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【正文】 (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 1房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： (1) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名 或名稱、住所； (2) 房地產(chǎn)的座落地點、面積、所處范圍； (3) 土地所有權(quán)性質(zhì)； (4) 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 (5) 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； (6) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； (7) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限； (8) 房地產(chǎn)交付日期； (9) 違約責(zé)任； (10) 爭議的解決方式； (11) 轉(zhuǎn)讓當(dāng) 事約定的其他事項。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。 為什么要對商品房預(yù)售進行審核？ 答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權(quán)益，由政府出面對商品房預(yù)售的條件進行審核。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。 2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合 同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)和承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是 95 版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在1998 年 5 月 31 日前仍可使用。另一種是 97 版本。凡簽訂 97 版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持 97 版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。 2什么情況下，簽訂商品房出售合同？ 答：商品房出售合同有二種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同。一種是 95 版（使用至 1998年 5 月 31日），另一種是 97 版。 凡原簽訂 95 版預(yù)售合同，在房屋交付時，應(yīng)重新簽 訂商品房出售合同。 凡原簽訂 97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。 凡未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房），在出售時，應(yīng)簽訂商品房出售合同。 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 2商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進行？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預(yù)售： (1) 訂立預(yù)售合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。 (2) 預(yù)售合同的登記備案。房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后，將其送房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在 5 日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易機構(gòu)向房地產(chǎn)登記機構(gòu)移交預(yù)售合同之日起 5日內(nèi)完成，并由房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取登記備案的預(yù)售合同。 (3) 預(yù)售款的收取。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進度，分期收取商品房預(yù)售 款。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)專項用于所預(yù)售的商品房建設(shè)。 (4) 辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后，與購房人向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出過戶申請，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。 在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補充合同。補充合同是預(yù)售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應(yīng)當(dāng)一并向房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提供。 2什么是住宅使用說明書？ 答： “住宅使用說明書 ”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、詳細(xì)的結(jié)構(gòu)圖（注明承重結(jié)構(gòu)的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設(shè)備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定， “住宅使用說明書 ”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。 2上海地區(qū)個人購買房需繳納哪些稅費？ 答：個人購買房地產(chǎn)需繳下列稅費： (1) 個人購買內(nèi)外銷商品房或存量房產(chǎn)，取得房地產(chǎn)權(quán)證，按房屋買價的 %繳納契 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 稅； (2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內(nèi)新購進住房的可以比照交換，如新購住房價格高于出售所購公有住房收入的，按差價部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個人向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅； (4) 個人購買存量房地產(chǎn)，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買一般標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續(xù)費； (6) 個人購買外 銷房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷房、存量房地產(chǎn)，按成交價的千分之五支付交易手續(xù)費。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處 1 萬元以下的罰款。 對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 2購房人在購房時，應(yīng)當(dāng)被告知哪些相關(guān)情況？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)如實向受讓人告知房地產(chǎn)的質(zhì)量和其他有關(guān)情況，如抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。 2未按時交房或未按時付款，違約責(zé)任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。轉(zhuǎn)讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金。 (1) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在約定時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍； (2) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款 利率計算所得利息的兩倍。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預(yù)購人同意，擅自變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：未征得預(yù)購人同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房建筑設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任；預(yù)購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預(yù)售合同 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 “一屋多售 ”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為 “一屋多售 ”。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 “一屋多售 ”的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照購房人辦理房地產(chǎn)交易過戶 手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。 如何處理預(yù)售商品房交付時建筑面積的增減？ 答：預(yù)售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預(yù)售合同約定的建筑面積增減的情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分各種原因分別處理： (1) 因分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變，但預(yù)售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e，按建設(shè)部制定的1995 年 517 號文《商品房銷售 面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行。 (2) 因具有相應(yīng)測繪資質(zhì)的測繪機構(gòu)根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術(shù)誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準(zhǔn)，預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。 (3) 因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自變更設(shè)計的，預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù) 售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還預(yù)購人。但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限，由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定，但不得低于 2年。屋面漏水保修期不得低于 3 年。 新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的，原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同，繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 (1) 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭 人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (6) 相對能夠承受的房價； (7) 堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到 以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值； (2) 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價相對較低，或房價的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； (7) 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、著名大商店等）； (8) 超前的設(shè)計規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）； (9) 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀； (10) 良好（出色）的物業(yè)管理； (11) 合理的房型面積和總價（便于出租或轉(zhuǎn)手）； (12) 新穎的建材設(shè)備等。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全； (3) 孩子的教育設(shè)施是否完備； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利； 國中地產(chǎn)顧問公司： 05356670388 (5) 綠化環(huán)境； (6) 親朋好友往來是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。 消費者選擇投資型物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮： (1) 是否在繁華地段或投資熱點區(qū)域； (2) 交通是否便利； (3) 周邊有無重大市政建設(shè)規(guī)劃（如地鐵、環(huán)線、開發(fā)區(qū)等）； (4) 周邊有無重大或知名商業(yè)設(shè)施； (5) 有無大量空置土地有待開發(fā)； (6) 是否有與人文習(xí)慣有利或不利點（如原名剎、原墓地等）； (7) 該地區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景。 3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？ 答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。 高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空發(fā)展。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層， 視野開闊，通風(fēng)采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設(shè)備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。 由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。 3影響房價的其他因素有哪些？ 答：對房價會產(chǎn)生影響的因素還有社會、經(jīng)濟、政策、環(huán)境和物業(yè)管理等。 社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。他們的變化都會影響對住房的需要，進而影響房