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【正文】 分攤的公用面積 =套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 1房間中心距面積和房間內凈面積為什么有差異？ 答：在購買期房時，由于房屋未竣工 ，無法實際測量房間內凈面積。因此消費者只能從開發(fā)商提供的設計平面圖中的尺寸，計算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護墻一般都采用一磚（約 24 公分），戶內分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。 1房地產權證中綠色權證、黃色權證、紅色權證有什么區(qū)別？ 答：根據(jù)上海市人民政府（ 1996） 11 號文規(guī)定，上海房地產權證采用不同顏色，實行分類發(fā)放和管理。 綠色權證：頒發(fā)給擁有土地使用權已出讓、轉讓地塊上的房地產權利人，該證所記載的房地產可直接進入房地產市場。 紅色權證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產權利人，該證所記載的房地產不能進入房地產市場，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內，具備居住房建設申請條件的個人。 黃色權證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的記工員權利人，該證所記載的房地產按規(guī)定辦理補地價等有關手續(xù)后，可進入房地產市場。 消費者購買內銷商品房后，除僑匯房、平價房、安居房外，辦理產權登記，領到的應是綠色權證。 1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒 有統(tǒng)一規(guī)定？ 答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產管理局在 1988 年曾有過規(guī)定。建設用地實行征收土地使用費的辦法后， 1992 年原市房產管理局發(fā)文認為內銷商品房銷售價格放開，原規(guī)定的最高限價以及有關商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價格可由雙方當事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。市政府 1997 年 42 號令第二十八條規(guī)定： “房地產轉讓的價格由轉讓當事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價房買賣的價格應當由市物價部門和市住宅建筑管理部門核定。 ” 1什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式？ 答：房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓主要包括下列方式： (1) 買賣； (2) 交換； (3) 贈與； (4) 以房地產抵債； (5) 以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬隨之轉移的； (6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的； (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地 產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人。 1房地產買賣合同應當載明哪些主要內容？ 答：房地產買賣合同應當載明下列內容： (1) 轉讓當事人的姓名或名稱、住所； 國中地產顧問公司： 05356670388 國中地產顧問公司： 05356670388 (2) 房地產的座落地點、面積、所處范圍； (3) 土地所有權性質； (4) 土地使用權獲得方式和使用期限； (5) 房地產的規(guī)劃使用性質； (6) 房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； (7) 房地產轉讓的價格、支付方式和期限； (8) 房地產交付日期； (9) 違約責任； (10) 爭議的解決方式； (11) 轉讓當事約定的其他事項。 房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。 為什么要對商品房預售進行審核？ 答：為規(guī)范房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件進行審核。對符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。經(jīng)審核準予預售的商品房，預售許可證簽 發(fā)的日期為準予預售的日期。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。 2什么情況下，簽訂商品房預售合同？ 答：新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證前，房地產開發(fā)企業(yè)應和承購人簽訂商品房預售合同。 目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是 95 版本，這種版本的標準合同在 1998 年 5 月 31日前仍可使用。另一種是 97 版本。凡簽訂 97 版的預售合同，在房屋交付使用后，可持 97 版的預售合同直接辦理過戶手 續(xù)。 2什么情況下，簽訂商品房出售合同？ 答：商品房出售合同有二種版本的標準合同。一種是 95 版（使用至 1998 年 5 月 31 日），另一種是 97 版。 凡原簽訂 95 版預售合同，在房屋交付時，應重新簽訂商品房出售合同。 凡原簽訂 97 版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。 凡未經(jīng)預售階段的商品房現(xiàn)房（取得房地產權證的商品房），在出售時，應簽訂商品房出售合同。 2商品房預售應按照什么程序進行？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預售： (1) 訂立預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。 (2) 預售合同的登記備案。房地產開發(fā)企業(yè)和預購人應當在預售合同生效后，將其送房地產交易管理機構。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產交易管理機構應當在 5 日內書面通知當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《上海市房地產登記條例》的規(guī)定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產 登記機構移交預售合同之日起 5 日內完成，并由房地產交易管理機構書面通知當事人領取登記備案的預售合同。 (3) 預售款的收取。房地產開發(fā)企業(yè)根據(jù)商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建設。 (4) 辦理預售的商品房過戶手續(xù)。預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請，辦理房地產權利變更登記。 國中地產顧問公司： 05356670388 國中地產顧問公司： 05356670388 在預售期間，轉讓當 事人就預售合同約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過戶手續(xù)應當一并向房地產交易管理機構提供。 2什么是住宅使用說明書？ 答： “住宅使用說明書 ”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關事項的文本。住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共用部位、共用設備以及住宅使用規(guī)定和禁止行為。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定， “住宅使用說明書 ”應作為 轉讓合同的附件。 2上海地區(qū)個人購買房需繳納哪些稅費？ 答：個人購買房地產需繳下列稅費： (1) 個人購買內外銷商品房或存量房產，取得房地產權證，按房屋買價的 %繳納契稅； (2) 職工出售所購公有住房后，在規(guī)定期限內新購進住房的可以比照交換，如新購住房價格高于出售所購公有住房收入的，按差價部分交納契稅，低于或等于出售所購公有住房收入的，免征契稅； (3) 個人向房地產開發(fā)公司購買商品房，按合同記載總價萬分之三稅率交納印花稅； (4) 個人購買 存量房地產，按合同或書據(jù)記載金額的萬分之五的稅率交納印花稅； (5) 個人向房地產開發(fā)企業(yè)購買一般標準內銷商品房，按房價的萬分之八支付交易手續(xù)費； (6) 個人購買外銷房、高標準內銷房、存量房地產，按成交價的千分之五支付交易手續(xù)費。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內必須持有關證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。未按規(guī)定期限辦理納稅申報的，可處 1 萬元以下的罰款。 對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 2購房人在購房時，應當被告知哪些相關情 況？ 答：房地產轉讓人轉讓房地產時，應當如實向受讓人告知房地產的質量和其他有關情況，如抵押關系、租賃關系、相鄰關系等相關情況。 房地產轉讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。 2未按時交房或未按時付款，違約責任如何規(guī)定和處理？ 答：未按時交房或未按時支付房價，均屬違約行為。違約金數(shù)額應當在轉讓合同中約定。轉讓合同中未作約定的，按照規(guī)定的標準確定違約金。 (1) 因房地產轉讓人的過錯，未在約定時間內交付房地產的，轉讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉讓價款按照中國人民銀 行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍； (2) 因房地產受讓人的過錯，未在約定的時間內支付轉讓價款的，受讓人向轉讓人支付的違約金為逾期支付的轉讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。 2房地產開發(fā)企業(yè)未經(jīng)預購人同意，擅自變更預售商品房建筑設計的，應承擔什么責任？ 答：未征得預購人同意，房地產開發(fā)企業(yè)變更預售商品房建筑設計的，預購人有權解除預售合同，并由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任；預購人不要求解除合同的，亦可以依據(jù)預售合同的約定要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 2房地產轉 讓人 “一屋多售 ”的，應承擔什么責任？ 答：房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為 “一屋多售 ”。房地產轉讓人 “一屋多售 ”的，轉讓應當按照購房人辦理房地產交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。 如何處理預售商品房交付時建筑面積的增減？ 答：預售商品房交付時，出現(xiàn)交付的建筑面積與預售合同約定的建筑面積增減的情況，應當區(qū)分各種原因分別處理： 國中地產顧問公司： 05356670388 國中地產顧問公司： 05356670388 (1) 因分攤房屋共用部位的建筑面積原因，造成建筑面積增減的，按市、區(qū)、縣房 屋土地測繪中心測定的房屋建筑面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變，但預售合同約定的建筑面積有明顯違法或計算錯誤的除外。分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的 1995 年 517 號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。 (2) 因具有相應測繪資質的測繪機構根據(jù)測繪規(guī)范實際勘測的技術誤差原因，造成建筑面積增減的，按交付房屋時測定的面積為準，預售合同約定的轉讓總價格不變。 (3) 因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預售當事人的約定處理。房地產開發(fā)企 業(yè)擅自變更設計的，預購人有權解除預售合同，并由開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 (4) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預售合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。但預售合同另有約定的，從其約定。 3新建房屋轉讓的保修責任如何確定？ 答：新建房屋轉讓后，轉讓人應當自房地產權利轉移之日起，對新建房屋承擔保修責任。承擔保修責任的期限，由轉讓當事人在轉讓合同中約定，但不得低于 2 年。屋面漏水保修期不得低于 3 年。 新建房屋 在保修期內發(fā)生再轉讓的，原房地產轉讓人應當按照原轉讓合同，繼續(xù)承擔保修責任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用往往需要考慮以下問題： (1) 相當?shù)拿娣e，適應家庭人口結構和數(shù)量； (2) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要； (3) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (4) 周邊是否有完善的生活配套設施； (5) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (6) 相 對能夠承受的房價； (7) 堅固、耐久的建筑結構； (8) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3購房投資主要考慮哪些因素？ 答：購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題： (1) 物業(yè)所在的地段是否具有投資價值； (2) 有否重大政策導向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產的開發(fā)）； (3) 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項目（如地鐵、機場）； (4) 是否由可信度高的發(fā)展商營造； (5) 同比地段房價相 對較低，或房價的上升空間較大； (6) 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）； (7) 特別的生活配套設施（如名牌學校、醫(yī)療機構、著名大商店等）； (8)