在四層（食 38 肆和主題娛樂城是具有唯一性和不可替代性）。 除了利用業(yè)態(tài)均衡的辦法外，豎向交通設(shè)備的布置也可令 XX 特色超市的客群分流。設(shè)計(jì)建議在兩端入口內(nèi)，在靠近門口位置設(shè)置手扶電梯，分流部分欲 去 XX 特色超市的人群；三對電動扶手梯分設(shè)場內(nèi)的三個(gè)角，令本是最不流暢的方位通過加入手扶電梯，成為最旺的人流聚集處。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目主要為租賃已有建筑 皇冠國際大廈，該棟建筑 采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)形式，塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè)防類別為乙類，抗震設(shè)防烈度為 8 度，設(shè)計(jì)使用年限為50 年。塔樓地基處理采用夯擴(kuò)鋼筋砼大頭樁，裙樓地基處理采用灰土擠密樁，基礎(chǔ)部分均采用梁筏基礎(chǔ)以增加整棟樓的穩(wěn)定性。 室內(nèi)裝修 本項(xiàng)目土建內(nèi)容主要為特色超市區(qū)及百貨區(qū)的裝飾裝修工程，具體包括： 墻體及頂棚 本項(xiàng)目墻體與頂棚表面要求平整、不起塵、不眩光、便于除塵以及減少凹凸面，因此，建筑材料為非燃燒體及非有機(jī) 復(fù)合材料，對內(nèi)墻角不做特殊處理，頂棚及墻體采用抗靜電型合成樹脂乳液涂料涂抹， 黏結(jié)強(qiáng)度 。 地面 39 本項(xiàng)目地面要求平整光滑、無裂縫、接口嚴(yán)密、無顆粒無脫落，并能耐受清洗和消毒，因此，地面采用水磨石地面，并 磨光、打蠟 ，保證地面平整。 窗戶 為保證商場采光均勻度不小于 ，設(shè)計(jì)窗地面積比為 1/6。選用具有良好氣密性的雙層塑鋼平開窗， 窗框材料為鋼質(zhì)型材 。 門 考慮商場人流進(jìn)出及夜晚密閉要求，安全門選用具有極高抗壓能力及抗空氣泄露能力的 玻璃自動門 ，開啟方向向室外開啟。 照明 本項(xiàng)目為有窗 商場，照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑，凹凸面少不易積灰，容易清掃且不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。在滿足照度要求外，燈具的選型和布置主要還應(yīng)考慮室內(nèi)氣流流型，因此，本項(xiàng)目 照 明采用 三基色熒光粉的 T8 型 （ 36W） 燈管 ，吸頂安裝，燈具的布置采用斷續(xù)光帶型，并與空調(diào)風(fēng)口等統(tǒng)一安排。 根據(jù)商場的特殊性，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈，照度 51x，疏散照明選用 “ 常明燈 ” 方式 。 在商場西側(cè)、東側(cè)、南側(cè)等處設(shè)置備用照明，按比例均勻布置，其照度不低于一般照明的 10%，備用照明電源采用與正常照明的供電干線自配電室的低壓屏上（或母線上）分 開的方式。 節(jié)能設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中充分考慮到節(jié)能的前期引入：設(shè)計(jì)中盡可能采用 40 自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動式陽光房，吸收能量。在建筑裝修材料的選用上，采用高效高強(qiáng)環(huán)保的生態(tài)材料，采用熱阻性能好的，密封性能好的材料。 無障礙設(shè)施 考慮本項(xiàng)目為大型購物中心，因此設(shè)立無障礙設(shè)施，主要包括低位收銀臺、低位公用電話、無障礙洗手間、緊急呼叫按鈕及無障礙電動坡道等，并于購物中心入口處設(shè)立無障礙指示牌，在保障殘疾顧客方便安全的同時(shí)，體現(xiàn)購物中心的人性化特征。 配套設(shè)施建設(shè) 本項(xiàng)目設(shè)有休 息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場所被有真正購物消費(fèi)意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在商場內(nèi)，影響消費(fèi)者的購物心情，建議這些休息場所分兩種設(shè)置：第一種是與飲料店結(jié)合主要設(shè)在首層、二層、三層，體驗(yàn)有償休息。第二是在四層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。 配備足夠的公共衛(wèi)生間和茶水間（或直飲水機(jī)），方便客戶和商戶的使用。 41 設(shè)備方案 選型原則 標(biāo)準(zhǔn)化原則 所選擇的設(shè)備必須遵循國際、國家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 。 安全性原則 準(zhǔn)確理解國家相關(guān)法律法規(guī)對內(nèi)外網(wǎng)、安全等級保護(hù)的規(guī)定，合法合理地設(shè)計(jì)安全措施。所選購的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩?，不能夠使用有缺陷或者存在安全漏洞的產(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定性，能夠滿足長時(shí)間、大工作量的穩(wěn)定運(yùn)行需求。 適應(yīng)性原則 所選購的產(chǎn)品應(yīng)具備一定的靈活性來適應(yīng) 項(xiàng)目 建設(shè)中的各種變化。 可管理性原則 所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計(jì)信息和故障檢測手段。 技術(shù)先進(jìn)性 原則 滿足項(xiàng)目建設(shè)需要的前提下，要求其性能指標(biāo)保持先進(jìn)水平，突顯綠色、 無污染概念。 其他 設(shè)備購置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相 42 結(jié)合，數(shù)量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價(jià)格可行的原則進(jìn)行選擇。 設(shè) 備選型 本項(xiàng)目擬購置設(shè)備主要包括儲藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計(jì) 30855 臺（個(gè)、套），投資 400 萬元。 表 61 設(shè)備購置一覽表 單位：萬元 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) (元 ) 金額 1 儲藏設(shè)備 貨架 1 套 50 精品柜 1 套 10 散貨柜 1 套 8 收銀臺 6 組 1250 2 運(yùn)輸設(shè)備 收動叉車 5 部 7000 平板車 20 輛 300 促銷車 20 部 200 促銷平臺 20 個(gè) 300 3 冷凍設(shè)備 島柜 1 套 50 立風(fēng)柜 1 套 40 4 電腦系統(tǒng) POS 6 臺 9000 UPS2AH 1 臺 5000 UPS15 6 臺 260 掃描槍 10 把 2400 服務(wù)器 1 臺 11000 客戶機(jī) 2 臺 4000 打印機(jī) 2 臺 3000 軟件點(diǎn) 6 個(gè) 3000 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 1 套 電子稱 10 個(gè) 5100 5 購物卡系統(tǒng) 電腦 3 臺 4000 寫卡器 3 個(gè) 1200 終端 6 個(gè) 1800 軟件 1 套 2900 購物卡 10000 張 4 4 6 防盜系統(tǒng) 檢測天線 2 支 6000 解碼板 3 塊 6200 軟標(biāo)簽 20210 張 7 監(jiān)控系統(tǒng) 電腦 1 臺 6000 攝象機(jī) 40 部 1000 4 43 序號 設(shè)備名稱 數(shù)量 單位 單價(jià) (元 ) 金額 控制器 4 塊 1200 線路 1 套 8 背景音樂 工控功放 1 臺 3000 VCD 1 臺 300 音響 50 個(gè) 40 線路 1 套 9 總臺、存包柜 存包柜 1 套 5 總臺 1 套 10 收銀臺 收銀臺 8 臺 20210 16 快捷收銀臺 4 臺 30000 12 11 UPS 不接斷后備電源（ APC） 服務(wù)器 1 套 50000 5 POS 收款機(jī) 1 套 10000 1 12 購物設(shè)施 購物車 100 輛 300 3 購物籃 500 個(gè) 100 5 13 中央空調(diào)系統(tǒng) 1 套 15 14 合計(jì) 30855 400 公用輔助工程 道路交通 樓內(nèi)交通：結(jié)合本項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的特殊性，樓內(nèi)交通采用垂直交通設(shè)計(jì)。 區(qū)內(nèi)交通：通道樹型交通體系，通過地下層、地下夾層、地上層的有機(jī)規(guī)劃，將本項(xiàng)目的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（ Access Tree）體系。 車輛交通：本項(xiàng)目建成后人流量較大，考慮使用“ 皇冠國際 城”停車場的一部分，供本項(xiàng)目顧客使用，顧客憑 XX 購物小票可免費(fèi)停放 2 小時(shí)。 44 暖通系統(tǒng) 本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為集中空調(diào)采暖， 通風(fēng)換氣次數(shù) 10 次，溫度夏季＜28℃ ，冬季 ≥18℃ 。 室內(nèi)需維持正壓， 室內(nèi)相對濕度 φ＜ 70%。 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 具體室內(nèi)設(shè)計(jì)參 數(shù)詳見表 62 所示。 表 62 冬夏空調(diào)溫度及濕度控制 名稱 溫度（度） 相對濕度（ %） 新風(fēng) m179。/h人 照明 W/㎡ 人員密度㎡ /人 夏季 冬季 夏季 冬季 賣場區(qū) 27 18 ＜ 65 20 20 4 辦公區(qū) 26 20 ＜ 65 20 20 5 滯貨區(qū) 12 ＜ 65 空調(diào)通風(fēng)設(shè)計(jì) （ 1）空調(diào)系統(tǒng)冷熱源 ①本設(shè)計(jì)空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選用燃?xì)庑弯寤囄帐嚼淙怂畽C(jī)，一機(jī)二用，夏季供冷凍水，冬季供熱水； ②空調(diào)冷凍水供回水溫 度： 712℃ ，空調(diào)熱水供回水溫度：3037℃。 （ 2）空調(diào)系統(tǒng) ①本項(xiàng)目采用混合模式，即設(shè)自然通風(fēng)與集中空調(diào)相結(jié)合方式，通過設(shè)置風(fēng)塔，用自然通風(fēng)來降溫，以減少人工能源的使用時(shí)間，從而達(dá)到節(jié)能的效果?？照{(diào)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)機(jī)組設(shè)于新風(fēng)機(jī)房內(nèi)，所有風(fēng)機(jī)盤管均帶回風(fēng)箱，回風(fēng)口上帶過濾器。 45 ② 空調(diào)水系統(tǒng)為雙管制，閉式循環(huán)。 ③空調(diào)水系統(tǒng)采用下供下回雙管系統(tǒng)，每層水平回水管上設(shè)平衡閥以保證系統(tǒng)平衡。 （ 3）通 風(fēng)系統(tǒng) ①本項(xiàng)目建成后所使用的 地下停車庫采用機(jī)械排風(fēng)， 按照 1/2 排煙量設(shè)送風(fēng)機(jī)，不足部分通過車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)量 6 次 /h，上 排 1/3，下 排 2/3。 ② 高低壓配電室安消除余熱計(jì)算排風(fēng)量，水泵房按 35 次換氣次數(shù)計(jì)算排風(fēng)量。