【正文】 的研究，分析產品特點，尋求本項目獨特營銷思路。通過對本項目的合理定位建議，結合甲方提供之真實的項目相關費用，進行科學的財務測算及經濟分析。第二部分工作內容及方法一、定位研究方面**房地產市場環(huán)境研究1研究目的：分析**經濟發(fā)展狀況，以及房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢，為項目前期定位提供宏觀市場依據。1研究內容：12宏觀經濟運行狀況?22第一部分工作目標本項目地塊位于**ⅹⅹⅹ旁，貴公司希望我司提供項目市場調研、定位分析及經濟可行性分析服務，解決本案住宅、商業(yè)如何合理定位及項目經濟效益分析等問題。我司擬以市場調研為手段，收集基礎數(shù)據，在深入分析**及項目周邊市場的基礎上，給出項目合理定位建議，并進行科學經濟分析：通過對宏觀市場環(huán)境的研究，把握**市及項目片區(qū)房地產市場的市場特點和發(fā)展趨勢；分析項目地塊優(yōu)劣勢，提出項目發(fā)展風險規(guī)避建議； ? 當?shù)毓潭ㄙY產投資及房地產投資開發(fā)比重?國內生產總值及三次產業(yè)結構 ? 當?shù)胤康禺a市場供求現(xiàn)狀分析? 當?shù)胤康禺a市場發(fā)展狀況描述?當?shù)厣鐣M品零售總額/居民消費價格指數(shù)/房地產價格指數(shù)12**房地產市場供求概況 ? 國家金融政策/貨幣政策/利率/房地產按揭政策等? 對各類物業(yè)開發(fā)和流通的政策法規(guī)?房地產市場未來供求趨勢預測12國家及地方政府與房地產相關的政策法規(guī) ? 城市規(guī)劃特點及片區(qū)規(guī)劃? 房地產開發(fā)的政策導向12**城市規(guī)劃及片區(qū)規(guī)劃?政府關于商品房在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) ? 地塊周邊遠景規(guī)劃?地塊周邊道路、交通及市政規(guī)劃 城市基礎建設1研究方法13實地考察項目地塊及周邊環(huán)境；13對政府相關部門、商業(yè)部門或行業(yè)管理機構有關官員進行深度訪談；13收集當?shù)貧v史文獻資料，如統(tǒng)計年鑒，城市或片區(qū)規(guī)劃圖案等；潛在購房者調查2調查方法：封閉式結構問卷入戶訪問2調查區(qū)域：**市（本案所在行政區(qū)域）2樣本量：（具體數(shù)量根據雙方最終確認的計劃書實際工作需要另行議定）2調查對象：24符合市場調查常規(guī)過濾條件24當前在上述指定區(qū)域工作或居住1年以上24年齡在20歲以上24個人月收入在XX元以上或者家庭年收入4萬元以上24未來12年內購買商品住宅的可能性較大的 本欄編輯推薦您關注：大連理工大學大學生創(chuàng)新性實驗計劃實施辦法如何編制項目實施計劃1無知自大的高中創(chuàng)業(yè)者的計劃書“圓夢計劃”——助你成長關于做好XX年西部計劃和“三支一扶”計劃服務期滿志商業(yè)銀行個人金融業(yè)務。房地產開發(fā)領域工作報告近年來，違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率成為房地產開發(fā)領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項目容積率，減少配套設施，讓開發(fā)商獲取高額利潤”總結為房地產貪官尋租七法之首。長期以來，購房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題與開發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率再次發(fā)出通知，可見國家對此問題極為重視，因此，切實治理違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率問題是當前和今后的一項重要任務。違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個原因。其一是利益驅動，開發(fā)商為了獲取高額利潤，未經規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善，操作機制不夠嚴密健全，導致違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率存在空間。眾所周知，容積率是一個體現(xiàn)土地使用強度的指標，是項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地，容積率提高少許，即意味著開發(fā)商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮，開發(fā)商為獲取高額利潤而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調整容積率。應當說，容積率對開發(fā)商的利潤固然重要，但對于商品房小區(qū)業(yè)主和整個城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的實質內容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等，還會對小區(qū)內的休閑健身場所、兒童活動區(qū)域形成擠壓，并且會對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設施老化。同時，高的容積率也會影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設施與資源供應緊張。因此，對容積率的調整應當慎重和嚴格。根據《省房地產開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調整容積率行為，促進城鄉(xiāng)建設和房地產市場健康發(fā)展，我們提出以下幾點工作思路：一、房地產開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權后，必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進行開發(fā)建設。如需調整容積率的，除應當符合國家和省有關規(guī)定和技術規(guī)范要求外，還必須符合下列條件：因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內可以提高開發(fā)強度的；建設用地所在規(guī)劃區(qū)域內可以滿足建筑總量整體平衡條件的；增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。二、土地出讓前，規(guī)劃建設部門要根據總體規(guī)劃對宗地深入研究，科學下達規(guī)劃條件；土地出讓后，如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的，應按下列程序辦理：屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報告，經政府研究并下發(fā)抄告單，有關部門按抄告單原則辦理手續(xù)。屬建設單位要求提高容積率的，應按以下程序辦理：（1）建設單位向規(guī)劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請，并附規(guī)劃設計方案；（2）規(guī)劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審，組織對規(guī)劃設計方案進行論證、評審，并告知國土資源主管部門，對符合調整條件的，報政府或規(guī)劃咨詢委員會批準后下達《調整容積率告知書》；（3）建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，由國土資源行政主管部門按規(guī)定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”，開發(fā)建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金；（4）規(guī)劃行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》。三、房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權后，報規(guī)劃行政主管部門，規(guī)劃咨詢委員會批準已調整容積率的，規(guī)劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發(fā)項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金，規(guī)劃建設、房管等部門依據補交土地出讓金的票據辦理相關手續(xù)。四、經規(guī)劃、國土部門驗收后，對超過土地批準容積率的用地項目，在扣除因城市空間設計需要，市政府鼓勵由出讓條件中規(guī)定的多層建筑（在符合國家規(guī)范的前提下）改成高層建筑的九層以上建筑面積（以政府抄告單或協(xié)議為準），應按有關規(guī)定確定并收取應補交的土地出讓金。五、調整容積率的建設項目，不得提高建筑密度、降低綠地率。六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區(qū)，地下建筑面積不納入容積率計算。七、房地產開發(fā)企業(yè)違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定，擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現(xiàn)行市場地價補交土地出讓金。房地產開發(fā)企業(yè)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十三條規(guī)定，擅自改變建設用地規(guī)劃許可證的，相關執(zhí)法部門須對其違法行為立案查處，在對超容積率的加建部分不影響總體規(guī)劃允許保留的前提下，開發(fā)建設單位應根據相關部門的處理決定，補交土地出讓金及相關規(guī)費，并接受相應罰款。八、國土資源、建設、規(guī)劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通，并將有關情況相互告知。凡發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的，一律依法查處，并停止辦理該宗地的建設工程規(guī)劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產權證書等手續(xù)，對該房地產開發(fā)企業(yè)依法暫緩年檢，并停止辦理該單位新開發(fā)項目的一切手續(xù)。九、對違反規(guī)定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員，依法依紀從嚴處理。