【導(dǎo)讀】佛倫庫權(quán)威管理資料。物業(yè)管理考核細(xì)則。顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上。崗證書扣；著裝及標(biāo)志符合；一項不齊全或不完善扣分。符合6分，沒有值班制度扣2分，末設(shè)服。務(wù)電話扣1分，發(fā)現(xiàn)一處處理不及時扣。務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時。整改滿意率達(dá)95％以上。3符合3分，基本符合2分，不符合0分。修急修及時率100％，返修率不高于。末建立扣分；及時率符合1分，每降。低1個百分點扣分；返修率符合。向平面圖和路標(biāo)、單位名錄標(biāo)識在區(qū)內(nèi)。房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人。停水現(xiàn)象；制定事故應(yīng)急

　　

【正文】 費參考標(biāo)準(zhǔn)： 各類城市 構(gòu)成（元 /平米） 住宅 大廈（商業(yè)） 一類城市 （不含空調(diào)、供暖） 二、三類城市 （不含空調(diào)、供暖） 第二章 物業(yè)費測算 物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測算出物業(yè)費單 價。 倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。 一 、 在實際操作中，兩種方法可結(jié)合使用，互相印證。 (一 )列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和區(qū)域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來制定的。 (二 )倒推法中所預(yù)定的物業(yè)費單價是根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。 (三 )將列舉法測算的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，與倒推法測算的物業(yè)費進(jìn)行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn) 和各項費用構(gòu)成。 (四 )為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產(chǎn)費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。 (五 )注意事項： 南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。 (六 )物業(yè)費測算公式為： 單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。參加測算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 佛倫庫權(quán)威管理資料 ⑴ 需分類型分別測算： 類 型 n 物業(yè)費單價＝類型 n 所有成本的總和247。類型 n 參加測算的物業(yè)面積 ⑵ 不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分?jǐn)偂? (七 )物業(yè)收費面積的確定 物業(yè)收費面積的依據(jù)是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣鞴懿块T所批復(fù)的《確權(quán)面積報告》則以此報告為準(zhǔn)）。 注 :如購房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計或按套計，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M面積。 二、列舉法測算 (一 )人工費用（單位：元 /月） 組織架構(gòu)的 確定 根據(jù)項目經(jīng)營管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務(wù)的要求等實際情況，對組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測。 人工費用的測算 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求、公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補(bǔ)貼及過節(jié)費、培訓(xùn)費、服裝費、其他等。 工資的測算 根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測算。 人員工資構(gòu)成表 （ 單位：元） 序號 名稱 工資標(biāo)準(zhǔn) 人數(shù) 工資金額（月） 1 經(jīng)理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 2 經(jīng)理助理 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 3 人力行政人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 4 技工、維修人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 佛倫庫權(quán)威管理資料 5 保安人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 6 保潔人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 7 綠化人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 8 其他人員 工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù) 合計 工資附加費（單位：元 /月）。 按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費的測算。工資附加費計提的標(biāo)準(zhǔn)按國家規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)計提。 社會保險費的測算（單位：元 /月）。 按照當(dāng)?shù)貏趧硬块T的規(guī)定進(jìn)行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。 培訓(xùn)費：按國家法律法規(guī)及公司相關(guān)規(guī)定測算。 服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進(jìn)行配置。同時， 按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂? 其它 未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。 (二 )行政費用（單位：元 /月） 低值易耗品購置費用 項目管理部辦公用水、電費 ⑴ 水費根據(jù)項目水費的使用情況（包括飲用水）； ⑵電費根據(jù) 項目 的照明、空 調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況。 辦公設(shè)備維護(hù)費用 主要指 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備 每月的保養(yǎng)費。 通訊費 物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機(jī)費、電話費、網(wǎng)絡(luò)通訊費、其 它通訊費用。 交通費 根據(jù)業(yè)務(wù)的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。項目的地點、公交成熟程度對此佛倫庫權(quán)威管理資料 項費用影響較大。 交際應(yīng)酬費 召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。 電腦維護(hù)費用 根據(jù)項目配置的電腦數(shù)量以及項目業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費，包括電腦的升級、維護(hù)費用、網(wǎng)絡(luò)使用費、軟件開發(fā)費用的分?jǐn)偟取? 報刊資料費 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。 咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠物業(yè)費向 法院提請訴訟的訴訟費。 (三 )財產(chǎn)費用（單位：元 /月） 折舊費用 項目管理部正常管理服務(wù)需要所購置的固定資產(chǎn)（單價在 2021 元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。 固定資產(chǎn)包括： 辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。 資產(chǎn)的攤銷 項目 前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》的期限進(jìn)行 分?jǐn)偂? 分?jǐn)傎M用＝開辦費發(fā)生的總額247。委托的管理年限247。 12 月 固定資產(chǎn)的折舊費 前期購置的固定資產(chǎn)，按安聯(lián)集團(tuán)規(guī)定的固定資產(chǎn)折舊率計提。 員工宿舍租金 （財產(chǎn)）保險費（公共設(shè)施、設(shè)備購買的保險） 保險費＝（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額 保險費率 247。 保險受惠物業(yè)總面積 (四 )物料消耗（單位：元 /月）。 保安物料消耗 佛倫庫權(quán)威管理資料 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。 保潔物料消耗 根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進(jìn)行攤銷。 環(huán)境、綠化物料消耗。 根據(jù)物業(yè)管理的綠化 面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。 物業(yè)維修物料消耗。 根據(jù)社區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實際運行情況進(jìn)行維修物料消耗的測算。 (五 )公共費用的測算（單位：元 /月） 公共電費： 根據(jù)社區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實際工作時間、耗電等進(jìn)行公共電費的測算。包括： (1)電梯系統(tǒng)電費； (2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費； (3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)； (4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風(fēng)機(jī)用電，中央控制室用電； (5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等； 公共水費（水費單價均含 排污費、加壓費、南水北調(diào)費 ）： (1)綠化水費， 根據(jù)社區(qū)綠化面積確定； (2)清潔用水，根據(jù)清潔面積測算； (3)景觀用水，根據(jù)社區(qū)景觀的數(shù)量測算； 電梯運行費： (1)電梯保養(yǎng)費； (2)電梯年檢費； 佛倫庫權(quán)威管理資料 社區(qū)文化費用： 根據(jù)社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 垃圾清運費： 根據(jù)社區(qū)每天垃圾量確定。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據(jù)國家規(guī)定計提。 管理酬金的測算（單位：元 /月） 按照法規(guī)規(guī)定的 10%計提管理酬金。 不可預(yù)見費 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 (七 )計算各類物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)測算出的總成本，按各類分?jǐn)偣芾砻娣e，填寫管理費構(gòu)成明細(xì)表，計算出各類物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)。 管理費構(gòu)成明細(xì)表 （ 單位：元 /月 .M2） 項目 人工 費用 行政 費用 財產(chǎn) 費用 物料 消耗 社 區(qū)公共費用 其它 分?jǐn)? 面積 收費 標(biāo)準(zhǔn) 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 合計 注： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況： 同一單體同一用途； 同一單體不同用途； 不同單體同一用途； 佛倫庫權(quán)威管理資料 不同單體不同用途。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或?qū)懽謽遣糠?，也會出現(xiàn)同一個物業(yè)內(nèi)有不同的收費標(biāo)準(zhǔn)的情況。 各類管理費的測算還應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣贫ǖ奈?業(yè)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)規(guī)定。 三、倒推法測算 (一 )根據(jù)對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋?、同檔次物業(yè)收費價格的基礎(chǔ)上核定。 (二 )根據(jù)物業(yè)面積計算出總收入。 (三 )按成本比例經(jīng)驗值分別計算各項目所分?jǐn)傎M用 (參見下表 )。 高層社區(qū)管理成本構(gòu)成比例經(jīng)驗值 （僅供參考） 項目 人工費用 行政費用 財產(chǎn)費用 物料消耗 社區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% (四 )按各項目分?jǐn)傎M用推測出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾（推測方法是按列舉法的細(xì)分內(nèi)容，倒過來推測）。 第三 章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質(zhì)量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯(lián)誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設(shè)性意見，協(xié)助開發(fā)商把好整體設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)。確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務(wù)機(jī)構(gòu)籌建人員，除依據(jù)第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應(yīng)全程參于區(qū)域公司新項目的開發(fā)。 一、 項目規(guī)劃 設(shè)計階段 (一 )工作任務(wù)： 全面了解新項目的綜合規(guī)劃設(shè)計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計佛倫庫權(quán)威管理資料 等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 解答區(qū)域公司提出的關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)的法規(guī)、政策等問題；提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)，以降低成本，提高效益。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設(shè)施設(shè)備滿足居住和管理需求。 二、 建設(shè)施工階段 (一 )工作任務(wù)： 現(xiàn)場跟進(jìn)，監(jiān)督施工質(zhì)量、考評功能效果，及時與區(qū)域公司相關(guān)部門和人員溝通對接，有效解決質(zhì)量和功能缺陷等問題。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，應(yīng)協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。根據(jù)區(qū)域公司的要求，對分項工程（如：設(shè)備安裝調(diào)試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質(zhì)量。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進(jìn)度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關(guān)系，參與配套設(shè)施施工、安裝的跟進(jìn)，了解、掌握并記錄設(shè)計變更情況，提出成品保護(hù)要求及措施建議。 (三 )注意事項 發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結(jié)果。對設(shè)計不合理的要呈報文字變更意見。了解設(shè)備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關(guān)文字記錄。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務(wù)： 在項目開盤之前協(xié)助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務(wù)合同 (與買受人 )等文件。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關(guān)文件。并全程宣傳推介物業(yè)公佛倫庫權(quán)威管理資料 司并征求準(zhǔn)業(yè)主對管理服務(wù)的需求。配合區(qū)域公司適時 開展購房客戶聯(lián)誼活動?？砂凑諈^(qū)域公司要求對銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)知識專業(yè)培訓(xùn)， (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關(guān)承諾，認(rèn)識結(jié)交準(zhǔn)業(yè)主，增進(jìn)理解，擴(kuò)大客戶資源，建立情感基礎(chǔ)。配合區(qū)域公司營銷宣傳、推廣的需要，提供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務(wù)職能以外的承諾。注意保護(hù)購房客戶信息安全。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務(wù)： 協(xié)助區(qū)域公司進(jìn)行 項目竣工報驗及綜合驗收工作。 (二 )要求： 在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現(xiàn)場跟進(jìn)情況匯總整理。對前期跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量、缺陷等己建議整改的問題，進(jìn)行全面復(fù)檢復(fù)驗，并將復(fù)檢