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【正文】 一條款可能規(guī)定要參考一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，如消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)或商業(yè)零售物價(jià)指數(shù)，來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。租客和物業(yè)管理經(jīng)理更愿意商定一個(gè)固定的年租金增長率或增長量，該增長率或增長量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效，例如月租金在整個(gè)租期內(nèi)每年增長 10 元／平方米或每年上調(diào) 8％；當(dāng)租期很長時(shí)，也可規(guī)定每 2年或 3年將租金調(diào)整一次。為了使租賃雙方共同分擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但同時(shí)又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的 最高限。這樣，在最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)由租客承擔(dān)，最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用都要以租金的形式來收取。在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)運(yùn)營過程中的所有費(fèi)用。并且要在所收取的租金中包括這些費(fèi)用，但這種租賃安排在大型寫字樓出租中并不多見。通常的做法是，一些運(yùn)營費(fèi)用如公共部位的能源使用費(fèi)，可由寫字樓租客以某種方式按比例分?jǐn)?，由物業(yè)管理公司向租客單獨(dú)收取后，直接交給供電部門，這種代收代繳的方式很受業(yè)主或租客歡迎。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通常是按租金的一定比例收取物業(yè)管理費(fèi)，如果 將運(yùn)營費(fèi)用加到租金里面去，業(yè)主或租客多少會(huì)有一種多支出了物業(yè)管理費(fèi)的感覺。 當(dāng)所有的運(yùn)營費(fèi)用均由租客直接分擔(dān)時(shí)，則稱這種出租方式為“凈租”，此時(shí)的代收代繳費(fèi)用常按租賃面積基本租金的一個(gè)固定比例計(jì)算。常用的“凈租”方式根據(jù)代收代繳費(fèi)用所包括的項(xiàng)目多少還可以再進(jìn)行細(xì)分，但一般情況下，代收代繳費(fèi)用越多，基本租金就越低。 具體的租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項(xiàng)目名稱，以及每項(xiàng)費(fèi)用在租客間按比例分?jǐn)傆?jì)算的方法。最常見的代收代繳費(fèi)用是除房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)外的水、電、煤氣、熱力等資源的使用費(fèi)，設(shè)備使用費(fèi) 和寫字樓公共空間的維護(hù)維修費(fèi)用也常單獨(dú)繳納。設(shè)備和公共空間的更新改造投資也要在租客間進(jìn)行分?jǐn)?，但要注意處理好更新改造投資周期與每一個(gè)租約的租賃周期間的關(guān)系。租約中還可能包括一些條款，在這些條款中規(guī) 定了業(yè)主所需承擔(dān)的最大運(yùn)營費(fèi)用額，例如每年每平方米 40 元或每年總計(jì) 20 萬元，而超過這個(gè)數(shù)額的運(yùn)營費(fèi)用就要由租客分擔(dān)。 折讓優(yōu)惠和租客權(quán)利的授予 折讓優(yōu)惠是業(yè)主給租客提供的一種優(yōu)惠，用以吸引潛在的租客。折讓優(yōu)惠雖然能使租客節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會(huì)變化。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新 入住的租客一個(gè)免租期、為租客從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租客支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或?qū)ψ饪腿胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。折讓優(yōu)惠可能是由業(yè)主先提供一筆資金，供租客用于裝修投資或支付其他費(fèi)用，但在租賃期間內(nèi)，這筆資金還是要通過種種方式歸還業(yè)主。這樣做，一個(gè)好處就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場水平相當(dāng)。 另外，折讓優(yōu)惠可能會(huì)體現(xiàn)在租約續(xù)期的有關(guān)條款上。如果租客預(yù)計(jì)由于自己業(yè)務(wù)為有時(shí)為了滿足當(dāng)前租客的這一要求，可能會(huì)使其騰空的寫字樓面積之空置時(shí)間增加，從而減少租金收入。作為一種替代的辦法，業(yè)主通常可以給租客一個(gè)優(yōu)先權(quán)，即如果租客想擴(kuò)大其所承租的寫字樓面積，而其原租用的寫字樓單元之相鄰單元又處于空置狀態(tài)的話，則該租客在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。 然而，業(yè)主通常不愿在租約期滿時(shí)賦予租客過多的權(quán)利。這里主要有兩個(gè)原因。首先，期限較長的租約所規(guī)定的租金在租賃期間內(nèi)很難趕上市場租金水平的可能變化，盡管 有租金定期調(diào)整的條款在發(fā)揮作用，但實(shí)際租金常常低于市場租金；另外，在租約期滿時(shí)賦予租客一定的權(quán)利也并不能保證其繼續(xù)承租。在某些時(shí)候，租約中還會(huì)包括有關(guān)提前終止租約的條款，規(guī)定租客只要提前一定的時(shí)間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租客就可以提前終止租約。 寫字樓物業(yè)管理水平有待提升 高檔的裝修、寬敞的空間、智能商務(wù)高度發(fā)達(dá)的辦公環(huán)境是很多公司外在企業(yè)形象的一部分。在北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市，高級(jí)寫字樓由于區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施等硬件條件的 高度集中，中心商務(wù)區(qū)等群 落逐步形成并趨于成熟。在這些以硬件設(shè)施著稱的寫字樓成為一種標(biāo)識(shí)時(shí)，物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。 電梯、空調(diào)、車位、安防??企業(yè)很容易向硬件設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)和品牌“投降”。但是，誰曾料想，電梯的維護(hù)不力造成客貨兩用，光線暗淡的樓道間明明有攝像頭卻從未啟用過，早就租下的車位卻總是被別人占著，空調(diào)暖風(fēng)開放永遠(yuǎn)要在好些天瑟瑟發(fā)抖地辦公之后??這是很多企業(yè)曾經(jīng)遭受的煩惱，而不少企業(yè)也總是在入住寫字樓之后才意 識(shí)到：原來物業(yè)管理是這樣重要！ 選擇物業(yè)的誤區(qū) 一些大公司在選擇寫字樓時(shí)，一開始并沒 有特別重視大樓的物業(yè)管理水平，由于硬件的東西可以一目了然地看到，企業(yè)往往容易被表面所看到的東西所蒙蔽，但軟性的服務(wù)不經(jīng)過親身體驗(yàn)是無法感受的。 在北京、上海、深圳這些商務(wù)寫字樓高度密集的城市，寫字樓所處區(qū)域的交通環(huán)境和寫字樓本身的車位管理已經(jīng)成了首當(dāng)其沖的問題。 在北京的 CBD 中央商務(wù)區(qū)、上海的浦西等地，城市早期的規(guī)劃等各類因素造成了今天交通的極其擁堵。在這些地方，許多人都經(jīng)歷過一件原本半個(gè)小時(shí)就能辦好的事情卻因?yàn)槎萝?、找車位而白白折騰了好幾個(gè)小時(shí)的過程。 其次，由于很多企業(yè)在選擇寫字樓時(shí)只注意 寫字樓的外觀以及內(nèi)部裝飾夠不夠自己理想的檔次，大樓內(nèi)部公共區(qū)的照明、室內(nèi)溫度、客貨電梯數(shù)量是否配備合理，以及通訊和電力設(shè)施是不是能夠滿足要求等細(xì)節(jié)往往被忽視，結(jié)果由于設(shè)備維修或保養(yǎng)影響到正常辦公，兩根照明燈管壞掉一個(gè)時(shí)長時(shí)間得不到及時(shí)更換，數(shù)部電梯，經(jīng)常有的開，有的不開，或者停在那里一個(gè)備用等情況得不到及時(shí)處理，這都是源于品質(zhì)低劣的物業(yè)管理。 那么，對(duì)于一個(gè)新的寫字樓，或許企業(yè)有理由相信有品牌的物業(yè)管理公司。但作為一個(gè)客戶來講，在沒有感覺到物業(yè)公司的服務(wù)之前，或者作為一個(gè)外行人，一切就還言之過早。由于不 太清楚物業(yè)管理的差別、物業(yè)公司的誠信度以及物業(yè)合同中權(quán)利義務(wù)的落實(shí)，那么漫長而繁瑣的官司也許就在物業(yè)公司背后等著自己。 安全問題至關(guān)重要 安全問題在物業(yè)中永遠(yuǎn)占據(jù)著至高無上的地位。當(dāng)業(yè)主把寫字樓及其設(shè)施交給物業(yè)公司管理的時(shí)候，當(dāng)企業(yè)入住各種酒店、寫字樓、公寓或是度假村的時(shí)候，也同時(shí)把他們的生命及財(cái)產(chǎn)安全托付給了物業(yè)管理公司。 這是對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理者的絕對(duì)信任。由此，物業(yè)公司對(duì)他們的生命及財(cái)產(chǎn)負(fù)起了不 可推卸的道義責(zé)任和法律責(zé)任。 目前全國各地的一些寫字樓相繼出現(xiàn)安全隱患的問題，但出多出少不一 樣，后果也不一樣，所以入住寫字樓的企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)考察的是物業(yè)管理公司是否把時(shí)間花在了預(yù)防方面，而不是事后的處理。 安全防范重要的一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)注意物業(yè)管理公司在設(shè)備投入上是否到位，光靠人海戰(zhàn)術(shù)的物業(yè)管理公司是不稱職的。沒有足夠的設(shè)備手段，想解決突發(fā)事件，想追蹤調(diào)查是不太方便的。 其次物業(yè)管理人員的安全素質(zhì)也尤為重要。無論保安人員還是其他工作人員必須要有安全意識(shí)，物業(yè)公司的員工懂不懂安全，安保人員有多大的責(zé)任心，能投入多少到日常的工作之中，對(duì)安全隱患的認(rèn)識(shí)有多高，有沒有居安思危的意識(shí)，這些都很重要。 物業(yè) 管理公司只是一個(gè)“集成者”、“組織者”，只有當(dāng)其自身專業(yè)化的組織管理結(jié)構(gòu)和安全防范設(shè)施達(dá)到更專業(yè)的水平才能最大限度地保障客戶的安全。 質(zhì)量認(rèn)證帶來服務(wù)保障 寫字樓物業(yè)管理行業(yè)在過去的變化，足以反映企業(yè)對(duì)環(huán)境要求的提升?，F(xiàn)在企業(yè)并非滿足于簡單的辦公基本需求，寫字樓必須能提供多功能服務(wù)，從基本的舒適環(huán)境，以至作為一個(gè)休閑甚至是高級(jí)商務(wù)工作的地方。但我們?nèi)詰?yīng)看到，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多，水平卻參差不齊。仍存在南北差異，東西差異。即使同一個(gè)城市，物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。 現(xiàn)在的物管公司亦各出 奇招，主動(dòng)提供各式各樣的增值服務(wù)。北京的大部分物業(yè)公司都能提供送餐到戶，代訂酒席等服務(wù)；在上海，發(fā)放演唱會(huì)門票，免費(fèi)借用復(fù)印機(jī)及傳真機(jī)早就不是什么稀奇事；在深圳甚至出現(xiàn)物業(yè)管理公司幫助客戶對(duì)幼兒短暫托管，夜間安全護(hù)送等服務(wù)。 這些現(xiàn)象是市場開放的必然結(jié)果。事實(shí)上，因行業(yè)競爭，導(dǎo)致價(jià)格下降，管理水平不斷提升，業(yè)戶亦享用到內(nèi)容豐富的增值服務(wù)。但挑選一個(gè)稱職的物業(yè)管理公司，最重要的一點(diǎn)應(yīng)該是考察其通過的各種質(zhì)量認(rèn)證和是否具有第三方質(zhì)量評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告。 從 ISO2021 系列、 ISO14001 環(huán)保系列到 ISO18001 職安健系列，各物管公司紛紛進(jìn)行各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，這是競爭劇烈、汰弱留強(qiáng)的需要。 2021 年 11 月，總建筑面積達(dá) 10 萬多平方米的深圳龍崗文化中心項(xiàng) 目的物業(yè)管理招投標(biāo)中，該中心提出，投標(biāo)單位在中標(biāo)后，必須每年提供一份由專業(yè)的、權(quán)威的、獨(dú)立的、公正的第三方質(zhì)量評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，并將這一要求寫進(jìn)了招標(biāo)文件及物業(yè)服務(wù)合同，這在全國尚屬首例。 物業(yè)管理企業(yè)往往由于經(jīng)營和專業(yè)的優(yōu)勢而處于信息優(yōu)勢地位，而廣大企業(yè)由于專業(yè)知識(shí)缺乏、學(xué)習(xí)成本過高和“搭便車”的心理存在，普遍處于信息弱勢地 位。正是由于這種天然存在的信息不對(duì)稱，物業(yè)管理企業(yè)就有可能存在“機(jī)會(huì)主義”傾向，利用自身的信息優(yōu)勢損害寫字樓入住企業(yè)的利益來謀求自身的利益。 在物業(yè)管理服務(wù)中由第三方進(jìn)行專業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估，則能通過借助“外腦”和“外眼”的方式，通過專業(yè)的調(diào)查和分析，對(duì)獲取的各種信息進(jìn)行整合鑒定，得出客觀的結(jié)論并對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)定相應(yīng)的級(jí)別以供廣大企業(yè)參考和決策。 目前在物業(yè)管理服務(wù)中，由于簽約前沒有明確的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)估措施，事中又缺乏必要和合適的監(jiān)督方法，各種成本向下游轉(zhuǎn)移，使得事后糾紛處理成本大大增加。通過在 物業(yè)管理服務(wù)中引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估機(jī)制，在入住企業(yè)接受物業(yè)服務(wù)時(shí)期內(nèi)按照合同雙方約定，定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)估，入住企業(yè)就能清楚及時(shí)地知道目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平和所存在的問題，避免問題積重難返，帶來大的損失，進(jìn)而決定是否有必要重新選擇物業(yè)服務(wù)提供方。 其實(shí)物業(yè)管理的品質(zhì)體現(xiàn)了人的品質(zhì)，體現(xiàn)了管理者的品質(zhì)。一個(gè)真正好的物業(yè)公司，錯(cuò)了就是錯(cuò)了，能做什么就做什么，出現(xiàn)問題，從來都不去埋怨，但努力去解決。如果扯皮找借口，只能體現(xiàn)出這是個(gè)不負(fù)責(zé)任的物業(yè)管理者，或許最簡單的也是最好的一 個(gè)方式就是多走幾家寫字樓看一看，通過比較來獲得結(jié)論。 寫字樓物業(yè)管理有高招 隨著太原市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理公司的作用顯得更加重要。然而很多太原市寫字樓開發(fā)企業(yè)對(duì)選聘物業(yè)管理公司重視不夠。近日，筆者走訪了山西國貿(mào)中心的莊經(jīng)理，就物業(yè)管理的一些問題為您支招 A 物業(yè)管理公司的重要性 現(xiàn)在太原市有些寫字樓的開發(fā)商企業(yè)，還沒意識(shí)到有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司在項(xiàng)目前期開發(fā)中的重要位置和作用。而北京、上海等開發(fā)企業(yè)，在早期就請(qǐng)一些有經(jīng)驗(yàn)物業(yè)管理公司來介入。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，我們是從終端客戶需求往后倒退 ，往往是有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司最了解終端用戶的需求。一些樓宇的布局，如果請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的管理公司進(jìn)行前期策劃，只花很少的錢，但是起的作用非常大。所以說物業(yè)管理公司在整個(gè)寫字樓的開發(fā)過程中進(jìn)入得越早，就越好。 B 寫字樓開發(fā)要有計(jì)劃 我們現(xiàn)在看一些樓盤，從物業(yè)管理角度來說，應(yīng)該看得更遠(yuǎn)一些。因?yàn)槲飿I(yè)管理是長期的，特別是日后給客戶提供各種服務(wù)，必須要滿足一些設(shè)備上的功能?，F(xiàn)在我們可以看到很多樓做得很花哨，有很多不必要的裝飾物，很多樓是奇形怪狀，有的樓頂是斜面的，追求建筑上藝術(shù)美。但問題是我們往往在追求這些美的過程往 往犧牲日后維修、保養(yǎng)這些最主要的關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。 C 物業(yè)管理公司的電梯問題 省城寫字樓的電梯問題非常突出。往往有這么幾個(gè)情況，一個(gè)是電梯數(shù)量太少，很多開發(fā)企業(yè)開發(fā)商還沒有認(rèn)識(shí)到電梯的數(shù)量對(duì)樓本身的價(jià)值起著很關(guān)鍵的作用，電梯數(shù)量的合理對(duì)這個(gè)樓本身的價(jià)值來說起著很關(guān)鍵的作用。因?yàn)楝F(xiàn)在生活節(jié)奏非?？?，工作節(jié)奏非常快，客戶沒有耐心在電梯間里等電梯。還有一個(gè)，有一些項(xiàng)目沒有考慮放置貨梯，因?yàn)槿魏未髲B都有一些東西搬進(jìn)搬出，比如辦公設(shè)備、家具等，如果客貨混用，勢必給大廈帶來很多管理問題。我們不僅要考慮電梯，還要考慮 電梯的區(qū)域。現(xiàn)在有些開發(fā)商不重視這個(gè)問題，貨梯實(shí)際上跟客梯在一個(gè)區(qū)域里面，這會(huì)給以后的管理帶來一系列問題。 D 寫字樓的軟環(huán)境也很重要 隨著人民生活水平日益提高，寫字樓的軟環(huán)境也很重要（停車位和地段）。寫字樓停車位在樓盤中越來越突出。從寫字樓角度來說，我們一方面考慮停車位，同時(shí)要考慮交通等問題，寫字樓說它最重要的是地段。寫字樓什么最重要，你要把國貿(mào)中心放在位置不好的地段，肯定他的地段價(jià)值就不像現(xiàn)在這么高。同樣建筑，同樣人管理，它會(huì)大打折扣，我們很多樓做的是不錯(cuò)的，但是價(jià)格上不去，為什么？因?yàn)樗牡囟尾粚?duì) 。所以我們?cè)诳紤]地段的時(shí)候，我們講的低端要考慮其他影響因素，比如我周圍的交通等等。 E 寫字樓功能性問題 寫字樓的功能性是選擇能為這個(gè)大廈提供必要的辦公、商務(wù)服務(wù)的機(jī)構(gòu)設(shè)施，包括一些快遞公司餐廳，健身康樂設(shè)施、會(huì)議室、商務(wù)中心、小型超市等等，同時(shí)在樓內(nèi)配套有一些開發(fā)商沒有注意到的，例如通風(fēng)口、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓的中央空調(diào)系統(tǒng)?？赡馨牙g、茶水間忽視掉，所以設(shè)計(jì)時(shí)要考慮