【導(dǎo)讀】壩子街綜合樓企業(yè)簡介。理費標準確定為：營業(yè)大廳收入：人民幣8元/平方米·月，全年583488元。盈余：15124元二．管理處控制成本。主要措施科學(xué)安排維修基金的規(guī)則和使用，保證物業(yè)維修、改造工程良性運作；采用成本倒算原則，制定切實可行的物業(yè)管理年度預(yù)算；在執(zhí)行預(yù)算過程中。實行成本否決制，即預(yù)算中未列項目堅決控制或從簡，同時，采取員工參與、適當(dāng)。授權(quán)、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段，使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中；通過節(jié)能降耗措施，降低物業(yè)運行能源費用，減少能耗費用支出。三．測算依據(jù)依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定測。算；依據(jù)徐州市勞動用工市場費用標準測算；四．測算說明本測算中不。包括大樓正常運行所需的水電汽等能耗費用，此項費用由業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)面積或者使。員7724926892秩序維護人員25785. 員序號項目人數(shù)測算標準月度費用年度費用1工資。1167140005垂直電梯維保34500元/臺·年。1125135006扶手電梯年檢費41600元/臺·年

　　

【正文】 時應(yīng)報主管協(xié)調(diào)處理。 （ 3）接收和分發(fā)業(yè)主的報刊信函，并作好當(dāng)班記錄。接收和分發(fā)電子郵件、傳真，并負責(zé)登記在冊，及時遞送業(yè)主。 （ 4）對業(yè)主往來信函、電子郵件、傳真等有保守秘密的義務(wù)。 （ 5）保持接待服務(wù)處整潔、有序、安全，體現(xiàn)窗口形象。 （ 6）對本大樓的業(yè)主來訪，能及時處理的來訪項目應(yīng)即刻落實解決，對不能及時處理的項目，應(yīng)轉(zhuǎn)交項目主管人員，由該負責(zé)人確定處理方法，并指定相關(guān)人員限期 完成。 （ 7）來訪項目處理結(jié)束后，在《來訪來電記錄》上填寫處理情況。 2．來電接待： （ 1）保證接待電話暢通。 （ 2）在電話鈴響三聲前，應(yīng)立即接聽電話。 （ 3）接聽電話時，講話聲音應(yīng)清晰悅耳，講話速度適當(dāng)。 （ 4）接聽電話時，應(yīng)首先問候?qū)Ψ?“您好，中房物業(yè)、請講 ”，做好在《來訪來電記錄》上記錄的準備。 （ 5）做好來電接待記錄。 （ 6）業(yè)主來電要找的服務(wù)人員不在現(xiàn)場時，接待人員應(yīng)做好轉(zhuǎn)告記錄，并及時告知有關(guān)人員。 3．報修接待 （ 1）管理處接到業(yè)主的報修電話后，應(yīng)及時填寫《來電來訪記錄》，并 認真填寫《維修通知單》，及時通知維修工攜單在規(guī)定時間內(nèi)上門維修。 （ 2）維修工上門后，應(yīng)與業(yè)主共同確認維修內(nèi)容，在征得客戶認可后開始維修工作。 （ 3）維修完畢后，請客戶在《維修通知單》上簽字確認。 （ 4）客服員接到維修完畢的回復(fù)后，應(yīng)立即就維修服務(wù)情況對客戶進行回訪，填寫《回訪記錄》。 4. 客服服務(wù)標準： 儀表規(guī)范： 1．發(fā)式：頭發(fā)整潔，發(fā)型大方，不染發(fā)（黑色除外），不用異 味發(fā)油，短發(fā)前不及眉，旁不遮耳，后不及衣領(lǐng)；長發(fā)一律盤起； 2．面容：精神飽滿，保持清潔，化淡妝； 3．口腔：牙齒清潔 ，口氣清新，上班前不吃異味食品； 4．手：不留長指甲，保持清潔，除手表、結(jié)婚戒指外，不戴其它飾物； 5．衣服：上班時統(tǒng)一著工裝，衣著得體整潔，端正佩戴工號牌（卡）。衣袖、褲管不得卷起（實際操作需要時除外），襯衣下擺扎進褲內(nèi)。腰帶為黑色，不在外腰帶上戴鑰匙鏈； 6．鞋：會議服務(wù)員穿著黑色半高（實心）跟布鞋，大廳接待員穿著黑色半高跟皮鞋，布鞋保持清潔，無破損，皮鞋表面保持光亮，禁止穿著時裝鞋； 7．襪子：著肉色長筒襪，抻平整、無破洞，不露襪口（冬季可著深色襪）； 8．身體：勤洗澡，無體味，香水清淡。 舉止： 1．站姿：抬頭、挺胸、收腹、頭正、肩平、頸部伸直，面帶微笑、兩手自然放與西服最后一個紐扣處，并右手握左手，右手在上，左手在下，兩腿伸直、加緊，兩腳跟并攏，腳尖分開成 30176。，兩腿之間不得有空隙。 2．走姿：上身應(yīng)保持站姿的要求。行走時，頭不要東張西望、左顧右盼，兩臂自然下垂，并自然的前后擺動，幅度應(yīng)適中，邁動的步子應(yīng)該輕而穩(wěn)，盡量減輕地面與鞋跟的摩擦聲。 3．坐姿：上身與站姿的要求相同。走到椅子的面前，背對椅子，應(yīng)保持站姿姿勢，將兩手沿臀部向下輕輕撫平衣（裙）下擺，坐于椅子距前 沿的 1/3處，兩手自然放與兩腿之上，右手在上，左手在下，右手握左手，兩腿并攏，兩膝蓋合緊，兩腳尖并攏且向里收一下，以保持坐姿的優(yōu)美。如果客人在你的右側(cè)，應(yīng)將身子向右輕一下，以方便兩人的交流，側(cè)身的同時，兩腿稍微側(cè)一下，做到坐姿的優(yōu)美，上身也跟著向右側(cè)一下，兩手應(yīng)放與右腿之上。 機電設(shè)備設(shè)施的管理 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的理論、方法和手段解決設(shè)備運行中的規(guī)律性問題。 人們對現(xiàn)代高層建筑中樓宇設(shè)備的依賴性越來越強。在設(shè)備管理中，徐州中房物業(yè)管理有限公 司注重設(shè)備全過程綜合管理，即把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個壽命期中，保持樓宇設(shè)備最佳狀態(tài)，充分發(fā)揮樓宇設(shè)備的效益潛力。在設(shè)備管理概念中，徐州中房物業(yè)管理有限公司又進一步注重預(yù)防檢修，即不僅做到設(shè)備的正確使用和精心維護，而且合理安排設(shè)付ㄆ詒Ｑ 蘋 栽し樂賾誆咕戎 勰睿 岣唄ビ釕璞傅腦誦行 省 ? 一．系統(tǒng)的日常運行 樓宇設(shè)備運行管理的目的在于提高設(shè)備的運行效率，保證運行質(zhì)量，最終提高整座辦公大樓的運作效益。設(shè)備運行、維護管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個系統(tǒng)能否達到原有的設(shè)計性能與服務(wù)年限，關(guān)系到辦公大樓的供電、供水 、供熱、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否為用戶提供一個高質(zhì)量的安全、舒適而方便的工作環(huán)境。 （一）運行管理 設(shè)備運行首先要在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次設(shè)備的運行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 1．制訂嚴密的、科學(xué)的操作規(guī)程。 2．對操作人中進行專業(yè)培訓(xùn)，掌握專業(yè)知識和操作技能。 3．加強維護保養(yǎng)工作。 4．定期校驗設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。 5．技術(shù)人員對設(shè)備運行參數(shù)和統(tǒng)計結(jié)果作分析，及時發(fā)現(xiàn)事故的潛在因素，采取有效措施進行改善，確秩序維護全運行。 6．發(fā)生設(shè)備故障后對其原因及規(guī)律進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發(fā)生。 （二）設(shè)備系統(tǒng)的日常運行工作內(nèi)容 1．樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS）的使用 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)是現(xiàn)代化樓宇建筑不可缺少的重要組成部分，通常包括空調(diào)、通風(fēng)、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安全防范等計算機監(jiān)控管理系統(tǒng)。通過對建筑物內(nèi)部的能源使用、環(huán)境、交通及安全設(shè)施進行監(jiān)測、控制和管理，以提供一個既安全可靠又舒適宜人的工作環(huán)境。 中央監(jiān)控室安排專人實施 24小時監(jiān)控操作，值班人員全面負責(zé)辦公大樓設(shè)備運行狀況的監(jiān)視及信息采 集、傳遞、記錄 ⒎ 蠢〉齲 ⒆ 魑 苤蛋嗔 綹髦種 С趾妥試矗 瓿砂旃 舐フ Ｔ誦謝蠐 弊刺 碌男 鰲 ⒌ 鞫裙 δ堋 ? 中央監(jiān)控室實行崗位定編制，在任何情況下堅守崗位履行總值班職能并負責(zé)調(diào)度機電設(shè)備運行狀況的巡視。 2．配電系統(tǒng) 配電系統(tǒng)是為建筑物提供能源的系統(tǒng)，也是樓宇安全正常運行的最基本保障，配電操作人員將對配電設(shè)備實行運行狀態(tài)的全面監(jiān)控，對高壓室、變壓器室、低壓室、發(fā)電機室進行巡視檢查，監(jiān)視記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問題，給予及時處理。當(dāng)發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進行倒閘操作，保 證安全可靠運行。辦公大樓應(yīng)急發(fā)電機將始終處于良好備用狀態(tài)，隨時具備立即起動條件，定期進行啟動試驗運行，保證萬無一失，及時供電。 3．空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié)樓內(nèi)溫度、相對濕度、氣流速度和空氣潔凈度，為辦公人員創(chuàng)造一個舒適環(huán)境。由工程專業(yè)人員負責(zé)維護空調(diào)系統(tǒng)的正常運行，巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況，根據(jù)負荷情況調(diào)整運行參數(shù)，按規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。根據(jù)投定氣溫、濕度條件，合理調(diào)節(jié)各場所空調(diào)設(shè)備，實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。 4．給排水系統(tǒng) 工程設(shè)備值班人員隨時監(jiān)測各水池、水箱的水 位情況及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水問題或其征兆立即妥善處理。 5．電梯系統(tǒng) 電梯是辦公大樓必不可少的運輸工具，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。按客流情況分不同時段調(diào)整運行方式，以使電梯運行在安全、節(jié)能、方便的最佳方式。制定完善的電梯運行與管理規(guī)程，如在辦公時間段內(nèi)，電梯全開放運行，可自由乘坐，在非辦公時間，控制電梯運行的個數(shù)、速度等。 6．電梯報警對講系統(tǒng) 由于電梯轎箱是一個較狹小的封 閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁，因此電梯中設(shè)有報警按鈕和對外通話裝置。中央監(jiān)控室接聽報警后，一方面通過閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待求援；另一方面迅速通知電梯維修工解救被困人員。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報警，中央監(jiān)控室將立即通知巡邏人員或快速應(yīng)急小組前往現(xiàn)場處理。 7．消防報警系統(tǒng) 消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。中央監(jiān)控室設(shè)備必須 24小時正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。嚴格按照公司《消防設(shè)施管理 規(guī)定》，定時檢查維護和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號，將按公司《應(yīng)急處理程序》和《滅火作戰(zhàn)方案》執(zhí)行。 8．安全監(jiān)控系統(tǒng) 安全監(jiān)控系統(tǒng)為提供安全監(jiān)視、侵入報警、出入門控制管理等功能。在電梯、大堂、重要通道等部位布置的攝像機， 24小時密切監(jiān)控各辦公大樓停車場、重要出入口、機房等主要場所。中央監(jiān)控室人員將實施24小時屏幕監(jiān)控，同時將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動崗、固定崗的人員監(jiān)控，對大樓的秩序維護工作起到可靠的保障作用。 當(dāng)出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控人員立即通知該區(qū)域的固定崗、巡邏崗和快速應(yīng)急 小組進行現(xiàn)場處理。緊急情況時按《應(yīng)急處理方案》執(zhí)行。 9．秩序維護巡邏系統(tǒng) 為保證秩序維護巡更人員切實巡查到位，及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)辦公大樓特點，組織隊伍，并合理安排巡查路線，實行 24小時全天候巡邏。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控人員將立即與巡邏人員進行對講聯(lián)系，確認情況類別。一般情況時，由巡邏人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中央監(jiān)控室將記錄事發(fā)原因。需要支援時，由中央監(jiān)控室派出快速應(yīng)急小組趕赴現(xiàn)場協(xié)助。緊急情況時，按公司《應(yīng)急處理方案》辦理。為保證巡邏人員和固定崗人員始 終保持良好的體力和精神狀態(tài)，我們將制定合理的排班計劃，對流動崗、固定崗、巡查路線進行輪換。 照明系統(tǒng) 在辦公大樓中，照明質(zhì)量的好壞直接影響人們的工作環(huán)境和視力保護。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。巡視人員必須巡視檢查辦公大樓的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè)定，通過樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)或人工對公共照明進行開 /關(guān)控制。 二．系統(tǒng)的維護保養(yǎng) 設(shè)備維護保養(yǎng)是設(shè)備正常運行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項運行參數(shù)合格，以 便確保設(shè)備達到設(shè)計性能并延長使用壽命。 （一）維護保養(yǎng)工作方式 維護保養(yǎng)工作方式分日常維護保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)二個層次： 日常維護保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，各部門使用的機器設(shè)備要有專人負責(zé)，并嚴格按照操作規(guī)程操作使用。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。 定期維護保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗及計劃性修理，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實施。 （二）日常維護保養(yǎng)、定期維護保養(yǎng)的質(zhì)量控 制 日常和定期維護均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。同時管理處主任與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進措施并跟進實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。 （三） 主要系統(tǒng)定檢工作要點 1．供配電系統(tǒng)：對相零地線端子檢查是否接壓良好，牢固可靠。線路的電壓、電 流、功率的檢測儀表是否正常，其接線是否牢固，顯示是否清晰。 2．給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。 3．空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試。定期對風(fēng)機盤管進行清洗。年度換季時進行大清洗。 4．電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。 5．可視安全監(jiān)控系統(tǒng)：檢測各處監(jiān)視探頭鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉(zhuǎn)動靈活，線路是否連接完好。中央監(jiān)控室的屏幕圖像是否清晰，信號是否受到干擾，錄 像機是否工作正常，錄制情況是否圖像清晰。 6．停車場管理系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如，讀卡器是否工作正常，各處指示燈是否正常運作，報警器是否工作，計算機停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是否運行良好。 7．消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗消火栓破玻按鈕信號是否有效，檢查消防應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備。 8．防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個系統(tǒng)進行檢查和維護、提前做好防雷準備。在大雷雨后，也要盡快 對系統(tǒng)進行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些連接點的松脫和斷開。若有問題，立即處理。 （四）設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)管理措施 1．人員管理措施 ??制定詳細的工程部各項規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及維修回訪制度，并嚴格付諸于實施，以增強工程人員的工作責(zé)任心。 ??除對工程人員服務(wù)規(guī)范方面的培訓(xùn)外，加強維修人員的各項專業(yè)技能培訓(xùn)，提高專業(yè)技能和服務(wù)質(zhì)量。 ??加強工程人員的行為規(guī)范和服務(wù)規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。 ??加強工程部夜間值班制度，要求除外出維修外必須堅守崗位，不得離崗、串崗。 ??工程人員日常巡視大樓各項公共配套設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，并有計劃對公共設(shè)施實行維護計劃。 ??做好維修回訪工作，抽樣方式為上門回訪或電話回訪，回訪內(nèi)容包括維修及時率、質(zhì)量、技能及服務(wù)態(tài)度等。 2．消防管理措施： ??制定并落實消防管理制度和消防安全責(zé)任制，確定責(zé)任人，做到責(zé)任、器材、檢查落實。 ??做好消防設(shè)施、器材的管理，由消防專管員 (秩序維護隊員兼職 )定期對消防設(shè)施、器材配套情況的巡檢，形成記錄，報管理處。 ??加強施工、裝修期間的消防安全管理。 ??建立