房地產(chǎn)開發(fā)工作程序-資料下載頁
2025-07-30 04:30本頁面
【正文】 繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。 建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書； （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 房地產(chǎn)開發(fā)基本概念樓面地價(jià)：土地成交價(jià)格/建筑面積 即用取得這塊土地所花費(fèi)的總錢數(shù)除以總建筑面積，得出的就是每平米建筑面積的成本，不存在再除以樓層之類的問題，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率，限高、公建、商業(yè)配套等在拿地前政府規(guī)劃部門都有明確的規(guī)定?！ ∽詮耐恋卣信膾熘?，所有成交地塊在北京市土地儲(chǔ)備中心的網(wǎng)站都可以查到，含地塊位置、占地面積、建筑面積、成交時(shí)間等。容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值?！ ∮?jì)算公式：容積率=總建筑面積247?？傆玫孛娣e 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋?！ 》课莸膯畏介_發(fā)成本＝房屋單方造價(jià)＋樓面地價(jià)＋稅＋費(fèi) 樓面地價(jià)＝宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價(jià)／容積率 綠化率：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比?！ ∮?jì)算公式：綠地率=綠地面積/土地面積 在政府出讓土地的時(shí)候，地塊的占地面積、建筑面積、容積率、綠化率、限高、代征道路、代征綠化、代建學(xué)校等配套、公建面積都是已經(jīng)規(guī)定好的，開發(fā)商并不能隨意更改?！ I銷管理費(fèi)：項(xiàng)目銷售過程中的行政管理、廣告推廣、人員工資等費(fèi)用。包括從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)部門的行政費(fèi)，策劃、樣板間、售樓中心建設(shè)、樓書、折頁、模型等所有營銷推廣費(fèi)用；互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告等費(fèi)用?！ 〗ㄖ娣e與銷售面積的關(guān)系：在土地出讓公告中，會(huì)明確寫明項(xiàng)目的總建筑面積，但是總建筑面積中還包含物業(yè)用房、人防工程、配套公建等不能出售的面積，因此實(shí)際可用于銷售的面積會(huì)少于總建筑面積。而這些不可銷售的建筑面積也應(yīng)該記入開發(fā)成本?！ 〗ㄖ芏龋褐附ㄖ锏母采w率，具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個(gè)概念建筑密度大,說明用地中房子蓋得滿,反之則說明房子蓋得稀 建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積 建筑密度不可能超過1,一般不會(huì)超過4050,因?yàn)橛玫刂羞€需要留出很多面積作為道路\綠化\廣場\停車等等 土地增值稅：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！ ?1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%； (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%； (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 建安成本規(guī)律隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí)，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升。 七通一平，是指土地(生地)在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。其具體標(biāo)準(zhǔn)為，通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)?、通熱力以及場地平整。費(fèi)用案例項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成費(fèi)用解釋、用途流向案例分析(按每平米分?jǐn)?所占房價(jià)比例前期開發(fā)成本土地費(fèi)用開發(fā)商取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金政府347元%建安工程前期費(fèi)用項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用；“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用市場1810元%建安工程費(fèi)用直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出246元%不可預(yù)見費(fèi)用包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度未知36元%后期開發(fā)費(fèi)用營業(yè)稅及附加開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用政府275元%管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，屬于期間費(fèi)用企業(yè)內(nèi)部%財(cái)務(wù)費(fèi)用為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行%廣告宣傳費(fèi)開發(fā)商為樓盤銷售做廣告宣傳所產(chǎn)生的費(fèi)用市場%銷售代理費(fèi)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用40 /
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