【正文】 五星級(jí)飯店設(shè)計(jì)、歐陸）v 軟件服務(wù)（自動(dòng)化設(shè)備、商務(wù)中心）v 其它（配套公設(shè)或公建）D 5 4 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 地下室的包裝機(jī)會(huì)：v 高度（挑高樓層層高）v 明亮（陽(yáng)光樓、采光井）v 升高（lobby設(shè)于B1層）v 商業(yè)（超市、名店街、美食街、游樂場(chǎng)）v 停車（高級(jí)暫停區(qū)、新的停車方式）v 開闊（與一層綠化結(jié)合、大賣場(chǎng)）v 公共配套（游泳池、桑拿、圖書室、儲(chǔ)藏室、洗衣房、俱樂部、棋牌室、球類活動(dòng)室）D 5 5 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 一樓的包裝機(jī)會(huì)：v 高度（挑高夾層、附加樓板）v 單純（ 統(tǒng)一lobby 、全部挑空）v 出入口（住商電梯分離）v 車道入口（坡道加寬、人車分流）v 部分隔離（贈(zèng)送私家花園使用權(quán)）D 5 6 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 中庭的包裝機(jī)會(huì)：v 比例（黃金比例）v 挑空形狀（長(zhǎng)條、圓弧、方塊、混和型）v 整體規(guī)劃（大面積花園廣場(chǎng)）v 單一重點(diǎn)（游泳池、大花園）v 特殊項(xiàng)目（自行車道、鵝卵石步道）v 庭園景觀（主題式庭園）v 庭園機(jī)能（運(yùn)動(dòng)、戶外家居、私密性）v 公共配套（標(biāo)準(zhǔn)游泳池、兒童游戲場(chǎng)、球類）D 5 7 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v lobby的包裝機(jī)會(huì)：v 空間（高度、寬度、長(zhǎng)度）v 設(shè)計(jì)（型式、著名設(shè)計(jì)師）v 地面（材質(zhì)、搭配之設(shè)計(jì)）v 墻面（材質(zhì)、搭配之設(shè)計(jì)）v 吊頂（材質(zhì)、搭配之設(shè)計(jì)）v 燈具（種類、特殊產(chǎn)品）v 柜臺(tái)（設(shè)計(jì)、材質(zhì)）v 控制中心（控制內(nèi)容）v 信箱（材質(zhì)、開啟方式）D 5 8 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 二樓至頂樓的包裝機(jī)會(huì)：v 高度（爭(zhēng)取空間，作夾層、錯(cuò)層立體運(yùn)用）v 采光（四明設(shè)計(jì)）v 動(dòng)線（垂直及水平動(dòng)線流暢）v 隔音（輕質(zhì)隔間）v 天井（由室內(nèi)中庭挑空至頂樓的采光玻璃）v 露臺(tái)（贈(zèng)送面積及設(shè)施程度）v 面積（房型適合大多數(shù)購(gòu)屋者）D 5 9 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 頂樓的包裝機(jī)會(huì)：v 使用權(quán)（面積分配）v 生活舒適（附贈(zèng)空中花園、亭臺(tái)樓閣）v 商業(yè)設(shè)施（露天餐廳瞭望）v 窗戶的包裝機(jī)會(huì)：v 設(shè)計(jì)（景觀窗、八角窗、半圓弧形窗）v 功能（氣密窗、雙層窗）v 玻璃（雕花、發(fā)色、反射、強(qiáng)化、吸熱）v 附件（附紗窗）D 5 10 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 陽(yáng)臺(tái)的包裝機(jī)會(huì)：v 設(shè)計(jì)（景觀、弧形陽(yáng)臺(tái)）v 材質(zhì)（中式、歐式、鍛鑄欄桿）v 地面（高級(jí)石英磚）v 平頂（顏色、涂料）v 給排水系統(tǒng)（數(shù)量、位置）v 外推式陽(yáng)臺(tái)v 其它（電源插頭、曬衣架）D 5 11 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 建材的包裝機(jī)會(huì)：v 結(jié)構(gòu)（政府核準(zhǔn)工法、施工標(biāo)準(zhǔn)、特殊設(shè)計(jì)）v 外墻（正面處理、材質(zhì)、設(shè)計(jì)師）v 內(nèi)墻（材質(zhì)、線板、踢腳板、輕隔間）v 地面（材質(zhì)）v 門窗（玄關(guān)門、房門、窗、防盜設(shè)備、鎖）D 5 12 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 設(shè)備的包裝機(jī)會(huì)：v 電梯（容量、數(shù)量、速度、品牌、安全）v 室內(nèi)（水生飲、垃圾處理、瓦斯偵煙、門窗磁、緩降機(jī)、遠(yuǎn)程防護(hù)、廣角紅外線偵測(cè)）v 室外（玄關(guān)計(jì)算機(jī)密碼卡、停車場(chǎng)遙控器、探頭、周界紅外線偵測(cè)器、避雷設(shè)備）v 廚房（廚具、專用插座）D 5 13 如何規(guī)劃產(chǎn)品包裝v 品牌的包裝機(jī)會(huì)：v 品牌名稱（含項(xiàng)目推廣名可使銷售員更易于與購(gòu)屋者溝通）v 品牌名稱與商標(biāo)能提供產(chǎn)品法律保護(hù)，不易給競(jìng)爭(zhēng)者模仿。v 品牌建立可吸引一群忠誠(chéng)度高的客戶。v 品牌建立可協(xié)助銷售進(jìn)行市場(chǎng)區(qū)隔。v 好品牌有助于建立公司形象。E ?定價(jià)策略v 沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。v 房地產(chǎn)的成交價(jià)格才是真正的價(jià)格。v 如何運(yùn)用定價(jià)策略v 如何決定價(jià)格水準(zhǔn)v 如何訂定水平價(jià)差v 如何訂定垂直價(jià)差v 如何訂定銷售表價(jià)v 如何運(yùn)用價(jià)格組合v 如何掌握調(diào)價(jià)原則v 如何運(yùn)用促銷價(jià)格E 1 1 如何運(yùn)用定價(jià)策略v 如何運(yùn)用定價(jià)策略v 「估價(jià)」主要是估計(jì)房地產(chǎn)的價(jià)格，以決定是否購(gòu)買。v 「定價(jià)」是在訂定房地產(chǎn)的價(jià)格，以銷售為目的。v 預(yù)售屋定價(jià)時(shí)有許多成本及費(fèi)用尚未產(chǎn)生，須依賴預(yù)測(cè)或判斷。v 預(yù)售項(xiàng)目的定價(jià)程序，是一連串由整體到個(gè)體，從全案到各戶的評(píng)估和決策的過程。v 每一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目首先必須決定整體價(jià)格水準(zhǔn)，也就是一般俗稱【平均單價(jià)】。v 【平均單價(jià)】制定后進(jìn)入【垂直價(jià)差】訂定階段。 主要是指因樓層高度不同所產(chǎn)生價(jià)格上的差異。E 1 2 如何運(yùn)用定價(jià)策略v 決定了垂直價(jià)差之后接下來及要著手訂定【水平價(jià)差】水平價(jià)差是指同一樓層各戶之間的價(jià)格差異。v 由于各戶面積大小不一，所得出的平均單價(jià)可能不等于所預(yù)定的平均單價(jià)，將各戶等比乘上價(jià)差比（預(yù)訂均價(jià)除以所得均價(jià)）即可得到全案分戶價(jià)格。v 預(yù)售項(xiàng)目的定價(jià)適當(dāng)與否，影響銷售成敗甚鉅，因此須依賴【系統(tǒng)化】和【實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)】。v 【系統(tǒng)化】指由整體到個(gè)體，由全項(xiàng)目至各戶的評(píng)估程序，逐步經(jīng)由垂直價(jià)差及水平價(jià)差等過程，訂出各戶單價(jià)。v 【實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)】的運(yùn)用是指評(píng)估程序及定價(jià)過程中，對(duì)于差異因素的掌握及價(jià)差程度的研判。E 2 1 如何決定價(jià)格水準(zhǔn)v 房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地資源的稀有性、產(chǎn)品的不可移動(dòng)性，以及各個(gè)房地產(chǎn)標(biāo)的之間因自然或人為所導(dǎo)致的差異性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的獨(dú)占特性。v 市場(chǎng)型態(tài)影響個(gè)別企業(yè)或供給者決定價(jià)格的方式。最極端的兩個(gè)例子：【完全競(jìng)爭(zhēng)】市場(chǎng)及【獨(dú)占】市場(chǎng)。v 【完全競(jìng)爭(zhēng)】市場(chǎng)：產(chǎn)品同質(zhì)，市場(chǎng)情報(bào)完全流通，資源具有自由流動(dòng)性，所以產(chǎn)品價(jià)格取決于供給和需求的均衡水準(zhǔn)。產(chǎn)業(yè)中有眾多的供給者，價(jià)格相同。v 【獨(dú)占】市場(chǎng)：市場(chǎng)的特定供給者，代表產(chǎn)業(yè)，也單獨(dú)面臨整個(gè)市場(chǎng)的需求，獨(dú)占市場(chǎng)的供給者即是價(jià)格的決定者。v 預(yù)售市場(chǎng)價(jià)格水準(zhǔn)的決定，主要取決于該預(yù)售項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)條件，以及個(gè)別供給者（開發(fā)商）的定價(jià)行為。E 2 2 如何決定價(jià)格水準(zhǔn)v 房地產(chǎn)市場(chǎng)由于土地資源的稀有性、產(chǎn)品的不可移動(dòng)性，以及各個(gè)房地產(chǎn)標(biāo)的之間因自然或人為所導(dǎo)致的差異性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相當(dāng)程度的獨(dú)占特性。v 預(yù)售市場(chǎng)平均底價(jià)的決定，主要取決于該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)條件，以及開發(fā)商的定價(jià)行為與模式。v 開發(fā)商決定預(yù)售項(xiàng)目平均底價(jià)時(shí)常用的模式：v 「成本定價(jià)法」：成本有土地、建筑及管銷費(fèi)用等。v 「競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法」：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案價(jià)格來定價(jià)。v 「聲望定價(jià)法」：依潛在購(gòu)屋者可能接受的水平定價(jià)。v 「差異定價(jià)法」：融合二及三方法更客觀理性評(píng)估。v 「時(shí)間定價(jià)法」：季節(jié)性明顯的項(xiàng)目。E 3 1 如何訂定水平價(jià)差v 【水平價(jià)差】是指在同一樓層或同一水平層面之不同戶別的價(jià)格差異。v 首先確定同一水平層面的單元數(shù)。（單體建筑以同一樓層的不同戶別訂定水平價(jià)差；小區(qū)規(guī)模則先訂定各棟之間的水平價(jià)差再分別就各棟同一樓層的戶別訂定價(jià)差）v 如建筑物各樓層戶數(shù)相同，相對(duì)位置也相同，只須訂定一個(gè)樓層的水平價(jià)差，其余樓層均可參照。（如相對(duì)位置不同須另行定價(jià)）E 3 2 如何訂定水平價(jià)差v 影響【水平價(jià)差】的因素有下列五種：v 朝向：指客廳的朝向即客廳臨接主陽(yáng)臺(tái)的方向。調(diào)整原則包括：v 產(chǎn)品為大面積住宅時(shí)調(diào)整幅度大。v 單價(jià)高時(shí)，為達(dá)到價(jià)差效果調(diào)幅應(yīng)較大。v 朝南調(diào)幅大，其余朝向調(diào)幅小。v 風(fēng)向與座向不同調(diào)幅大，相同調(diào)幅小。E 3 3 如何訂定水平價(jià)差v 采光：指房屋所臨接采光面的多寡或采光面積的大小。調(diào)整原則包括：v 有暗房時(shí)調(diào)整幅度大，沒有暗房調(diào)幅小。v 棟距大時(shí)調(diào)整幅度大，間距小時(shí)調(diào)幅小。v 臨路寬時(shí)調(diào)整幅度大，臨路窄時(shí)調(diào)幅小。v 日照適中時(shí)調(diào)幅度大，日照不足太長(zhǎng)調(diào)幅小。v 樓層高時(shí)調(diào)整幅度大，樓層低時(shí)調(diào)幅小。E 3 4 如何訂定水平價(jià)差v 私密性：指私有空間與公共空間或其它單元私有空間的隔離程度。調(diào)整原則包括：v 同一樓層戶數(shù)較少調(diào)整幅度大。v 物業(yè)管理品質(zhì)較佳調(diào)整幅度大。v 房或間隔大調(diào)整幅度大。v 與鄰房無高低差調(diào)整幅度大。v 玄關(guān)門距電梯口距離大調(diào)整幅度大。E 3 5 如何訂定水平價(jià)差v 景觀：景觀對(duì)于住宅購(gòu)屋者常具有決定性的影響力。調(diào)整原則包括：v 面臨道路寬敞調(diào)整幅度大。v 面臨學(xué)校、公園、自然景觀或永久綠地調(diào)整幅度大。v 附近沒有嫌惡設(shè)施調(diào)整幅度大。v 面臨路沖或屋角等風(fēng)水禁忌調(diào)整幅度大。E 3 6 如何訂定水平價(jià)差v 房型：同一樓層中房型的好壞影響價(jià)格甚鉅。調(diào)整原則包括：v 格局