【導(dǎo)讀】北京海淀區(qū)溫泉D1地塊。***房地產(chǎn)投資顧問有限公司。、海淀區(qū)是北京市住宅開發(fā)熱點區(qū)域之一，銷售價格高。、區(qū)域市場各板塊市場特征分析................14

　　

【正文】 住在離家不遠的茅屋中，十分清貧。此橋是他經(jīng)常過往的地方，如今橋下小溪已成村中道路，小橋僅存四塊花崗巖石條。 溫泉泉眼 ：位于海淀區(qū)工讀學(xué)校北院內(nèi)，現(xiàn)已干枯，殘留 3 3 米方池，曾常年噴涌溫泉，鎮(zhèn)名由此而來。 大覺寺： 位于陽臺山麓，建于遼咸雍四年（ 1068 年），是北京遼代著名的八大水院之一的“清水院”。南院原有兩棵樹齡 300 多年的玉蘭王。山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池 ，長年不斷。院中的天王殿、無量壽福殿和龍王殿是明代所建。寺院內(nèi)環(huán)境幽雅，有明慧茶院、飯店和招待所，是會議和休息的好地方。 附件二 溫泉 D1 可研項目動態(tài)資金測算表 開發(fā)時 間 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 合計 全區(qū) 前期 1 期 2 期 3 期 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 建筑面 積 施工面積 230589 230589 施工進度 % % % % 住宅 172932 172932 施工進度安排 40% 30% 30% % 商業(yè) 11250 3375 4500 3375 11250 施工進度安排 30% 40% 30% % 寫字樓 36957 36957 施工進度安排 25% 35% 40% % 其他配套面積 9450 1890 3780 3780 9450 施工進度安排 20% 40% 40% % 銷售總面積 年度總比例 % % % % % 住宅 銷售進度 30% 30% 30% 10% % 商業(yè) 銷售進度 15% 30% 30% 25% % 辦公樓 銷售進度 20% 35% 30% 15% % 其他配套 銷售進度 18% 50% 32% % 附件三 溫泉 D1 可研項目成本測算表 項 目 合計 單位造價 面積 計算方法 (萬元 ) (萬元 /米 ) (平方米 ) 開發(fā)計劃 一 .土地開發(fā)費 47,839 298,991 占總成本的 49% 二 .前期工程費 1,186 298,991 占總成本的 % 45 1,141 230,589 1,038 230,589 建安費用的 % 104 230,589 三、房屋開發(fā)費 39,546 230,589 占總成本的 40% 34,589 230,589 +… . 24,210 172,932 2,025 11,250 6,652 36,957 1,701 9,450 區(qū)內(nèi)市政費 4,612 230,589 其它費用 346 230,589 （質(zhì)量監(jiān)督費、招標管理費 施工執(zhí)照費、竣工圖費、 綠化費、開發(fā)管理費等） 四 .費用 7,053 230,589 占總成本的 % 2,657 230,589 管理費率按 % 3,685 230,589 按銷售額的 % 711 230,589 18,291萬元貸款 五 .不可預(yù)見費 2,869 230,589 占總成本的 % 不可預(yù)見費按 % 六 .總成本 98,493 230,589 當年投資比例 累計投資比例 七 .總銷售額 122,824 219,230 面積銷售進度 年度銷售面積 住宅銷售 92,259 167,744 寫字樓銷售 21,509 35,848 商業(yè)銷售 7,639 10,913 配套商業(yè) 1,418 4,725 面積 * 萬元 銷售比例 累計銷售比例 八 .銷售稅金 6,755 219,230 九 .經(jīng)營利潤 24,331 219,230 結(jié)利比率 累計結(jié)利 十 .所得稅 8,029 219,230 十一 .稅后利潤 16,302 219,230 稅后銷售利潤率 % 投資利潤率 % 附件四 溫泉 D1 可研項目現(xiàn)金流量測算表 項 目 合計 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 備注 一、現(xiàn)金流入 122,824 33,381 38,206 36,876 14,362 二、現(xiàn)金流出 113,708 15,264 55,264 20,701 20,271 2,208 投資成本 97,794 15,264 51,939 15,031 15,115 444 不含財務(wù)費用 經(jīng)營稅金 6,755 1,836 2,101 2,028 790 所得稅 8,062 1,489 2,471 3,128 975 利息支出 1,097 三 、凈現(xiàn)金流量 9,116 15,264 21,884 17,506 16,604 12,154 資金需求量 四、資金需求 29,548 15,264 21,884 自有資金 (占 3成 ) 29,548 15,264 3,593 項目負債率按70%計 年初剩余銀行貸款 18,291 歸還貸款本金 18,291 18,291 協(xié)議還本時間 五、累計凈現(xiàn)金流量 (785) 15,819 27,973 內(nèi)部收益率 10% 財務(wù)凈現(xiàn)值 3,056 貼現(xiàn)率 % 附件五 溫泉 D1 可研項目項目敏感性分析表 序號 影響因素 調(diào)整幅度 稅后利潤 率 變化幅度 敏感度 建安成本 20% % % 1 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 2 土地取得費用 20% % % 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 銷售價格 (均價） 20% % % 3 10% % % 5% % % 0% % 5% % % 10% % % 20% % % 平均 附件六 溫泉 D1 可研項目盈虧平衡分析 保本點分析 序號 影響因素 單價或利率 調(diào)整幅度 稅后利潤率 變化幅度 投資利潤率 變化幅度 1 銷售均價 (萬元 ) 112 30% % % % % 128 20% % % % % 144 10% % % % % 152 5% % % % % 160 0% % % % % 168 5% % % % % 176 10% % % % % 160 20% % % % % 208 30% % % % % 2 土地取得費用 (億元 ) 28 30% % % % % 32 20% % % % % 36 10% % % % % 40 0% % % % % 44 10% % % % % 48 20% % % % % 52 30% % % % % 60 40% % % % % 68 50% % % % %