【正文】 ，是本項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的關(guān)鍵，建議項(xiàng)目建設(shè)單位合理調(diào)度資金，以確保本項(xiàng)目順利實(shí)施。 ，本項(xiàng)目的所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 、全部投資回收期為 年，上 述指標(biāo)表明，本項(xiàng)目有較好的效益，在經(jīng)濟(jì)上是可行的。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，減輕了拆遷區(qū)域下崗職工和低保戶的生活壓力，一定程度上提升了下崗職工和低保戶的生活質(zhì)量，加快了 **縣居民脫貧致富的步伐，促進(jìn)了 社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè) 。 第十 四 章 結(jié)論與建議 本次對 **縣拆遷改造后，一方面拓展了城市規(guī)模，改變了舊城面貌，城市道路建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大完善，改善了居住條件，實(shí)現(xiàn)了與新老城區(qū)的和諧發(fā)展與連接，另一方面使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的綜合功能，通過陽光拆遷、和諧拆遷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，在既改善了 **縣投資環(huán)境，又將更有利于吸引商家投資以及大量社會(huì)資金參與城市建設(shè)，從而促進(jìn)了當(dāng)?shù)睾椭C社會(huì)的 發(fā)展。加強(qiáng)與政府有關(guān)部門的信息溝通，及時(shí)研究重要政策對市場的影響，以降低政策風(fēng)險(xiǎn)。公司應(yīng)加強(qiáng)與各個(gè)專業(yè)公司的合作，充分借用他們成熟的經(jīng)驗(yàn)和網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)業(yè)務(wù)和市場的拓展。提高住宅科技含量和環(huán)保、節(jié)能概念，在住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中采用經(jīng)濟(jì)可行的各項(xiàng)科技手段 ，保證的住宅更具有 舒適性、耐久性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性，使住宅更符合未來的需要。 能性，國家政策的調(diào)整對 土地招拍掛 市場取向具有一定影響，并 產(chǎn)生一定的不確定性。 市場有效供給不足：盡管 土地 市場潛在需求很大，但能真正滿足 需求的 土地 卻顯示供給不足， 市場供需結(jié)構(gòu)有所失衡，造成需求 者持幣待購心理。此外，如各項(xiàng)目的前期工程管理、施工管理、 土地招拍掛 管理等環(huán)節(jié)上出現(xiàn)問題，都會(huì)給整個(gè)投資帶來一定的損失。同時(shí)近年出現(xiàn)的大量開工和積壓以及激烈競爭的市場，將直接降低項(xiàng)目利潤回報(bào)率并減少項(xiàng)目利潤。 該項(xiàng)目主要存在著經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。因此加強(qiáng)土地拍賣的宣傳廣告工作，吸引人氣。 敏感性指標(biāo)的計(jì)算結(jié)果見表 141。 該項(xiàng)目建設(shè)投資借款償還期為 7年（從借款年算起）， 從第3 年開始還款， 詳見附表 7。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。利率按目前的長期貸款利率 %計(jì)算。 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用按銷售收入的 3%計(jì)取， 管理 費(fèi)用按銷售收入的 5%計(jì)取 ，銷售 費(fèi)用 和管理費(fèi)用合計(jì) 為 1, 萬元。 根據(jù) **縣出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，按土地出讓收入的 25%繳納出讓金 ，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，累計(jì)繳納出讓金 2,。詳見附表 4 4 4 44。 本項(xiàng)目累計(jì)的銷售收入為 17, 萬元。 銷售收入及稅金 ： 根據(jù)待儲(chǔ)備地的規(guī)劃和委托方提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目拆遷還建后， 共 35 畝地可用于土地招拍掛后出讓，計(jì)劃于項(xiàng)目期第 7年 進(jìn)行土地招拍掛 ，預(yù)計(jì)對該地塊的招拍掛出讓價(jià) 230萬元/畝，項(xiàng)目土地招拍掛 收入為 8, 萬元。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，分年用款詳見資金籌措計(jì)劃表。 F、建設(shè)期的利息 ； 本項(xiàng)目借款 5000 萬元，年利率按現(xiàn)行的長期貸款利率%估算。(詳見下表 ) 序號 費(fèi)用名稱 說明及計(jì)算式 金額（萬 備注 元） 1 單位管理費(fèi) （一） *1% 2 項(xiàng)目建議書 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況與國家有關(guān)規(guī)定取定 3 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況與國家有關(guān)規(guī)定取定 10 4 設(shè)計(jì)費(fèi) 按工程造價(jià)的 1%計(jì)算 5 勘測費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 6 施工圖預(yù)算編制費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) *10% 7 竣工圖編制費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi) *8% 8 監(jiān)理費(fèi) （一） *1% 9 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建安工程費(fèi) *% 10 招標(biāo)代理及招標(biāo)管理費(fèi) 建安工程費(fèi) *1% 11 施工圖審查咨詢費(fèi) 4 12 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （一） *% 13 環(huán)境評價(jià)費(fèi) 6 合計(jì) E、 預(yù)備費(fèi) 萬元 。 工程 建設(shè)及安裝 費(fèi) 萬元 。 B、拆除 ****及新征用 的 原 ****處舊建筑 共 35300 平方米 ，每平方米拆除費(fèi)為 35元，總 拆除費(fèi) 萬元 。 、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價(jià)指標(biāo)估算。 （ 4） 建設(shè)拆遷還建房 小區(qū) 道路、綠化等室外工程 ； （ 5）建設(shè)拆遷還建房 小區(qū) 室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程 。 序號 進(jìn)度 內(nèi)容 時(shí)間（年、月） 第一年 第二年 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 第 1季度 第 2季度 第 3季度 第 4季度 1 立項(xiàng)及可研階段 2 初步設(shè)計(jì)與審查 3 施工圖設(shè)計(jì)及審定 4 土地拆遷補(bǔ)償階段 5 建筑工程施工 6 水電設(shè)備安裝 7 驗(yàn)收交付使用 第十 一 章 投資估算 依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括： （ 1） 征用 商 住 建設(shè) 用地 20 畝 ； （ 2） 拆除 ****及新征用 的原 ****處 舊建筑共 35300 平方米（其中，拆除居民舊房 17700平方米，拆除公 產(chǎn) 房 17600平方米） ； （ 3） 于 ****原 ****處 和城南新區(qū) 建設(shè)拆遷還建房共 ㎡ 。 ； ； ； N 管理； ； ； 。一般的物業(yè)管理可提供三種服務(wù)：一是公共性服務(wù)，二是代辦性服務(wù)，三是特約性服務(wù)。 本項(xiàng)目的環(huán)境評價(jià)以具有環(huán)境評價(jià)資格的單位作出的環(huán)境評價(jià)報(bào)告為依據(jù)。 綜上所述，項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)期對周圍環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響，在全面落實(shí)各項(xiàng)保護(hù)措施情況下將污染影響可降至最小程度。要求住戶形成垃圾分類袋裝處理的習(xí)慣，生活垃圾交由環(huán)衛(wèi)部門處理。 在國家環(huán)境保護(hù)局環(huán)控 [(1994)]345 號文《關(guān)于在全國開展固體廢物申報(bào)登記工作的通知》及《固體廢物申報(bào)登記工作指 南》，固體廢物分為危險(xiǎn)廢物、一般工業(yè)固體廢物及其他廢物，1998 年國家環(huán)境保護(hù)周，國家經(jīng)貿(mào)委和公安部聯(lián)合頒發(fā)了《國家危險(xiǎn)廢物名錄》。 本項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)目標(biāo)為項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量，使其滿足GB309693《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中 3 類標(biāo)準(zhǔn)要求。其主要污染物為 COD、 BOD， SS、動(dòng)植物油，污染物的產(chǎn)生濃度均超過了 GBS9781996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》中的一級標(biāo)準(zhǔn)要求。 本項(xiàng)目生活耗能擬采用燃?xì)饣螂娔埽瑥N房油煙塵將采用負(fù)壓集中排煙道排放。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行GBl252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項(xiàng)規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。 因此項(xiàng)目施工應(yīng) 嚴(yán)格執(zhí)行；建筑施工噪聲申報(bào)登記制度，在工程開工前 15 日內(nèi)向所在地轄區(qū)環(huán)保局提出申報(bào)，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。還有運(yùn)輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項(xiàng)目擬采用的部分施工機(jī)械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪聲值及相應(yīng)的噪聲限值 (GBl252390)見表 81。采取上述措施后可以減少施工期生產(chǎn)、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4 中一級標(biāo)準(zhǔn)， 對 受納水體有一定的影響。類比資料表明施工期生產(chǎn)污水中懸浮物，石油類，生活污水中 BOD COD、懸浮物，超過 GB89781996《綜合污水排放標(biāo)準(zhǔn)》表 4 中一級標(biāo)準(zhǔn)。為此要求項(xiàng)目施工時(shí)，在施工現(xiàn)場周圍按規(guī)定修筑防護(hù)墻及安裝遮擋設(shè)施，實(shí)行封閉式施工，對有可能產(chǎn)生二次揚(yáng)塵的作業(yè)面應(yīng)灑水降塵，車輛出工地時(shí)應(yīng)進(jìn)行沖洗， 防止隨車帶走泥土，同時(shí)對運(yùn)輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環(huán)境。 第 八 章 環(huán)境影響分析 、法規(guī) a.《中華人民共和國 環(huán)境保護(hù)法》 b.《中華人民共和國水污染防治法》 c.《中華人民共和國大氣污染防治法》 d.《中華人民共和國噪聲污染防治法》 253號令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》 （ 1996） 31號文《國務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問題的決定》 a.《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) b.《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB38382020) c.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 (GB309693) d.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) e.《建筑 施工場界噪聲限值》 (GB1252390) f.《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB184832020) 項(xiàng)目施工期間對環(huán)境空氣的污染主要來自施工揚(yáng)塵。 項(xiàng)目進(jìn)深設(shè)計(jì)既考慮了保溫隔熱要求，又注重采光通風(fēng)， 多層住宅進(jìn)深多在 15米到 18米之間，有利于形成冬暖夏涼的室內(nèi)環(huán)境。符合《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)》和《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。 ，保溫隔熱層采用 40 厚聚苯板。 住宅立面設(shè)計(jì)中窗墻比滿足要求，外窗框料選用鋁合金窗框，玻璃采用 5mm+9mm+5mm 的中空玻璃。 規(guī)劃布局時(shí)充分考慮利用自然通風(fēng)，減輕區(qū)域熱島效應(yīng)。 第 七 章 節(jié)能 節(jié)水 《中華人民共和國節(jié)約能源法》 （ 1998年 1月 1日執(zhí)行） 《評價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB3485） 《評價(jià)企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》 （ GB7119） 《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 對于建筑物能耗損失比例，經(jīng)專家測算，屋面熱能損耗約12%，地面約 5%，門窗約 40%，墻體約 43%。 、金屬管線等接地，以防雷 電波侵入。 ，利用建筑物金屬體作防雷接地裝置，以防直擊雷。建筑周圍均有環(huán) 形 車道，應(yīng)保持消防通道暢通。故本工程供氣管道宜采用耐壓鋼管鋪設(shè)，近期可 使用煤氣，遠(yuǎn)期可接入天然氣源。 目前城市市民使用的燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)主要為管道煤氣和瓶裝液化氣。安防系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。防火、防煤氣漏、防盜三防 24 小時(shí)技術(shù)性監(jiān) 控。管線地下敷設(shè)由施工方統(tǒng)一規(guī)范安裝。預(yù)計(jì)日用電負(fù)荷為2925KW左右，其中： 8KW/戶計(jì)算，共計(jì) 2800KW左右； 25KW左右； 、安全防護(hù)系統(tǒng)及其它用電功率預(yù)計(jì)為 100KW左右； 本項(xiàng)目施工中，將數(shù)字信息技術(shù)和安全防范技術(shù)相結(jié)合。 本項(xiàng)目供電采用 220/380V 三相四線 PE 保護(hù)線的 TNS 系統(tǒng)，地纜敷設(shè)。 、通信及安防系統(tǒng) **縣電力供應(yīng)來自華中電網(wǎng)，配置有 110KV 雙回路供電系統(tǒng)，高壓變電容量為 18 萬 KVA。污水經(jīng)污水處理廠處理后，排入城市下水道。每組設(shè)三臺生活變頻恒壓水泵，水泵二用一備。 樓內(nèi)給水計(jì)量用水：裙樓每用水單位均設(shè)獨(dú)立水表，住宅每戶水表 設(shè)在同層的管井中； 住宅廚房預(yù)留燃?xì)鉄崴魑恢?，布置熱水管網(wǎng)； 公共衛(wèi)生間設(shè)紅外感應(yīng)龍頭洗手盆 ,感應(yīng)式?jīng)_