【正文】 行分類、定位。倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況，發(fā)現(xiàn)物資有變質(zhì)情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理。各種物資應(yīng)做到帳實(shí)相符，并每月進(jìn)行一次盤點(diǎn)。1)、盤點(diǎn)中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質(zhì)等情況應(yīng)查明原因及時(shí)報(bào)告主管部門及財(cái)務(wù)部；2)、情況嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)。3)、盤點(diǎn)報(bào)告在每月3日前報(bào)財(cái)務(wù)部匯總。主管部門應(yīng)對(duì)一些主要的物資定出最低庫存量。倉管人員必須隨時(shí)掌握其庫存情況，凡有物資接近其最低庫存量時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門。各倉庫應(yīng)分品種、規(guī)格設(shè)帳登記各種物資的收、發(fā)、存情況，并定期進(jìn)行帳實(shí)核定。每月29日前，各部門、小區(qū)管理處應(yīng)向綜合事物部提交次月增加物資清單，以便購買。 凡屬代保管的物資（含暫不需用或不合用的），需辦理進(jìn)庫手續(xù)，倉管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。物資發(fā)放制度所有物資出庫一律應(yīng)使用部門填報(bào)的領(lǐng)料單發(fā)貨，領(lǐng)料單應(yīng)列名出庫物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途、使用區(qū)域（如樓宇）等，除有領(lǐng)用人員簽章外，還必須有使用部門的主管簽章。倉管員發(fā)貨時(shí)，要堅(jiān)持按發(fā)貨程式發(fā)貨：一查庫存量，二先入先出，三當(dāng)面點(diǎn)清。發(fā)貨時(shí)發(fā)貨人應(yīng)在領(lǐng)料單上簽名并及時(shí)登記入帳。已領(lǐng)用的物資，凡質(zhì)量、規(guī)格不符合使用，應(yīng)允許使用部門退貨。使用部門辦理退料銷帳手續(xù)：填寫一式三聯(lián)的紅字領(lǐng)料單，倉庫憑紅字領(lǐng)料單作重新入帳的依據(jù)。若退回的是已使用的物資，倉管人員應(yīng)另設(shè)帳登記、保管。非消耗性的物資（含個(gè)人保管的工具、物品、低值易耗品）在倉庫或發(fā)放部門領(lǐng)出后，使用部門應(yīng)按品名、規(guī)格等由領(lǐng)用人填寫“低值易耗品登記表”。因嚴(yán)重?fù)p壞或使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進(jìn)行更換的低值易耗性物資，領(lǐng)用時(shí)必須交舊領(lǐng)新。領(lǐng)料單一式三聯(lián)，其中第一聯(lián)由倉庫作物資發(fā)出后的記帳依據(jù)；第二聯(lián)財(cái)務(wù)部存（倉庫發(fā)貨后每十天匯集交財(cái)務(wù)部）；第三聯(lián)由領(lǐng)料部門自存。工程部管理規(guī)程一、 概 述在公司總體管理方針的指導(dǎo)下，合理選擇配備人員。建設(shè)精干、高效的員工隊(duì)伍。以科學(xué)的管理、經(jīng)濟(jì)的費(fèi)用，及時(shí)的維修使設(shè)備設(shè)施，保持良好的技術(shù)狀態(tài)。為業(yè)戶營造一個(gè)安全、文明、舒適的物業(yè)環(huán)境。追求的目標(biāo)是設(shè)備周期壽命費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)和設(shè)備的綜合效能最高。物業(yè)公司工程部門的員工應(yīng)當(dāng)具備服務(wù)至上的敬業(yè)精神，彬彬有禮的風(fēng)度氣質(zhì)，熱忱友善的親和力和獨(dú)特的職業(yè)素質(zhì)。作為管理人員，應(yīng)當(dāng)熟悉物業(yè)管理和樓宇設(shè)備、設(shè)施的相關(guān)法規(guī)；應(yīng)當(dāng)掌握關(guān)鍵設(shè)備的技術(shù)知識(shí)；對(duì)所管轄范圍內(nèi)的樓宇設(shè)備、設(shè)施有全面了解；應(yīng)當(dāng)具備指導(dǎo)下屬正確操作，合理維護(hù)保養(yǎng)的技術(shù)理論；應(yīng)當(dāng)具有學(xué)習(xí)新技術(shù)，應(yīng)用新技術(shù)的能力。作為技術(shù)工人，應(yīng)當(dāng)具備樓宇常規(guī)設(shè)備、設(shè)施的基本技術(shù)知識(shí)；并對(duì)其中一種設(shè)備具有熟練的操作，維護(hù)技能；還應(yīng)當(dāng)了解其他樓宇常規(guī)配套設(shè)備、設(shè)施的基本技術(shù)要求。而且具有相當(dāng)?shù)牟僮鳌⒕S護(hù)技能；應(yīng)當(dāng)成為“一專多能”的技術(shù)工人。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程的建立和實(shí)施，是設(shè)備運(yùn)行質(zhì)量的保障。應(yīng)該根據(jù)管理規(guī)范和設(shè)備技術(shù)要求，分類編制各單項(xiàng)設(shè)備的操作維護(hù)規(guī)程，并建立相應(yīng)的督促檢查機(jī)制，使設(shè)備設(shè)施管理制度化規(guī)范化。預(yù)防性維修，防患于未然；故障維修，去病于既起。兩者各有特點(diǎn)，適用場(chǎng)合不同。要以安全運(yùn)行為前提，合理安排恰當(dāng)?shù)姆绞健Ｒ芮嘘P(guān)注設(shè)備對(duì)外委托保養(yǎng)的實(shí)施過程，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致得了解外委設(shè)備的技術(shù)狀況，確保維護(hù)質(zhì)量，確保外委合同的經(jīng)濟(jì)效益。二、 機(jī)構(gòu)設(shè)置工程部主管組長(zhǎng)組長(zhǎng)維修工維修工三、崗位職責(zé)工程部經(jīng)理崗位職責(zé)：在公司領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部的全面管理工作執(zhí)行政府部門的相關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全教育，建立各級(jí)安全制度，確保設(shè)施設(shè)備的安全、有效運(yùn)行。深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握人員和設(shè)備情況：（1）查閱巡檢報(bào)表，發(fā)現(xiàn)異常，分析原因，及時(shí)采取有效措施。（2）巡查崗位記錄及工作狀況，了解員工思想。（3）巡查重點(diǎn)設(shè)備的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)隱患，采取措施及時(shí)消除。負(fù)責(zé)制定設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和方案，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)部門員工技能培訓(xùn)的組織工作，不斷增強(qiáng)員工的綜合能力與素質(zhì)。負(fù)責(zé)組織設(shè)施、設(shè)備的接管驗(yàn)收。負(fù)責(zé)相關(guān)資料的接收工作。定期向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。班組（小區(qū)）負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)所任范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的安全，有效運(yùn)行，對(duì)運(yùn)行情況，技術(shù)問題向工程部提供準(zhǔn)確情況。發(fā)現(xiàn)事故征兆及時(shí)進(jìn)行處理。技術(shù)帶頭人，當(dāng)好工作骨干，做好班組管理工作，解決技術(shù)上的難題。做好日常工作安排，組織設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作。設(shè)施設(shè)備巡檢運(yùn)行記錄、維護(hù)保養(yǎng)記錄、零部件更換記錄應(yīng)清楚填寫，定期交工程部審閱。保管好使用的儀表，工具。使其處于良好狀態(tài)。維修工崗位職責(zé)：按時(shí)到達(dá)工作崗位，服從工作安排，保質(zhì)保量完成工作任務(wù)。不擅離崗位和串崗。遵守規(guī)章制度和操作技術(shù)規(guī)程。努力學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)業(yè)務(wù)水平。對(duì)業(yè)戶彬彬有禮，堅(jiān)持服務(wù)第一，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取榮譽(yù)，不得利用工作之便為自己謀取私利。接到維修任務(wù)后，按約定的時(shí)間前往現(xiàn)場(chǎng)，并盡快修復(fù)。巡視小區(qū)內(nèi)的公共照明、電梯、供水、消防設(shè)備運(yùn)行情況。配合督促外委項(xiàng)目的工作，并作好記錄。遇突發(fā)事件、重大問題及時(shí)匯報(bào)，并提出解決方案。熟悉小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施。 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。四、管理制度值班制度：必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗并交代離崗時(shí)間及去向。如需調(diào)班應(yīng)經(jīng)主管同意。根據(jù)操作規(guī)程及崗位職責(zé)的要求，密切注意所管設(shè)備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好相關(guān)記錄。如發(fā)生設(shè)備故障，一時(shí)不能處理及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。應(yīng)按統(tǒng)一班次值班，不得遲到，早退，無故缺勤。接到報(bào)修時(shí)，及時(shí)通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。交接班制度:值班人員應(yīng)按統(tǒng)一安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不能私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者，必須提前征得相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，按規(guī)定辦理請(qǐng)假手續(xù)，才能請(qǐng)假。交班人員必須做好交接班的準(zhǔn)備工作，提前15分鐘進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作包括：查看值班記錄、聽取交班人員介紹當(dāng)班情況、清點(diǎn)交接工具、設(shè)備等其它物品。交接班時(shí)，雙方人員在值班日志上簽字。在下列情況下不得交接班，并向上級(jí)匯報(bào)：（1） 在事故未處理完或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；（2） 交班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；（3） 交接班人數(shù)未能達(dá)到規(guī)定人數(shù)時(shí)；（4） 班組長(zhǎng)或由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)指定替代班組長(zhǎng)的人未到時(shí)；（5） 接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時(shí)。（6） 值班日記上字跡不清或亂寫亂畫現(xiàn)象。維修服務(wù)規(guī)范； 上門維修，應(yīng)輕按門鈴或敲門，說明自己身份，業(yè)主認(rèn)可后，套上干凈鞋套進(jìn)屋。 維修過程中必須移動(dòng)有關(guān)物品時(shí)，應(yīng)征得業(yè)主同意，并小心輕放。 維修完畢，應(yīng)當(dāng)清場(chǎng)。請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收，得到業(yè)主認(rèn)可后，禮貌告退。工程部崗位職責(zé)檢查制度：部門負(fù)責(zé)人逐級(jí)督查各級(jí)員工嚴(yán)格遵守崗位職責(zé)，切實(shí)保障設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行。新員工上崗前必須進(jìn)行安全教育，經(jīng)考試合格后方能上崗。投入運(yùn)行的主要機(jī)房，部門負(fù)責(zé)人每周至少巡查3次，一般功能機(jī)房，每周至少巡查2次。每次巡查，應(yīng)將巡查情況記錄于工作日志。非辦公時(shí)間除由值班負(fù)責(zé)人督促外，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)不定時(shí)檢查。 設(shè)備使用的“三好”要求：管好：設(shè)備使用人要管理好設(shè)備，未經(jīng)相關(guān)部門同意，不得隨意轉(zhuǎn)由他人操作。用好：嚴(yán)格執(zhí)行操作維護(hù)規(guī)程，杜絕不文明操作。修好：及時(shí)排除故障，使設(shè)備保持良好。五、設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理（一）設(shè)備維護(hù)四項(xiàng)要求：整齊：設(shè)備零件及安全裝置齊全，各種標(biāo)牌完整、清晰，線路、管道應(yīng)安裝整齊、安全可靠。潤滑：按時(shí)、按質(zhì)、按量加油、換油。保持油標(biāo)醒目，油杯、油嘴齊全，油線清潔。油泵壓力正常，油路暢通。各軸承部位潤滑良好。清潔：設(shè)備無油垢，銹蝕，周圍環(huán)境清潔 。安全：熟悉設(shè)備性能、遵守操作規(guī)程、及交接班制度。（二）給排水設(shè)備水泵房管理制度：未經(jīng)有關(guān)部門許可，非泵房工作人員不得隨便入內(nèi)。泵房?jī)?nèi)應(yīng)配備消防器材，并放置在方便、顯眼的地放，泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、油漬、銹蝕，整潔光亮。二次供水設(shè)備衛(wèi)生監(jiān)管規(guī)程：露天水箱入孔應(yīng)加蓋鎖好，室內(nèi)水箱應(yīng)加鎖，鑰匙統(tǒng)一保管。水箱清潔員需持有有效的“健康證”操作。每半年清洗水箱一次，清洗后取水樣檢查色度、有無異味、沉淀、測(cè)試PH值，做好清潔記錄。水箱清洗工作程序：（1）所有清潔物品及人員裝備均需事先消毒（2）清潔水箱內(nèi)沉淀、雜物等：（3）投藥消毒：（4）放水沖洗2——3遍，以清除異味：（5）取樣檢查，合格后恢復(fù)正常供水。 給排水設(shè)施維護(hù)規(guī)程 ：每年4月、10月應(yīng)對(duì)水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。每年至少進(jìn)行一次控制閥門的開關(guān)試驗(yàn)。泵的維護(hù)保養(yǎng)：（1）檢查軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，鑒定是否需要更換。（2）檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉、泵殼的內(nèi)外表面。（3）檢查密封磨損情況，密封效果差的應(yīng)更換。（4）校對(duì)軸線、檢查鍵的磨損情況。（5）檢查電機(jī)繞組的絕緣。（6）清潔水泵外表。鏟除脫落層油漆，重新上漆。閘閥維修保養(yǎng)（1）檢查密封件是否需要更換。（2）閘閥桿涂黃油潤滑、防銹。（3）止回閥彈力是否足夠，如太軟須更換。（4）浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直，連桿插銷如磨損嚴(yán)重，也應(yīng)更換。明裝給排水管維修保養(yǎng)：（1）檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，檢查保護(hù)漆是否完好。（3）各連接處是否有漏水現(xiàn)象，并作處理。（三）、供配電設(shè)備電氣維修安全管理規(guī)程：電氣維修人員必須持證上崗。在電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施，維修組長(zhǎng)應(yīng)在分配工作時(shí)向維修人員講明工作中的安全注意事項(xiàng)，并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況。在配電干線、變壓器、低壓配電箱作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少二人進(jìn)行。一般情況下，應(yīng)盡量避免帶電作業(yè)，若因特殊需要必須帶電作業(yè)時(shí)。應(yīng)安裝隔離擋板，并有專人監(jiān)護(hù)。在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點(diǎn)的開關(guān)和刀閘的操作手柄上，要掛“禁止合閘，有人作業(yè)”的標(biāo)識(shí)牌。維修或養(yǎng)護(hù)后的電氣設(shè)備或線路，經(jīng)檢查無誤，拆除安全措施。全體維修人員撤離工作現(xiàn)場(chǎng)后，方可送電。配電室管理制度：未經(jīng)相關(guān)部門許可，非工作人員不得入內(nèi)。室內(nèi)照明、通訊保持良好，墻上配掛溫度計(jì)。值班員必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。建立配電運(yùn)行記錄，每班巡查，密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器，空氣開關(guān)超載運(yùn)行。查出問題應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問題要及時(shí)上報(bào)。配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只做監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁兩人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。保持配電室消防設(shè)施的齊備完好，保證應(yīng)急燈在停電狀況下能正常使用。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電室。供電回路操作開關(guān)標(biāo)志要明顯，停電拉閘要掛標(biāo)識(shí)牌。配電室設(shè)備及線路改變要經(jīng)主管部門同意。操作及維修時(shí)必須使用電工絕緣工具，絕緣鞋、絕緣手套等。認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。1經(jīng)常保持配電室地面及設(shè)備外表清潔無塵。配電運(yùn)行規(guī)程：正確記錄各種儀表的數(shù)值。監(jiān)視和控制設(shè)備的各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)，使其保持在規(guī)定的范圍內(nèi)。正確執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程，確保用電安全。高、低壓側(cè)分、和閘，必須嚴(yán)格遵守一人操作，一人監(jiān)護(hù)的原則，嚴(yán)禁單人獨(dú)自進(jìn)行。發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。做好運(yùn)行記錄，全面掌握電氣設(shè)備運(yùn)行情況，積累運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行運(yùn)行分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)消除。配電室巡視每天不得低于4次，每日巡視一層或數(shù)層電管井，每月完成所有電井的巡視。高壓送電合閘操作規(guī)程：操作票，并有人監(jiān)護(hù)。作人員必須穿戴好絕緣手套、鞋等。驗(yàn)明高壓柜位置及開關(guān)，并確認(rèn)無誤。檢驗(yàn)一切正常后，若無規(guī)定采用某段母線送電時(shí)，可按實(shí)際選用送電。根據(jù)所需送電變壓器、高壓柜，并確認(rèn)變壓器高壓柜編號(hào)無誤后，按操作票要求送電。備用電源及檢修開關(guān)、線路、應(yīng)掛上“有人操作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌并記錄在運(yùn)行本上。低壓合閘送電操作規(guī)程：各開關(guān)柜位置，開關(guān)應(yīng)在斷開位置，無誤后方能送電。先合變壓器低壓側(cè)進(jìn)線總開關(guān)，然后才能合分開關(guān)。備用電源開關(guān)及檢修開關(guān)，線路必須掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌。停電操作規(guī)程：驗(yàn)明所停電線路開關(guān)位置，確認(rèn)無誤后，方能停電，再掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”標(biāo)識(shí)牌。全面或一臺(tái)變壓器停電，應(yīng)按規(guī)程從低壓側(cè)負(fù)荷分開關(guān)開始停電，然后再停變壓器低壓側(cè)總開關(guān)，高壓側(cè)總開關(guān)，當(dāng)停高壓側(cè)電的操作時(shí)，監(jiān)護(hù)人需穿戴好絕緣手套、鞋等。停電檢修也必須辦理操作票才能進(jìn)行操作。 當(dāng)要將電源轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)選擇適當(dāng)時(shí)間，并事先通知有關(guān)部門、業(yè)戶。高低壓保養(yǎng)維修程序：變壓器：每年冬季作高低壓絕緣檢查，對(duì)變壓器線圈和緊固螺絲進(jìn)行檢查、收 緊、清污等。具體實(shí)施程序如下：（1）熟悉設(shè)備人員（兩人以上）指定專門負(fù)責(zé)人，講清工作責(zé)任和注意事項(xiàng)，并由專門責(zé)任人按工作單程序布置工作。（2）工作時(shí)穿戴長(zhǎng)袖工作服，身上不帶其它雜物及手飾，著絕緣鞋，戴絕緣手套、實(shí)測(cè)驗(yàn)電器是否正常。（3）先停低壓側(cè)開關(guān)，再停高壓側(cè)開關(guān)，用合格驗(yàn)電器驗(yàn)明接線端無電后，再用專用接線桿將接地線，可靠接地，對(duì)母線進(jìn)行放電并相間短接。（4）接地線應(yīng)專人負(fù)責(zé)，所有停電安全措施完成后，方可進(jìn)行保養(yǎng)工作。（5）工作完畢后檢查所工作器材數(shù)量，不得遺留雜物，由專人拆除接地，工作人員全部撤離工作現(xiàn)場(chǎng)可按步驟進(jìn)