【導讀】本項目位于重慶市北部新區(qū)高新園人和街道汪家橋行政村，有少量簡易的臨時用房。筑密度≤35%，綠地率≥30%，用地性質(zhì)為居住用地。月開工建設(shè)，2021年7月實現(xiàn)項目銷售，2021年6月開發(fā)結(jié)束。項目投資總額為41410萬元，單方成本為2500元/平方米。項目啟動資金18200萬元（2021年3季度10500萬元，4. 季度2500萬元，2021年1季度3300萬元，2季度1900萬元）。財務分析財務內(nèi)部收益率為%，財務凈現(xiàn)值為2932萬元。后最高可承受轉(zhuǎn)讓地價為117萬元/畝。控制在73萬元/畝以內(nèi)。且為規(guī)則矩形，有利實施快速開發(fā)建設(shè)?？胤懂爟?nèi)，項目風險較小，利潤率較高。性和可行性，建議盡快組織實施。

　　

【正文】 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 34 頁 共 51 頁 組團式布局，易于分期開發(fā)。 設(shè)計中將場地適當 挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下： （三） 方案三 4 棟高層（ 32 層） +16棟小高層（ 11層） +獨立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點式高層點綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質(zhì)； 住區(qū)內(nèi) 形成南北和東西兩個 視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀 ； 商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又 為商業(yè)的劃分提供了更大的靈北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 35 頁 共 51 頁 活性。 設(shè)計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下： （四） 方案四 4 棟高層（ 32 層） +11棟小高層（ 6 棟 11 層 ， 5 棟 18層 ） +獨立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，點式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項目豐富的空間層次； 小區(qū)內(nèi)部建筑錯落布置，形成一大一小兩個中心花園。同時，本方案建筑布局方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準 ； 設(shè)計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 36 頁 共 51 頁 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 三、項目 初步 方案 選擇 根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對今后市場的一個基本判斷，我們初步選擇 “ 方案一 ” 做為詳細分析測算的 依據(jù) ，項目的經(jīng)濟技術(shù)指標詳見表 61： 表 61 項目經(jīng)濟技術(shù)指標一覽表 指標名稱 指標值 比例 備注 項目總用 地面積 (萬㎡ ) － 項目凈用地面積 (萬㎡ ) － 容積率 － 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 總建筑面積 (萬㎡ ) % 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 37 頁 共 51 頁 地上建筑面積 (萬㎡ ) % 地下建筑面積 (萬㎡ ) % 其中 住宅用房 (萬㎡ ) % 其中 小高層住宅 (萬㎡ ) % 12層 高層住宅 (萬㎡ ) % 32層 商業(yè)用房 (萬㎡ ) % 2層 公建配套 (萬㎡ ) % 地下車庫用房 (萬㎡ ) % 地上考慮 20% 地下配套用房 (萬㎡ ) % 第七章 項目開發(fā)建設(shè)及銷售計劃 一、開發(fā)建設(shè) 計劃 由于本項目總建筑面積 為 16 萬方左右，由 6 棟高層和 6 棟小高層組成，且項目的場地 平整，無拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實施快速開發(fā)。 預計從取得土地到整個項目開發(fā)銷售結(jié)束可以控制在 3年內(nèi)。初步做下安排： 取得土地使用權(quán)： 2021 年 7月 市場調(diào)查及定位： 2021 年 78 月 [2 個月 ] 設(shè)計及報建： 2021 年 9 月 2021年 1 月 [5 個月 ] 工程建設(shè)： 2021 年 2月 2021 年 12 月 [23 個月 ] 項目銷售： 2021 年 7月 2021 年 6月 [18 個月 ] 開發(fā)結(jié)束： 2021 年 6月 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 38 頁 共 51 頁 二 、各期開發(fā)建設(shè)面積 根據(jù)對市場的預期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設(shè)計： 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 39 頁 共 51 頁 物 業(yè)形態(tài) 合計建筑面積 (萬㎡ ) 2021年 2021年 1 季度 2季度 3季度 4 季度 1 季度 2季度 3季度 4季度 年度開工面積 (萬㎡ ) 小高層住宅 (萬㎡ ) 高層住宅 (萬㎡ ) 商業(yè)用房 (萬㎡ ) 地下車庫 (萬㎡ ) 地下配套 (萬㎡ ) 占總建筑面積比例 % % % % % % % % % 三、銷售進度分析 2021年 2月開始進行一期約 8萬方的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預售條件估計在2021年第 3季度即可實施銷售。 根據(jù)對區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查分析，區(qū)域的房地產(chǎn)銷售速度大約有 1年左右，即開盤后一年內(nèi)基本可以售完?；谥斏餍栽瓌t，我們?nèi)?5 個季度， 銷售節(jié)奏做如下設(shè)計： 30%： 30%： 20%： 10%： 10%，即開盤后的前兩個季度各實現(xiàn)30%的銷售，第三個季度實現(xiàn) 20%的銷售，第四五兩個季度各實現(xiàn) 10%的銷售。 因為區(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價值最大化，商業(yè)用房在 2021 年不銷售，而是安排在 2021年下半年開始銷售。 第八章 投資估算 一、投資估算依據(jù) 1999 年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》； 1999 年《重慶市市政工程預算定額》； 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 40 頁 共 51 頁 1999 年《重慶市建設(shè)工程費用定額》； 2021 年《重慶市安裝工程單位 基價表》； 2021 年《重慶市安裝工程費用定額》； 重慶市建設(shè)綜合開發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件； 建設(shè)工程配套使用的取費標準和相關(guān)文件； 重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費項目及標準； 重慶市工程造價信息及指數(shù)； 集團公司類似項目的結(jié)算經(jīng)驗數(shù)據(jù)資料； 1其他相關(guān)資料。 二、建設(shè)項目總投資估算 土地費用 土地成本中 土地價格（綜合價金，含 轉(zhuǎn)讓費 及出讓金）參照評估結(jié)果取146萬元 /畝， 地上有少量臨時用房，根據(jù)《重慶市 拆遷 管理辦法》不予補償 ，契稅 的稅率為 3%，計算基 數(shù)為全部 地價 和 50%的配套費 。 具體數(shù)據(jù)詳見表 81。 前期工程費 前期工程費主要包括項目前期可研編制及市場調(diào)查費、控規(guī)編制及調(diào)整費、國內(nèi)外的設(shè)計費、水文地質(zhì)勘察費及三通一平費用。 具體數(shù)據(jù)詳見表 81。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物 2 米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。其費用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 41 頁 共 51 頁 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 建筑安裝工程費 建安工程費是指建造房屋 建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。包括商業(yè)用房、地下車庫用房、小高層住宅及高層住宅的建筑安裝工程費用。 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 公共配套設(shè)施建設(shè)費 主要是指為整個小區(qū)服務的各種非盈利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用，主要 物管用房 、醫(yī)療、郵政及會所等公共設(shè)施用房。 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費是指開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。 主要包括管理費、銷售費用及財務費用。管理費按 工程建設(shè)費用 之和 （上述 5項） 的 5%計算，銷售費用按 銷售收入的 %計算，財務費用根據(jù)項目每年的資金缺口，自有資金考慮 7000 萬元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項目銷售回款情況，年利息費用率 10%計算而得。 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)期稅費 主要包括城市建設(shè)配套費、人防易地建設(shè)費和其他稅費。 根據(jù)目前最新的費用標準配套費 190 元 /平方米，人防易地建設(shè)費取 50 元 /平方米。 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 不可預見費 因為本項目市政配套齊全，場地平整，開發(fā)條件成熟，因此，不可預見費取 取上述七項之和的 2%。 漲價預備費 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 42 頁 共 51 頁 主要是針對工程建設(shè)過程中由于材料 價格的上漲而導致投資的增加。漲價預備費率參照重慶市工程造價信息上所載取值 3%。 具體測算數(shù)據(jù)詳見表 81。 開發(fā)建設(shè)總投資 上述八項之和， 為 41410 萬元， 詳見表 81。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 43 頁 共 51 頁 表 81 建設(shè)項目投資估算總表 序號 費用名稱 面積 (㎡ ) 單價 (元 /㎡ )或費率（ %） 金額 (萬元 ) 備注 占總投資的比例 一 土地費用 % 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費 70萬元 /畝 征地費 拆遷安置補償費 土地契稅 3% (土地成交價 +配套費 /2)*稅率 二 前期工程費 % 項目前期可研及市調(diào)費 控規(guī)編制及調(diào)整費 設(shè)計費（國內(nèi)） 18 設(shè)計費（國外） 25 水文、地質(zhì)勘察費 1 地災及環(huán)評費 三通一平費用 20 臨時圍墻模型制作費用 1 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 200 % 四 建 筑安裝工程費用 % 商業(yè)服務用房 1200 多層花園洋房 1000 小高層住宅 1120 高層住宅 1050 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費 % 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 44 頁 共 51 頁 地下車庫用房 1150 地下配套用房 1100 六 間接費用 % 項目管理費 5% ((三 )+(四 )+(五 ))費率 財務費用 84 營銷費用 % 銷售收入費率 七 開發(fā)期稅費 251 % 城市建設(shè)配套費 190 人防易地建設(shè)費 50 其他稅費 12 八 基本預備費 2% [(一 )+(二 )+… +(七 )]*費率 % 九 漲價預備費 % 十 開發(fā)建設(shè)投資 (一 )+(二 )+… +(八 )+(九 ) % 三、分年投資計劃預測 根據(jù)各項投資在開 發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的先后順序安排各年的投資計劃，詳見表 82。 表 82 建設(shè)項目投資估算總表 序號 費用名稱 合計金額 2021年 2021年 一 土地費用 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費 征地費 拆遷安置補償費 土地契稅 二 前期工程費 項目前期可研及市調(diào)費 控規(guī)編制及調(diào)整費 設(shè)計費（國內(nèi)） 設(shè)計費（國外） 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 45 頁 共 51 頁 水文、地質(zhì)勘察費 地災及環(huán)評費 三通一平費用 臨時圍墻模型制作費用 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 四 建筑安裝工程費用 商業(yè)服務用房 多層花園洋房 小高層住宅 高層住宅 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費