【導(dǎo)讀】遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告。黑龍江遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　

【正文】 政府對(duì)地價(jià)期望值很高并對(duì)后市寄予厚望。 可以預(yù)見，短期內(nèi)，哈爾濱市土地出讓依舊供需兩旺，但地價(jià)應(yīng)將居高不下。 宏觀調(diào)控，今年形成拐點(diǎn)。 最近的四個(gè)月來(lái)，房?jī)r(jià)問題不斷刺激中央政府，尤以兩會(huì)之后為甚。新近不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策，出手快、出拳重。看來(lái)中央政府正在堅(jiān)定不移地遏制少數(shù)地區(qū)、少數(shù)城市房?jī)r(jià)的過快上漲，但又形成了“全國(guó)吃藥”的政策市，只不過，這輪是“點(diǎn)剎到急剎”的、“掉頭向下”的政策市。可以預(yù)見，就全國(guó)而言，極有可能在幾個(gè)月內(nèi)成交縮量，從而年底前房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)或回落。 板塊紛爭(zhēng)，形成三國(guó)鼎立。 2020 年，哈 爾濱市群力新區(qū)一枝獨(dú)秀。 2020 年，哈爾濱市將形成三大板塊。 伴隨著兩岸繁榮的城建戰(zhàn)略，伴隨著二十道街江橋的開工，伴隨著江北配套的逐步完善，基于江北已經(jīng)形成了價(jià)值低估（利民新區(qū)的房?jī)r(jià)低于江南約 30004000 元），預(yù)計(jì)江北板塊今年將量?jī)r(jià)雙飛，一掃 2020 年以來(lái)的不溫不火。 伴隨著 2020 年 群力新區(qū)兩個(gè)地王的橫空出現(xiàn)，伴隨著群力新區(qū)的醫(yī)療配套、教育配套 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 21 / 34 文化配套、商業(yè)配套進(jìn)入建設(shè)階段，伴隨著群力新區(qū)西部地區(qū)進(jìn)入土地出讓階段、伴隨著盛和天下、觀江國(guó)際兩個(gè)地王項(xiàng)目的建設(shè)與銷售。 2020 年，群力新區(qū)將成為三大板塊中的高端板塊，無(wú)論產(chǎn)品綜合素質(zhì)，還是房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，都將成為哈爾濱市整體市場(chǎng)的標(biāo)桿。 哈西版塊，五年磨一劍。哈西版塊，毗鄰諸多高校和服裝城商圈，先天具有良好的人文環(huán)境和商業(yè)氛圍。但哈西版塊，成也是“西客站”、敗也是“西客站”。預(yù)計(jì) 20202020年，哈西版塊仍為“西客站建設(shè)年”，拖累于拆遷凈地，局限于基礎(chǔ)建設(shè)，預(yù)計(jì)哈西版塊將在 2020 年后進(jìn)入快速發(fā)展階段。 商品住宅，持續(xù)升級(jí)優(yōu)化。 低端政府化、產(chǎn)品趨優(yōu)化、概念豪宅化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中保障性用房由政府承擔(dān)，并提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、 限價(jià)房等，在 2020 年新建項(xiàng)目當(dāng)中政府要求開發(fā)商配建 2%的廉租房，從而構(gòu)建了低端住宅供應(yīng)體系，這個(gè)體系里，還是以政府為主導(dǎo)，以開發(fā)商為輔助。開發(fā)商更注意改善居住環(huán)境及提供產(chǎn)品檔次，以成片開發(fā)為主，開發(fā)規(guī)模較大，慣以城、庭等為案名，逐漸形成了群力、哈西、江北三大熱點(diǎn)版塊，目前在哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由多層產(chǎn)品過渡到高層產(chǎn)品，多層產(chǎn)品將以電梯洋房或以別墅的形式出現(xiàn)，在提升產(chǎn)品品質(zhì)的同時(shí)也大幅提高了銷售價(jià)格。伴隨著房?jī)r(jià)的攀升，伴隨著新區(qū)的建設(shè)，伴隨著改善型置業(yè)的上升趨勢(shì)，應(yīng)該講，哈爾濱市的商品住宅產(chǎn)品趨優(yōu)化、概念豪 宅化。 商鋪產(chǎn)品，掀起投資熱潮。 2020 年，哈爾濱市場(chǎng)掀起了商鋪投資熱，幾米一個(gè)、幾萬(wàn)一米、幾十萬(wàn)一套。以西城匯、紅博、福順尚街、人和首爾、人和索菲、人和新春天等項(xiàng)目為代表，紛紛粉墨登場(chǎng)。要么是成熟的商圈，要么是地鐵的概念。無(wú)論是人防工程，還是產(chǎn)權(quán)商鋪，均以“小面積、高單價(jià)、低總計(jì)、返租承諾”為特點(diǎn)，掀起聲勢(shì)浩大的圈錢運(yùn)動(dòng)、吸金熱潮。 哈爾濱市區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分析 南直路版塊 項(xiàng)目名稱 橄欖城、東一時(shí)區(qū)、南棵綠蔭、東鐵花園、宏偉華軒、長(zhǎng)安城 銷售均價(jià) 版塊項(xiàng)目均價(jià) 50006500 元 /㎡ 板塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品特征以中小戶型為主，建面 50100 ㎡為主，二房居多。產(chǎn)品形態(tài)以 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 22 / 34 多層為主， 20 層左右的高層為輔， 2． 橄欖城因?yàn)槠錁菞濋g距較大，產(chǎn)品線豐富，戶型配比合理，產(chǎn)品市場(chǎng)推廣力度大，市場(chǎng)形象包裝成功，去化率較高，產(chǎn)品消化速度快和價(jià)格提升速度快，成為了該區(qū)域項(xiàng)目代表。而宏偉華軒，歷史價(jià)格 6300 元 /平方米，目前已達(dá)到 7500 元 /平方米，供計(jì) 209 套，去化率達(dá) 85%，成為了區(qū)域內(nèi)的價(jià)格標(biāo)竿。 群力版塊 項(xiàng)目名稱 天鵝灣、海富第五大道、恒盛豪庭、翡翠城、山水美地、麗水丁香園、寶石花園、天薇麗景園共八個(gè)在售項(xiàng)目。預(yù)計(jì) 2020 年開工六個(gè)項(xiàng)目，分別為盛和天下、觀江國(guó)際、雨陽(yáng)名居、漫步巴黎、群力新城、綜合開發(fā)住宅 銷售均價(jià) 60008500 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 版塊中項(xiàng)目整體品質(zhì)較高，產(chǎn)品以中大戶型為主，客戶以投資置業(yè)和改善居住條件為主，項(xiàng)目以 30 層高層為主，除此之外還有部分 7 層多層（帶電梯），以及單體別墅、聯(lián)排、雙拼，形成了豐富的產(chǎn)品線。 2． 此代表項(xiàng)目為：恒盛豪庭：它以中大戶型為主，位于群力東部啟動(dòng)區(qū)核心位置，進(jìn)入時(shí)間較早 ，價(jià)格漲幅較快，建筑形式 20 層高層；海富第五大道：高層多層結(jié)合，多層帶電梯，樓間距較大，產(chǎn)品線豐富；低端代表為天薇麗景園。 3． 由于群力新區(qū)規(guī)劃較高，公園等配套設(shè)施先行落實(shí)，政府宣傳力度大，配套新穎，從而成為了目前哈爾濱定位最高，也是最熱點(diǎn)的版塊之一。所以此版塊形成了哈爾濱新興富人區(qū)，價(jià)格漲幅較大，成為了哈市地產(chǎn)界的價(jià)格標(biāo)竿。但因?yàn)檎麄€(gè)群力規(guī)劃面積大，土地供應(yīng)放量快，造成產(chǎn)品供應(yīng)大，目前產(chǎn)品素質(zhì)參差不齊，價(jià)格趨同。如盛和天下將成為哈市素質(zhì)和價(jià)格的標(biāo)桿，而恒盛豪庭因地域帶動(dòng)價(jià)格虛高，產(chǎn)品質(zhì)量與價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)。去年形 成區(qū)域配套，今年交通醫(yī)療配套，但配套設(shè)施建設(shè)在逐步放慢，且版塊呈現(xiàn)二熱二冷二緩：土地買賣和房屋交易出售熱；城市配套運(yùn)營(yíng)和入住率冷；配套設(shè)施和市場(chǎng)熱度趨緩。群力東區(qū)土地達(dá)成意向，西區(qū)土地正在整理，預(yù)計(jì)明年能達(dá)到土地供應(yīng)，需要 35 年改善 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 23 / 34 現(xiàn)階段較冷問題。 哈西版塊 項(xiàng)目名稱 東輝明珠園、金域藍(lán)城、溪樹庭院、英倫名邸、西典家園 項(xiàng)目均價(jià) 60007500 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品以高層為主，含洋房公寓，產(chǎn)品線豐富。 2． 因其離服裝城較近，個(gè)體業(yè)主和高校教師多，客戶的購(gòu)買力強(qiáng)。本區(qū)域教育配套強(qiáng)于其他區(qū)域，但區(qū)域產(chǎn)品檔次參差不齊，溪樹庭院走高科技豪宅的方向，具有地源熱泵恒溫恒濕，大樹全冠移植，超大的景觀示范區(qū)，遮陽(yáng)棚，新風(fēng)系統(tǒng)，成為哈爾濱市標(biāo)桿型項(xiàng)目。與此同時(shí)還存在西典家園，該項(xiàng)目去化率低，消化周期過長(zhǎng)，價(jià)格提升緩慢，也出現(xiàn)了延期交房等情況。 3． 該版塊規(guī)劃較早，起步緩慢，拆遷艱難，進(jìn)程緩慢，配套相對(duì)群力較為落后，但因?yàn)楣髡竞臀骺驼镜穆涑?，未?lái)發(fā)展?jié)摿^大。 東南城鄉(xiāng)結(jié)合部版塊 項(xiàng)目名稱 立匯美羅灣、陽(yáng)光綠景、東方玫瑰園、南郡新城、怡園綠景、山水文園 項(xiàng)目均價(jià) 55006000 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品高層多層相當(dāng)。 2． 版塊中代表項(xiàng)目為：立匯美羅灣，其建筑規(guī)模大，產(chǎn)品線豐富，規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)均為境外機(jī)構(gòu)，戶型配比小，以中小套型為主，去化率較高，消化周期較快。 3． 該版塊客戶群體以三大動(dòng)力工人為主，基本以首次置業(yè)為主，在過的0507 年行情好時(shí)價(jià)格未漲，但 09 年價(jià)格漲速很快。版塊位于哈爾濱東南角原為工業(yè)區(qū)，導(dǎo)致區(qū)域配套不成熟，交通不便利，屬于低端市場(chǎng)。 會(huì)展版塊 項(xiàng)目名稱 金色萊茵、公園麗景、盟科視界、悅山國(guó)際、冬奧村 項(xiàng)目均價(jià) 70008500 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品普遍為 30 層高層，以中大戶型為主，大戶型配比較高，且以 180240 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 24 / 34 米左右的三房居多。 2． 產(chǎn)品綜合素質(zhì)較高，如盟科視界擁有超大樓間距，南北向 180 ㎡東西向270 ㎡；金色萊茵號(hào)稱德式住宅，水景景觀，進(jìn)口建材。但此版塊去化率差異較大，盟科視界由于品牌、建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代、戶型配比合理、產(chǎn)品線豐富等因素綜合產(chǎn)品質(zhì)素高，且項(xiàng)目均價(jià)僅 6100 元 /㎡，去化率最高，產(chǎn)品銷售殆盡。金色萊茵因?yàn)榈率斤L(fēng)格接受度，樓間距小，價(jià)格開盤過高，產(chǎn)品供應(yīng)面積過大，從而導(dǎo)致消化周期過長(zhǎng)（ 18 萬(wàn)米銷售整 6 年）。 3． 該版塊因?yàn)殚L(zhǎng)江路臨會(huì)展中心臨開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已成為哈爾濱高端住宅市場(chǎng)版塊。 北環(huán)路沿線版塊 項(xiàng)目名稱 盛世江南、浪琴水岸、上實(shí)銀座、觀江國(guó)際、觀瀾寶邸、江南明珠、壹江南 項(xiàng)目均價(jià) 800015000 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品以三房四房豪宅為主，臨江一側(cè)消化速度較快，不臨江的去化率較慢。 2． 相對(duì)于其他版塊，此版塊多為 30 層高層、高容積率，綠化率較低，項(xiàng)目去化率較慢，普遍到了現(xiàn)房階段去化率僅為 50%，但是在 2020 年去劃速度加快，但房?jī)r(jià)上漲速度較慢，豪華大堂，以彰顯豪宅品質(zhì)。此版塊因臨江，地處道理中央地端，購(gòu)物、休閑、交通等配套設(shè)施十分完善，分別毗鄰愛建、中央大街商圈，成為了哈爾濱最高端版塊。 康安路沿線版塊 項(xiàng)目名稱 愛丁堡、紫金城、恒祥城、榮耀天地、新大發(fā)國(guó)際市場(chǎng)、上元府邸、恒祥首府 項(xiàng)目均價(jià) 55008000 元 /㎡ 版塊特點(diǎn) 1． 產(chǎn)品形式以 2430 高層為主，二房三房為主。 2． 版塊代表項(xiàng)目為：寶宇榮耀天地。寶宇榮耀天地， 1，品牌突出 2，外立面感覺檔次較高 3，大圓弧窗落地窗 4，萬(wàn)米會(huì)館 以上因素造成，此版塊寶宇成為了領(lǐng)導(dǎo)品牌。 3． 該版塊交通便利，商業(yè)發(fā)達(dá)，地段成熟，容積率高，產(chǎn)品品質(zhì)一般。 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 25 / 34 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)及哈市類似檔次的產(chǎn)品特征 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)特征 如上板塊分析，詳見附件： 區(qū)域內(nèi)個(gè)案產(chǎn)品供應(yīng)及推盤情況 .docx 哈市類似檔次的產(chǎn)品特征 本項(xiàng)目為城市綜合體，其中住宅類似項(xiàng)目可參見群力板塊，但公寓、寫字樓、商業(yè)街類似項(xiàng)目則分布于全市，且多為中心區(qū)或開發(fā)區(qū)。 詳見附件： 哈市同檔個(gè)案產(chǎn)品供應(yīng)及推盤情況 .doc 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目定位于高端市場(chǎng)，考慮精裝修，住宅性質(zhì)的公建性公寓預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià)8015 元每米，商店街預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 20200 元每米，車庫(kù)車位預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 3600元每米，辦公建筑預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7059 元每米。 整體均價(jià)預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn) 10348 元每米。詳見附表： 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)價(jià)格測(cè)算表 —市場(chǎng)定位分析表 客戶定位 本項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀、規(guī)劃遠(yuǎn)景、項(xiàng)目屬性、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定了客戶將集中于投資為主要目的置業(yè)客戶群，且主要集中于非住宅類產(chǎn)品的投資群體。預(yù)計(jì)： 寫字樓：投資型客戶約占 80%，自用型客戶約占 20%。 公 寓：投資型客戶約占 50%，自用型客戶約占 50%。 商 業(yè)：投資型客戶約占 50%，自用型客戶約占 50%。 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 26 / 34 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目致力于打造哈爾濱市首席城市綜合體，詳見后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)分析部分。 價(jià)格定位 詳見附表： 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)價(jià)格測(cè)算 .xlsx 第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 設(shè)計(jì)主體思想、風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn) 這將是一個(gè)融購(gòu)物中心、 5A 級(jí)寫字樓、 SOHO 辦公公寓、精裝居住公寓、商店街為一體的城市綜合體。 這將是一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)、商務(wù)、居住復(fù)合功能為一體的大型社區(qū)商業(yè)。 這將是一個(gè)匯時(shí)尚、潮流、摩登、藝術(shù)、創(chuàng)意、開放、親水、花園、生態(tài)、低碳等概念為一體的體驗(yàn)街區(qū)。 三年后，這將是哈爾濱市第五商圈。 這，就是遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)。 概念規(guī)劃方案 開放。 這將是一個(gè)開放、分享、融匯、復(fù)合的體驗(yàn)街區(qū)。購(gòu)物中心、 5A 級(jí)寫字樓、 SOHO 辦公公寓、精裝居住公寓組合成共享空間。相互之間，以觀光電梯、自動(dòng)扶梯、通道、連廊、天橋等豐富形式彼此開放、互為風(fēng)景。 在這個(gè)街區(qū)里，購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)的群體完全共享空間，自由流動(dòng)。同時(shí)，商務(wù)、居住的群體也便于出入共享空間，但同時(shí)商務(wù)、居住的群體也自成一體，保持私密性。具體而言，商務(wù)、居住群體保證單項(xiàng)流動(dòng)，通過通道與共享空間相連，通過門禁 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)（暫定名）可行性研究報(bào)告 27 / 34 系統(tǒng)與其他群體相隔。 分流。 這將是一個(gè)人車分流、人貨分流的交通體系。 臨武威西路一側(cè)預(yù)留購(gòu)物中心地面停車位，地下設(shè)計(jì) 1000 個(gè)停車位，從而形成完全的人車分流體系。將購(gòu)物中心商品的倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)布置在地下一層，地面預(yù)留單獨(dú)貨運(yùn)入口，樓層之間以貨梯直達(dá)，從而形成完全的人貨分流的交通體系。 共享空間內(nèi)，提倡完全的步行街區(qū)，不設(shè)車行通道，消防車道按照“消隱車道”進(jìn)行設(shè)計(jì)，平常作為景觀一部分，緊急時(shí)作為消防通道使用。 親水。 遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)坐落于群力新區(qū)的啟動(dòng)區(qū)的核心位置，群力新區(qū)定位于“寒地水鄉(xiāng)、財(cái)富港灣”，因親水而獨(dú)特于其他版塊。遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)毗鄰群 力內(nèi)河，先天就具有親水基因。水，在哈爾濱是稀缺的，將親水融入到遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將形成截然不同消費(fèi)體驗(yàn)。 購(gòu)物中心主展示面設(shè)計(jì)哈爾濱最大的 6 層樓高的瀑布跌水，購(gòu)物中心外廣場(chǎng)設(shè)哈爾濱最高的旱噴，購(gòu)物中心垂拔大廳內(nèi)設(shè)計(jì)瀑布溪流，每層設(shè)計(jì)融水流為一體的導(dǎo)視系統(tǒng)。 5A 級(jí)寫字樓、 SOHO 辦公公寓、精裝居住公寓均設(shè)計(jì)水景生態(tài)景觀大堂。 整體而言，在遠(yuǎn)大購(gòu)物廣場(chǎng)，在不同的物業(yè)內(nèi)，我們都能看到“靜水，流水，落水，噴水 ”。遠(yuǎn)