【導讀】佛倫庫權威管理資料。物業(yè)管理考核細則。顯標志，工作規(guī)范、作風嚴謹。管理人員、專業(yè)技術人員每發(fā)現1人無上。崗證書扣；著裝及標志符合；一項不齊全或不完善扣分。符合6分，沒有值班制度扣2分，末設服。務電話扣1分，發(fā)現一處處理不及時扣。務工作征求意見單，對合理的建議及時。整改滿意率達95％以上。3符合3分，基本符合2分，不符合0分。修急修及時率100％，返修率不高于。末建立扣分；及時率符合1分，每降。低1個百分點扣分；返修率符合。向平面圖和路標、單位名錄標識在區(qū)內。房屋結構安全及拆改管線和損害他人。停水現象；制定事故應急

　　

【正文】 費參考標準： 各類城市 構成（元 /平米） 住宅 大廈（商業(yè)） 一類城市 （不含空調、供暖） 二、三類城市 （不含空調、供暖） 第二章 物業(yè)費測算 物業(yè)費的測算一般采用列舉法和倒推法兩種測算方法。列舉法一般適用根據預定的物業(yè)管理標準，測算出物業(yè)費單 價。 倒推法一般適用根據預定的物業(yè)費單價，測算出合理的物業(yè)管理服務承諾。 一 、 在實際操作中，兩種方法可結合使用，互相印證。 (一 )列舉法中所預定的物業(yè)管理服務標準，是根據被測算物業(yè)的基本情況、客戶需求和區(qū)域公司整體要求，按地方政府行業(yè)主管部門頒布的物業(yè)管理服務標準來制定的。 (二 )倒推法中所預定的物業(yè)費單價是根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。 (三 )將列舉法測算的物業(yè)費標準，與倒推法測算的物業(yè)費進行綜合，在收支平衡的前提下，得出一個合理的物業(yè)費標準 和各項費用構成。 (四 )為了測算的方便，將所有費用按物業(yè)管理服務的性質和類別等分別歸類核算，即：人工費用、行政費用、財產費用、物料消耗、物業(yè)公共費用、其它費用。 (五 )注意事項： 南北差異，注意南北地域在設備、設施方面的不同，從而帶來的測算上的差異。 法規(guī)差異，注意各地在勞動法規(guī)、保險條例、征收稅率方面不同而帶來的費用測算上的差異。 (六 )物業(yè)費測算公式為： 單種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 物業(yè)費單價＝所有費用的總和247。參加測算的物業(yè)總面積 多種物業(yè)類型項目的物業(yè)費測算 佛倫庫權威管理資料 ⑴ 需分類型分別測算： 類 型 n 物業(yè)費單價＝類型 n 所有成本的總和247。類型 n 參加測算的物業(yè)面積 ⑵ 不可分割費用（如：管理人員成本、固定費用成本等）按各類型物業(yè)其它費用總和的比例分攤。 (七 )物業(yè)收費面積的確定 物業(yè)收費面積的依據是區(qū)域公司提供的物業(yè)資料（以提供給營銷部門的售樓面積為準，如有當地政府主管部門所批復的《確權面積報告》則以此報告為準）。 注 :如購房合同中面積已包括分攤公共面積，則按此面積直接統(tǒng)計，如個別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內面積計或按套計，則應加入分攤管理費面積。 二、列舉法測算 (一 )人工費用（單位：元 /月） 組織架構的 確定 根據項目經營管理的規(guī)模、復雜程度、智能配套、樓宇類型、數量、檔次、功能及設施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對物業(yè)管理服務的要求等實際情況，對組織架構、崗位編制進行預測。 人工費用的測算 根據確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求、公司薪金福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金及雙薪、工資附加費、社會保險費、補貼及過節(jié)費、培訓費、服裝費、其他等。 工資的測算 根據確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。 人員工資構成表 （ 單位：元） 序號 名稱 工資標準 人數 工資金額（月） 1 經理 工資標準人數 2 經理助理 工資標準人數 3 人力行政人員 工資標準人數 4 技工、維修人員 工資標準人數 佛倫庫權威管理資料 5 保安人員 工資標準人數 6 保潔人員 工資標準人數 7 綠化人員 工資標準人數 8 其他人員 工資標準人數 合計 工資附加費（單位：元 /月）。 按照政府規(guī)定及公司薪金福利標準進行工資附加費的測算。工資附加費計提的標準按國家規(guī)定的標 準計提。 社會保險費的測算（單位：元 /月）。 按照當地勞動部門的規(guī)定進行社會保險費的測算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標準差異較大，在測算時請注意區(qū)分）。 培訓費：按國家法律法規(guī)及公司相關規(guī)定測算。 服裝費：按公司工裝管理規(guī)定進行配置。同時， 按照服裝的制作成本和使用年限進行分攤。 其它 未列入前七項但計入人工費用的，如員工活動費用等。 (二 )行政費用（單位：元 /月） 低值易耗品購置費用 項目管理部辦公用水、電費 ⑴ 水費根據項目水費的使用情況（包括飲用水）； ⑵電費根據 項目 的照明、空 調、辦公設備配置的情況。 辦公設備維護費用 主要指 復印機、傳真機、打印機、空調等設備 每月的保養(yǎng)費。 通訊費 物業(yè)管理所需的通訊費用。其中包括：手機費、電話費、網絡通訊費、其 它通訊費用。 交通費 根據業(yè)務的需要，估算出每月外出辦事的交通費用。項目的地點、公交成熟程度對此佛倫庫權威管理資料 項費用影響較大。 交際應酬費 召開業(yè)主大會、創(chuàng)優(yōu)時，此項費用變化較大。 電腦維護費用 根據項目配置的電腦數量以及項目業(yè)務的需要確定電腦維護費，包括電腦的升級、維護費用、網絡使用費、軟件開發(fā)費用的分攤等。 報刊資料費 因管理需要訂購的資料、書籍、報刊、雜志等費用。 咨詢及訴訟費 聘請法律顧問的費用分攤，業(yè)主拖欠物業(yè)費向 法院提請訴訟的訴訟費。 (三 )財產費用（單位：元 /月） 折舊費用 項目管理部正常管理服務需要所購置的固定資產（單價在 2021 元以上，使用年限超過一年），按使用年限進行折舊。 固定資產包括： 辦公設備：電腦、復印機、傳真機、打印機、空調、電視機、保險柜、交通工具等。清潔綠化工具：洗地機、吸塵吸水機、打臘機、剪草機、高壓清洗機等。 資產的攤銷 項目 前期發(fā)生的開辦費按《前期物業(yè)服務委托合同》的期限進行 分攤。 分攤費用＝開辦費發(fā)生的總額247。委托的管理年限247。 12 月 固定資產的折舊費 前期購置的固定資產，按安聯集團規(guī)定的固定資產折舊率計提。 員工宿舍租金 （財產）保險費（公共設施、設備購買的保險） 保險費＝（須投保的公共設施、設備）總金額 保險費率 247。 保險受惠物業(yè)總面積 (四 )物料消耗（單位：元 /月）。 保安物料消耗 佛倫庫權威管理資料 根據物業(yè)管理所需配置的保安器材，按照實際使用年限進行攤銷。 保潔物料消耗 根據物業(yè)管理所需配置的保潔材料，按照實際使用年限進行攤銷。 環(huán)境、綠化物料消耗。 根據物業(yè)管理的綠化 面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、社區(qū)消殺等。 物業(yè)維修物料消耗。 根據社區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。 (五 )公共費用的測算（單位：元 /月） 公共電費： 根據社區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間、耗電等進行公共電費的測算。包括： (1)電梯系統(tǒng)電費； (2)公共照明系統(tǒng)電費：含室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、社區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費； (3)供配電系統(tǒng)電費，其中變壓器電費各地供電收費政策可能有差異，以各地供電部門的收費標準為準； (4)消防系統(tǒng)電費，含消防水泵用電，送、排煙風機用電，中央控制室用電； (5)給排水系統(tǒng)電費，含供水變頻泵、潛水泵等； 公共水費（水費單價均含 排污費、加壓費、南水北調費 ）： (1)綠化水費， 根據社區(qū)綠化面積確定； (2)清潔用水，根據清潔面積測算； (3)景觀用水，根據社區(qū)景觀的數量測算； 電梯運行費： (1)電梯保養(yǎng)費； (2)電梯年檢費； 佛倫庫權威管理資料 社區(qū)文化費用： 根據社區(qū)的本年度社區(qū)文化計劃確定所需的費用。 垃圾清運費： 根據社區(qū)每天垃圾量確定。 (六 )其它 稅金的測算（單位：元 /月） 根據國家規(guī)定計提。 管理酬金的測算（單位：元 /月） 按照法規(guī)規(guī)定的 10%計提管理酬金。 不可預見費 該項費用按總支出的 3%（參考值）計提 (七 )計算各類物業(yè)收費標準 根據測算出的總成本，按各類分攤管理面積，填寫管理費構成明細表，計算出各類物業(yè)費的收費標準。 管理費構成明細表 （ 單位：元 /月 .M2） 項目 人工 費用 行政 費用 財產 費用 物料 消耗 社 區(qū)公共費用 其它 分攤 面積 收費 標準 住宅 商業(yè) 寫字樓 會所 別墅 合計 注： 被測算的物業(yè)可能存在以下幾種情況： 同一單體同一用途； 同一單體不同用途； 不同單體同一用途； 佛倫庫權威管理資料 不同單體不同用途。 這樣除了不同物業(yè)單體的管理服務費標準不同，即使對同一個物業(yè)單體，例如綜合性物業(yè)，既有商業(yè)部分，又有住宅或寫字樓部分，也會出現同一個物業(yè)內有不同的收費標準的情況。 各類管理費的測算還應參照當地政府制定的物 業(yè)收費指導標準及相關規(guī)定。 三、倒推法測算 (一 )根據對當地物業(yè)管理行業(yè)情況進行考察、調研、分析，參考當地同類型、同檔次物業(yè)收費價格的基礎上核定。 (二 )根據物業(yè)面積計算出總收入。 (三 )按成本比例經驗值分別計算各項目所分攤費用 (參見下表 )。 高層社區(qū)管理成本構成比例經驗值 （僅供參考） 項目 人工費用 行政費用 財產費用 物料消耗 社區(qū)公共費用 其它 比例 40% 5% 5% 10% 25% 15% (四 )按各項目分攤費用推測出合理的物業(yè)管理服務承諾（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測）。 第三 章 新項目前期介入作業(yè)指引 物業(yè)新項目確定后，為了 能夠從物業(yè)管理運作及使用的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套安裝、管線布置、隱蔽工程、施工質量、開盤營銷、客戶資源、業(yè)主溝通聯誼、竣工驗收、交房入住等多方面提供有益的建設性意見，協助開發(fā)商把好整體設計關、建設配套關、工程質量關和使用功能關。確保物業(yè)的設計和建造質量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，物業(yè)公司新項目管理服務機構籌建人員，除依據第一章的要求做好項目管理部的籌建工作外，應全程參于區(qū)域公司新項目的開發(fā)。 一、 項目規(guī)劃 設計階段 (一 )工作任務： 全面了解新項目的綜合規(guī)劃設計情況，就項目整體的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設計佛倫庫權威管理資料 等，提出方便生活、便于管理的合理化建議。 解答區(qū)域公司提出的關于物業(yè)管理相關的法規(guī)、政策等問題；提供相關法規(guī)、政策文本；從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務，以降低成本，提高效益。 (二 )要求： 參加項目規(guī)劃論證、圖紙會審。 從項目定位、業(yè)主實際需求、物業(yè)使用功能、物業(yè)行業(yè)管理等多方位， 提出物業(yè)管理方的意見和建議。 (三 )注意事項： 總體布局合理、配套設施設備滿足居住和管理需求。 二、 建設施工階段 (一 )工作任務： 現場跟進，監(jiān)督施工質量、考評功能效果，及時與區(qū)域公司相關部門和人員溝通對接，有效解決質量和功能缺陷等問題。在區(qū)域公司需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行增加、減少或改動時，應協助開發(fā)商進行整改，并提供切實可行的方案和解決辦法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。根據區(qū)域公司的要求，對分項工程（如：設備安裝調試、土建隱蔽工程等）提出缺陷整改建議，確保工程質量。 (二 )要求： 定期參加工程會議，了解、掌握工程進度特別是隱蔽工程情況，熟悉主要材料及廠家，并建立友好關系，參與配套設施施工、安裝的跟進，了解、掌握并記錄設計變更情況，提出成品保護要求及措施建議。 (三 )注意事項 發(fā)現質量問題要及時填寫維修單，并向工程反饋整改情況和結果。對設計不合理的要呈報文字變更意見。了解設備到貨拆箱驗收、安裝到位情況，并即時做好相關文字記錄。 三、營銷推廣階段 (一 )工作任務： 在項目開盤之前協助區(qū)域公司編制《臨時管理規(guī)約》，與區(qū)域公司簽訂前期物業(yè)管理服務委托合同、制做小區(qū)住宅及商業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定以及前期物業(yè)管理服務合同 (與買受人 )等文件。在項目營銷推廣階段向買受人公示以上相關文件。并全程宣傳推介物業(yè)公佛倫庫權威管理資料 司并征求準業(yè)主對管理服務的需求。配合區(qū)域公司適時 開展購房客戶聯誼活動?？砂凑諈^(qū)域公司要求對銷售人員進行物業(yè)管理基礎知識專業(yè)培訓， (二 )要求： 適時參加營銷推廣會議，了解、掌握銷售賣點及相關承諾，認識結交準業(yè)主，增進理解，擴大客戶資源，建立情感基礎。配合區(qū)域公司營銷宣傳、推廣的需要，提供物業(yè)公司簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。 (三 )注意事項： 提示區(qū)域公司注意樣板間視覺感觀效果和使用功能的完善，不做超出配套硬件功能以外和物業(yè)公司管理服務職能以外的承諾。注意保護購房客戶信息安全。 四、竣工驗收階段 (一 )工作任務： 協助區(qū)域公司進行 項目竣工報驗及綜合驗收工作。 (二 )要求： 在項目竣工報驗及綜合驗收之前，將現場跟進情況匯總整理。對前期跟進中發(fā)現的施工質量、缺陷等己建議整改的問題，進行全面復檢復驗，并將復檢