【導(dǎo)讀】管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)全體業(yè)主的共同權(quán)益。市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的。房消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。市土地使用制度，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改革。業(yè)管理公司掛牌成立。建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。2021年，中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)成立。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是借鑒性，二是過渡性，建設(shè)進(jìn)入新階段。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系。路燈、樓道燈完好率不低于95%. 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查一次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，視。實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。服務(wù)功能及業(yè)主（使用人）的居住消費(fèi)能力等因素，選擇相應(yīng)的服務(wù)等級(jí)。

　　

【正文】 約 ； 16 （ 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； （ 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （ 5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （ 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （ 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條內(nèi)容為： (必考 ) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積 過半數(shù)的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù) 的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3 以上 的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 過半數(shù) 的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以 撤銷 。 修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條內(nèi)容為： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的， 物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 （多項(xiàng)選擇題） 修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為： 第七節(jié) 住宅專項(xiàng)維修資金制度 二、住宅專項(xiàng)維修資金的交存 （一）住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體 住宅專項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類： （多項(xiàng)選擇題） 17 住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。 住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者 住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。 涉及公有住房出售的， 售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。 （二）住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的 數(shù)額 為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的 5%至 8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。 出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)?房改成本價(jià)的2%。售房單位按照多層住宅 不低于售房款的 20%、高層住宅 不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。 （三）住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋 入住手 續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 （四）住宅專項(xiàng)維修資金的管理 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金， 按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶帳。 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。 業(yè)主大會(huì)開立的住宅 專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的監(jiān)督。 三、住宅專項(xiàng)維修資金的使用 （一）住宅專項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則 使用原則 （單項(xiàng)選擇題） 住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循 方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一 18 致 的原則。 （三）住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序 （ 2）住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積 三分之二以上 的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上 的業(yè)主討論通過使用建議； （四）住宅專項(xiàng)維修資金的使用禁止 《住宅專項(xiàng) 維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支： （多項(xiàng)選擇題） 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用； 依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用； 根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 五 、增加的相關(guān)內(nèi)容 一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念 業(yè)主的建筑物 區(qū)分所有權(quán)由以下三部分構(gòu)成： （多項(xiàng)選擇題） 第一、業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)。 第二、業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)。 第三，業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán)。 五、業(yè)主的訴訟權(quán)利 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以 請(qǐng)求人民法院予以撤銷 。 （多項(xiàng)選擇題） 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審 一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審的定義 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù) 社會(huì)平均成本。（多項(xiàng)選擇題） 19 三、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本的構(gòu)成 （多項(xiàng)選擇題） 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由 人員費(fèi)用、物業(yè)共 用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用 組成。 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用 年限在一年以上的資產(chǎn) 。 四、物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核的方法和標(biāo)準(zhǔn) 固定資產(chǎn)折舊采用 年限平均法 ，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低 于實(shí)際可使用年限的，成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按 3%— 5%計(jì)算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。 （單項(xiàng)選擇題） 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第十條，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備須由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成籌備組人數(shù)應(yīng)超過半數(shù)。