【導(dǎo)讀】**縣****舊城改造還建房項目。附表：1、項目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表。工程費用投資概算表。住建設(shè)用地20畝新建還建房；對****地塊拆遷改造后的35畝土。本項目建成后將極大地改善老城區(qū)的居民環(huán)境，使

　　

【正文】 5 建筑工程施工 6 水電設(shè)備安裝 7 驗收交付使用 第十 一 章 投資估算 依據(jù)項目的建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括： （ 1） 征用 商 住 建設(shè) 用地 20 畝 ； （ 2） 拆除 ****及新征用 的原 ****處 舊建筑共 35300 平方米（其中，拆除居民舊房 17700平方米，拆除公 產(chǎn) 房 17600平方米） ； （ 3） 于 ****原 ****處 和城南新區(qū) 建設(shè)拆遷還建房共 ㎡ 。 其中： 還建居住 面積 21450 ㎡ （ 在 ****原 ****處對拆遷戶按原建 拆遷 面積 1: 建設(shè)還建房 8580 平方米，還建安置 100戶 ； 在城南新區(qū)對拆遷戶按原 拆遷 面積 1:房 12870平方米，還建安置 150戶 ） ，配套商服物業(yè) 面積 8580 ㎡ 。 （ 4） 建設(shè)拆遷還建房 小區(qū) 道路、綠化等室外工程 ； （ 5）建設(shè)拆遷還建房 小區(qū) 室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程 。 建設(shè)投資估算的主要依據(jù)和方法 2020 年《湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》、《湖北省建筑安裝工程費用定額》、材料價格及調(diào)差、管理費用、稅金等有關(guān)規(guī)定， 分單位工程進(jìn)行概算， 、綠化等室外工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價指標(biāo)估算。 、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價指標(biāo)估算。 建設(shè)投資 估算內(nèi)容 本項目建設(shè) 總 投資為 萬元 ,其中： A、 征 用 商住 建設(shè) 用地 共計 20 畝，征地協(xié)議 補償 費 2500 萬元 。 B、拆除 ****及新征用 的 原 ****處舊建筑 共 35300 平方米 ，每平方米拆除費為 35元，總 拆除費 萬元 。 C、 本項目總占地面積 ㎡，其中建筑占地面積為 4290㎡，綠化面積 ㎡ ，道路 及廣場占地面積 ㎡；新建 房屋 總建筑面積 ㎡ 。 工程 建設(shè)及安裝 費 萬元 。(詳見下表 ) 工程名稱 建筑面積 概算價值（萬元） 平方米單價（元 /㎡ ） 備注 （ ㎡ ） 建筑 安裝 合計 13樓 8, 1, 建安單方造價 46樓 8, 1, 78樓 6, 1, 910樓 6, 1, 配套工程 道路 給排水 電力電信 綠化小品 建筑面積 30, 2, 3, 1, 配套工程分?jǐn)倖畏皆靸r （房屋） D、 建設(shè)單位前期費用及相關(guān)其他費用 萬元 。(詳見下表 ) 序號 費用名稱 說明及計算式 金額（萬 備注 元） 1 單位管理費 （一） *1% 2 項目建議書 根據(jù)項目實際情況與國家有關(guān)規(guī)定取定 3 項目可行性研究報告 根據(jù)項目實際情況與國家有關(guān)規(guī)定取定 10 4 設(shè)計費 按工程造價的 1%計算 5 勘測費 建安工程費 *% 6 施工圖預(yù)算編制費 設(shè)計費 *10% 7 竣工圖編制費 設(shè)計費 *8% 8 監(jiān)理費 （一） *1% 9 工程保險費 建安工程費 *% 10 招標(biāo)代理及招標(biāo)管理費 建安工程費 *1% 11 施工圖審查咨詢費 4 12 質(zhì)量監(jiān)督費 （一） *% 13 環(huán)境評價費 6 合計 E、 預(yù)備費 萬元 。 預(yù)備費按工程費用及其他費用之和的 3%計算。 F、建設(shè)期的利息 ； 本項目借款 5000 萬元，年利率按現(xiàn)行的長期貸款利率%估算。 綜上所述， 建設(shè)投資構(gòu)成如下表： 序號 項目名稱 計算說明 金額（萬元） 備注 1 第一部分、房屋拆除費用 第一年投入 2 第二部分、還建房用地拆遷補償費用 2, 第一年投入 3 第三部分、工程費用 3, 第二年投入 4 第四部分、工程建設(shè)其他費用 第二年投入 5 第一部分 +第二部分 +第三部分 +第四部分 6, 6 預(yù)備費 6=5*3% 基本預(yù)備費率為 3% 7 建設(shè)投資合計 7=5+6 6, 8 建設(shè)期利息 9 項目總投資 6, 本項目擬借貸資金 5000萬元，自 有 資金投入為 元。 根據(jù)項目實施進(jìn)度安排，分年用款詳見資金籌措計劃表。 第 十 二 章 財務(wù)評價 **縣 ****舊城 改造還建房項目 為對 **縣 ****老城區(qū)進(jìn)行拆遷改造 ， 征 用商住 建設(shè) 用 地 20 畝并新建拆遷安置房還建給原老城區(qū)居民，對 ****拆遷后 規(guī)劃整理好的 地 塊進(jìn)行出讓。 銷售收入及稅金 ： 根據(jù)待儲備地的規(guī)劃和委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，本項目拆遷還建后， 共 35 畝地可用于土地招拍掛后出讓，計劃于項目期第 7年 進(jìn)行土地招拍掛 ，預(yù)計對該地塊的招拍掛出讓價 230萬元/畝，項目土地招拍掛 收入為 8, 萬元。 本項 目還建房 12 樓作為 配套商服務(wù) 物業(yè) 進(jìn)行銷售，面積計 8580 ㎡ ， 根據(jù) **縣 的 水平，本項目 預(yù)計 平均 單價為 11,000元/㎡ ，于項目期 第 36 年 分 四 期 進(jìn)行 銷售， 項目 配套商服物業(yè) 銷售收入 9,。 本項目累計的銷售收入為 17, 萬元。 該項目營 業(yè)稅稅率 5%，城建稅、教育費附加分別為應(yīng)納 營業(yè)稅總額的 5%、 3%，以及項目 商服配套物業(yè) 銷售土地增值稅等，項目計算期內(nèi)，營業(yè)稅金及附加總額為 3, 萬元。詳見附表 4 4 4 44。 本項目成本費用主要為土地出讓金、建設(shè)成本攤銷、銷售費用以及財務(wù)費用。 根據(jù) **縣出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，按土地出讓收入的 25%繳納出讓金 ，項目計算期內(nèi)，累計繳納出讓金 2,。 對于還建房的建設(shè)成本在對應(yīng)土地出讓收入 和配套商業(yè)銷售時 進(jìn)行攤銷， 攤銷比例按相 應(yīng)的銷售 面積 比例結(jié)轉(zhuǎn)。 本項目銷售費用按銷售收入的 3%計取， 管理 費用按銷售收入的 5%計取 ，銷售 費用 和管理費用合計 為 1, 萬元。 財務(wù)費用根據(jù)企業(yè)的借款以及還款情況確定。利率按目前的長期貸款利率 %計算。 財務(wù)現(xiàn)金流量表見附表 1，根據(jù)該表計算以下財務(wù)評價指標(biāo)： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%）為 1,；所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=8%）為 萬元。財務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項目在財務(wù)上是可行的。 所得稅后的投資回收期為 年（含建設(shè)期 2 年），小于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期，這表明投資能按時收回。 該項目建設(shè)投資借款償還期為 7年（從借款年算起）， 從第3 年開始還款， 詳見附表 7。 第十 三 章 不確定性分析 性分析 本項目的財務(wù)敏感性分析，主要分析銷售收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本等單因素變動時，對項目所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、累計財務(wù)凈現(xiàn)值和靜態(tài)投資回收期的影響程度。 敏感性指標(biāo)的計算結(jié)果見表 141。 序號 項目 基本方案 銷售收入 經(jīng)營成本 資金投入 5% 5% 5% 5% 5% 5% 1 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （稅前） 2 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） （稅后） 3 財務(wù)內(nèi)部收益（稅前） % % % % % % % 4 財務(wù)內(nèi)部收益（稅后） % % % % % % % 5 投資回收期 (年 )（稅后） 從表 141中可以看出，土地出讓收入及建設(shè)投資 因素變動對項目的財務(wù)評價指標(biāo)影響較大，而經(jīng)營成本因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響較小，說明土地出讓收入和建設(shè)投資是影響項目財務(wù)效益的主要因素。因此加強土地拍賣的宣傳廣告工作，吸引人氣。在確保建設(shè)工程質(zhì)量的確前提下努力降低工程投資，是本項目取得較好收益的關(guān)鍵，應(yīng)引起項目投資方足夠的重視。 該項目主要存在著經(jīng)營風(fēng)險、市場風(fēng)險以及政策風(fēng)險等。 土地出讓價格 和開發(fā)成本的 變化，將給公司帶來經(jīng)營上的風(fēng)險。同時近年出現(xiàn)的大量開工和積壓以及激烈競爭的市場，將直接降低項目利潤回報率并減少項目利潤。 開發(fā)的周期長短也直接影響開發(fā)成本。此外，如各項目的前期工程管理、施工管理、 土地招拍掛 管理等環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，都會給整個投資帶來一定的損失。 還建房建設(shè)項目 從土地獲得、立項批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計、市場定位、開工建設(shè)、竣工驗收之間較長周期的特點，將給企業(yè)產(chǎn)生較大資金壓力，從而帶來潛在的經(jīng)營風(fēng)險。 市場有效供給不足：盡管 土地 市場潛在需求很大，但能真正滿足 需求的 土地 卻顯示供給不足， 市場供需結(jié)構(gòu)有所失衡，造成需求 者持幣待購心理。 深受國家政策影響，如消費政策、信貸政策、利率政策、稅收政策等都影響 本項目 的 順利完成 。 能性，國家政策的調(diào)整對 土地招拍掛 市場取向具有一定影響，并 產(chǎn)生一定的不確定性。 控制各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量和成本，加快銷售速度及資金回籠，降低開發(fā)成本以減少經(jīng)營風(fēng)險。提高住宅科技含量和環(huán)保、節(jié)能概念，在住宅規(guī)劃設(shè)計中采用經(jīng)濟(jì)可行的各項科技手段 ，保證的住宅更具有 舒適性、耐久性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性，使住宅更符合未來的需要。 公司應(yīng)對項目進(jìn)行充分調(diào)研和可行性論證，保證項目決策和市場定位的正確性和準(zhǔn)確性。公司應(yīng)加強與各個專業(yè)公司的合作，充分借用他們成熟的經(jīng)驗和網(wǎng)絡(luò)，推動業(yè)務(wù)和市場的拓展。 由于 項目建設(shè) 的投資周期相對較長，公司應(yīng)在認(rèn)真分析市場變換的同時，把握開發(fā)節(jié)奏，縮短 建設(shè) 周期，根據(jù)市場和政策的變換進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。加強與政府有關(guān)部門的信息溝通，及時研究重要政策對市場的影響，以降低政策風(fēng)險。 并 采取審慎的財務(wù)策略， 降低金融政策風(fēng)險。 第十 四 章 結(jié)論與建議 本次對 **縣拆遷改造后，一方面拓展了城市規(guī)模，改變了舊城面貌，城市道路建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大完善，改善了居住條件，實現(xiàn)了與新老城區(qū)的和諧發(fā)展與連接，另一方面使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，強調(diào)中心區(qū)的綜合功能，通過陽光拆遷、和諧拆遷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，在既改善了 **縣投資環(huán)境，又將更有利于吸引商家投資以及大量社會資金參與城市建設(shè)，從而促進(jìn)了當(dāng)?shù)睾椭C社會的 發(fā)展。 項目建成后，社會效益顯著。項目建設(shè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，減輕了拆遷區(qū)域下崗職工和低保戶的生活壓力，一定程度上提升了下崗職工和低保戶的生活質(zhì)量，加快了 **縣居民脫貧致富的步伐，促進(jìn)了 社會主義新農(nóng)村的建設(shè) 。 同時，項目建設(shè)完成后起到了加大生產(chǎn)環(huán)境建設(shè)和水土流失的治理力度，促進(jìn)了的可持續(xù)發(fā)展，也緩和了項目區(qū)域的人地矛盾，提高了項目區(qū)域土地的承載力 ，是建設(shè)兩型社會的重要舉措 。 ，本項目的所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %、財務(wù)凈現(xiàn)值為 、全部投資回收期為 年，上 述指標(biāo)表明，本項目有較好的效益，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 ，建議在土地出讓招拍掛工作中加大宣傳力度，爭取 土地以合理的價格早日成交 。 ，是本項目建設(shè)順利實施的關(guān)鍵，建議項目建設(shè)單位合理調(diào)度資金，以確保本項目順利實施。