【正文】 杜絕浪費現(xiàn)象 設(shè)備發(fā)生故障及時維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時組織檢修，把好技術(shù)關(guān)，保證所管轄系統(tǒng)設(shè)備處于優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)；當重要設(shè)備發(fā)生故障或影響小區(qū)正常運作時，迅速到達現(xiàn)場組織處理，并及時向管理處經(jīng)理報告； 負責制定所管轄系統(tǒng)運行方案，并不斷與運行人員研究改進措施，使系統(tǒng)設(shè)備在保證安全運行的前提下，力圖節(jié)省能耗； 負責制定所管轄系統(tǒng)設(shè)備月度和年度的維修保養(yǎng)計劃和備品、備件計劃，定期報送管理處經(jīng)理審定，并負責組織安排維修保養(yǎng)計劃的實施，制定工作標準，督導下屬保證工作質(zhì)量，提高工作效率； 切實執(zhí)行管理處經(jīng)理指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及員工守則，堅持周而復始的設(shè)備維修保養(yǎng)制度，做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好）。嚴格檢查督導下屬的工作。 針對下屬員工的技術(shù)狀態(tài)和思想狀況，編制培訓計劃，經(jīng)常對下屬員工進行職業(yè)道德物業(yè)服務(wù)意識教育和專業(yè)技術(shù)知識培訓； 審核下屬員工考勤，做好技術(shù)檔案管理工作，督促下屬做好設(shè)備維修、故障處理、零部件更換記錄，每月由技術(shù)資料員整理歸檔； 掌握科技發(fā)展動態(tài)，認真推廣新技術(shù)，改造不合理的設(shè)備，完善設(shè)施和施工遺留的缺陷，對所屬系統(tǒng)的重大改造工作參與設(shè)計，提出與原系統(tǒng)匹配的可行方案，監(jiān)督外協(xié)施工，驗收施工質(zhì)量。 負責小區(qū)內(nèi)業(yè)主/住戶的裝修管理，按有關(guān)規(guī)定審查和驗收，確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀及符合消防要求； 及時完成上級交辦的其他工作。工程部領(lǐng)班崗位職責 規(guī)范執(zhí)行崗位責任制、操作規(guī)程、員工守則和各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完成主管下達的各項工作任務(wù)； 管理好、使用好本班負責范圍的設(shè)備，使設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，設(shè)備保持優(yōu)質(zhì)高效、低耗、安全運行，是領(lǐng)班的首要責任。對管轄設(shè)備要嚴格做到“三干凈”（設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）、四不漏（不漏電、不漏油、不漏氣、不漏水）、五良好（使用性能良好，、密封良好、潤滑良好、堅固良好、調(diào)整良好）； 工程部領(lǐng)班是班組的骨干，應具有良好的思想作風，工作以身作則，技術(shù)精益求精，協(xié)助主管做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題； 做好日常工作安排，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留問題；設(shè)備發(fā)生故障時，有效的組織力量搶修，保證小區(qū)內(nèi)的正常運作； 做好本班設(shè)備的年月檢修保養(yǎng)計劃和備品備件計劃，報主管審核。負責檢修保養(yǎng)計劃實施； 做好本班設(shè)備的運行、檢修記錄和技術(shù)檔案，每月定期報主管審閱； 做好本班組人員的考勤制度和維修臺帳，每月報主管匯總； 完成上級交辦的其他工作。 工程部維修工的崗位職責 嚴格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)班安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔其它工作任務(wù)； 努力學習技術(shù)，熟練掌握現(xiàn)有電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修； 積極協(xié)調(diào)配電工的工作，出現(xiàn)事故時無條件地迅速返回機房，聽從領(lǐng)班的指揮； 招待執(zhí)行所管轄設(shè)備的檢修計劃，按時按質(zhì)按量地完成，并填好記錄表格； 嚴格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好日夜班的交接班工作； 交班時發(fā)生故障，上一班必須協(xié)同下一班排隊故障后才能下班，配電設(shè)備發(fā)生事故時不得離崗； 請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由領(lǐng)班安排合適的替班人； 搞好班內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作； 完成上級交辦的其它工作。工程部的主要工作職責 負責制訂小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定； 負責新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；業(yè)主/住戶投訴處理規(guī)程，造成損失及不良影響的、有損公司的外在形象，并引致業(yè)主不滿而向公司反映的行為，均視為投訴；、來函投訴、來電投訴和其他投訴四種。根據(jù)投訴的性質(zhì)又可分為普通投訴和特殊投訴或緊急投訴兩種。、接訴、處理、回復四個過程。投訴處理的責任部門為物業(yè)公司的事務(wù)部。，投訴人均應以高度的熱情服務(wù)態(tài)度予以受理，不能對投訴置之不理。5.接訴人在受理業(yè)主投訴時，應根據(jù)其投訴性質(zhì)的不同采取相應的處理方式；1)普通投訴。接訴人應將業(yè)主的投訴轉(zhuǎn)到相關(guān)的責任部門，由所屬部門的負責人根據(jù)投訴的具體情況，進行核實和確認，并在進行詳細了解以后及時做好登記，向上級領(lǐng)導匯報，提出得理意見。經(jīng)上經(jīng)領(lǐng)導批準后再按實際情況分別通知相應部門予以處理。2)特殊投訴或緊急投訴。事務(wù)部事務(wù)助理在通知相關(guān)責任部門處理的同時應將業(yè)主的投訴立即反映給上級領(lǐng)導，由上級領(lǐng)導進行處理。3)非工作時間的投訴。非工作時間投訴的責任人為當值安全主管，當值安全管理部主管理在接到投訴后，要做好登記，聯(lián)系相關(guān)部門予以解決處理。普通投訴的處理一般不超過1個工作日，特殊投訴的處理一般不超過3個工作日。，應公正廉明，認真負責，不得向業(yè)主索取賄賂或進行其他不良行為。，應及時將處理情況反饋給事務(wù)部，以便事務(wù)部予以確認統(tǒng)計。，各相關(guān)部門應根據(jù)業(yè)主的投訴方式分別給予不同的回復?；蜃咴L投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其投訴形式給予相應的回復。，事務(wù)部對投訴的材料應分別進行整理和歸檔，以備查用。，事務(wù)部事務(wù)助理對所負責區(qū)域內(nèi)當月的投訴處理材料進行全面的統(tǒng)計，并作出質(zhì)量分析。值班管理標準作業(yè)程序一、目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部機電處值班工作。 三、職責 機電處主管負責對值班工作的監(jiān)控。 機電處班組長負責值班工作的具體安排和檢查。 機電處值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。 四、程序要點 交接班操作 (1)交班人員提前20分鐘做好交班準備： ①檢查設(shè)備并確保運行正常； ②搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。 (2)接班人員提前15分鐘到達值班崗位。 (3)接班人員首先認真仔細地檢查各設(shè)備的運行情況： ①發(fā)展異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協(xié)助； ②確認無異常情況再因到值班室進行交接班程序。 (4)交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 (5)接班人查看上班的《機電運行值班記錄》，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。 (6)交接雙方認為無誤后共同在《機電運行交接班記錄》上簽名確認。 (7)交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負責。 (8)下列情況之一不能交接班： ①上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔； ②接班人未到崗，交班人不準下班； ③接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； ④在倒閘操作和事故處理過程中； ⑤若交接班過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協(xié)助。 值班操作要點 (1)值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。 (2)堅守崗位，不得串崗。 (3)按有關(guān)運行管理標準作業(yè)程序?qū)照{(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進行巡查、保養(yǎng)、維修。 (4)如遇特殊事件，應按突發(fā)事件處理程序進行處理。 (5)值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機電處主管同意并簽字方可調(diào)班。 停送電操作要領(lǐng) (1)正常情況下的倒閘操作： ①機電處主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）； ②運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作： ——立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性； ——若不可行應立即匯報情況，并說明原因； ——若可行，則應明確停、送電時間、范圍，填好操作票后，由經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知服務(wù)處。 ③服務(wù)處接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； ④倒閘操作前，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置； ⑤在確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： ——停電：先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)； ——送電：先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。 ⑥倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置； 做好各項相關(guān)記錄。 (2)緊急狀態(tài)下的倒閘操作： ①發(fā)現(xiàn)配電房冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作：根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)； ②停電后立即通知機電處主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電； ③做好各種記錄，重大事故應立即報告物業(yè)部經(jīng)理。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度 (1)各值班人員負責該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。 (2)各專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作： ①水電工負責配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作； ②空調(diào)工負責空調(diào)機房衛(wèi)生清潔工作； ③電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。 (3)接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。 (4)各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責任人。 (5)機電處主管負責本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查的督導。 五、記錄 《值班記錄表》 六、相關(guān)支持文件 《機電處員工績效考評實施標準作業(yè)程序》工作記錄管理標準作業(yè)程序 一、目的 規(guī)范各類工作記錄的管理工作，確保工作記錄的有效性。 二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)工作中各種規(guī)定記錄的管理工作。 三、職責 公司品質(zhì)部負責對各類記錄的編制、編碼、使用、保存進行審核和實施檢查、監(jiān)督。 各部門和記錄的填寫人員應遵守本規(guī)程關(guān)于記錄控制的規(guī)定和要求。 四、程序要點 記錄的作用 (1)證據(jù)的作用：為體系、過程、活動是否符合規(guī)定提供證據(jù)。 (2)分析的作用：為分析過程雖否在受控狀態(tài)提供分析的信息、數(shù)據(jù)和資料。 (3)追溯的作用：為追溯過程的實施和結(jié)果提供追溯。 記錄的形式和來源 (1)公司形成記錄的形式有，但不限于： A、質(zhì)量體系文件規(guī)定、設(shè)計并要求填寫的格式記錄； B、凡需填寫、編制、繪制的憑證、單據(jù)、臺賬、清單、簽收單、計劃、登記表、措施卡、卡片、證件、圖表、報告等規(guī)定格式形成的記錄。 (2)分供方提供的記錄 記錄形成的要求 (1)應使用規(guī)定的記錄格式。 (2)應由規(guī)定的人填制。 (3)填寫應及時、準確、完整、清晰。 (4)記錄有要求時應按規(guī)定履行編制、審核、批準手續(xù)。 記錄的標識 (1)記錄由記錄的名稱和記錄的編號及版本與標識予以識別。記錄的編碼和版本號執(zhí)行《質(zhì)量體系文件編碼管理標準作業(yè)程序》的相關(guān)規(guī)定。 (2)具有追溯作用的記錄應編錄應編制記錄的編號（No）。 記錄的收集 (1)記錄應按下列要求進行收集： A、記錄填寫、編制部門收集； B、記錄接收部門收集； C、記錄歸口管理部門收集。 (2)記錄收集時間： A、連續(xù)收集； B、按月、季、年集中收集。 記錄的編目 品質(zhì)部負責編制公司及各部門使用的《工作記錄清單》，按受控文件下發(fā)各部門，作為使用、形成質(zhì)量記錄的依據(jù)?！豆ぷ饔涗浨鍐巍窇S記錄的增刪，表格的更改而更改，以保持其與實際的一致性。編目更改的實施執(zhí)行《文件和資料管理標準作業(yè)程序》的相應規(guī)定。 記錄的查閱 (1)記錄應按規(guī)定的路線和時間進行傳遞，以發(fā)揮記錄的使用價值。 (2)合格要求在商定期內(nèi)的工作記錄可提供給接收服務(wù)或管理的住戶或其代表查閱，具體實施執(zhí)行《質(zhì)量體系文件和資料管理標準作業(yè)程序》的相應規(guī)定并予以記錄。 記錄歸檔 (1)下列性質(zhì)的記錄應予歸檔： A、有關(guān)物業(yè)接管驗收的記錄； B、有關(guān)委托物業(yè)管理合同的記錄； C、有關(guān)質(zhì)量策劃——計劃的記錄； D、有關(guān)質(zhì)量體系文件發(fā)放審批，更改審批的記錄； E、有關(guān)組織機構(gòu)設(shè)置，調(diào)整和職責權(quán)限規(guī)定的記錄； F、有關(guān)重大安全責任事故的記錄； G、有關(guān)火災、重大治安事件的記錄； H、有關(guān)管理評審內(nèi)部質(zhì)量審核的記錄； I、有關(guān)不合格評審、糾正、預防措施的記錄； J、有關(guān)工作檢查、評比的記錄； K、有關(guān)員工績效考評的記錄； L、有關(guān)工作狀態(tài)、設(shè)備檔案的記錄； M、其他有必要作為原始憑證的記錄。 (2)記錄的形成、保管部門應按規(guī)定將應予歸檔的文件交檔，詳見《檔案管理標準作業(yè)程序》。 (3)歸檔文件應妥善保存。 記錄的貯存。記錄的貯存環(huán)境應有利于防止丟失、損壞、污染、蟲食，確保記錄的完整性、可使用性。 記錄的保管 (1)記錄由形成人或形成部門負責保管。應予歸檔的記錄在未歸檔前由規(guī)定的交歸部門或人員負責保管。 (2)記錄的保管人或部門，不得對所保管的記錄作非授權(quán)的更改、復制、轉(zhuǎn)借。 1記錄的處置 (1)保管和歸檔超期的記錄按《檔案管理標準作業(yè)程序》的相應規(guī)定進行位置。 (2)記錄的保管部門和保存期限由提出記錄要求的文件予以規(guī)定。 五、記錄 《質(zhì)量記錄清單》 六、相關(guān)支持文件 《質(zhì)量體系文件編碼管理標準作業(yè)程序》 《質(zhì)量體系文件和資料管理標準作業(yè)程序》 《檔案管理標準作業(yè)程序》物業(yè)管理處與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)標準作業(yè)規(guī)程1 目的規(guī)范管理處與業(yè)主委員會溝通、協(xié)調(diào)工作，確保物業(yè)管理工作的順利開展。2 適用范圍適用于物業(yè)管理處在日常的管理服務(wù)工作中與業(yè)主委員會的正常工作往來；3 職責（1）管理處經(jīng)理負責與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)；（2）管理處公共事務(wù)部負責依照本規(guī)程實施與業(yè)主委員會的正常工作往來；4 程序要點（1）與業(yè)主委員會的溝通、協(xié)調(diào)方式a) 工作協(xié)調(diào)、溝通會議：管理處應當每季度至少與業(yè)主委員會進行一次例行工