【正文】 1 物業(yè)管理制度與政策 第一章 物業(yè)管理概述 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、 物業(yè)管理的概念 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過 ， 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 （多項選擇題） 物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就 物業(yè)管理服務(wù) 為標的所進行的一項交易。 （單項選擇題） （二）《條例》調(diào)整的范圍 （多項選擇題） 1.《條例》既調(diào)整 住宅物業(yè) 的物業(yè)管理活動，也調(diào)整 非住宅物業(yè) 的物業(yè) 管理活動。 （單項選擇題） 2.《條例》的適用范圍，既包括 城市 ，也涵蓋 鄉(xiāng)村 。 （單項選擇題） 3. 物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則 業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由 自管自修 轉(zhuǎn)向 委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理 ，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離 出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的 決策權(quán) ，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維修養(yǎng)護，并維護全體業(yè)主的共同權(quán)益。（單項選擇題） （三）市場化 （單項選擇題） 市場化 是物業(yè)管理最主要的特點。 雙向選擇 和 等價有償 是物業(yè)管理市場化 的集中體現(xiàn)。 第二節(jié) 我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一、 物業(yè)管理的起源與發(fā)展 物業(yè)管理起源于 19 世紀 60 年代的 英國 （單項選擇題） 二、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革 （二）我國改革發(fā)放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn) 三個特征 ： （多項選擇題） 2 一是住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包；二是住房分配采取實物分配；三是住房消費采取福利低租金和國家包修包養(yǎng)制度。 （三）住房商品化制度 1978 年以后房地產(chǎn)領(lǐng)域進行了 三項改革：一是城鎮(zhèn)住房制度改革，二是城市土地使用制度，三是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的改革。 （多項選擇題） 三、我國物業(yè)管理的產(chǎn) 生 1981 年 3 月 10 日 ， 深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司 —— 深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。 （單項選擇題） 四、我國物業(yè)管理的發(fā)展 建設(shè)部于 1994 年 頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。 （ 單項選擇題） 2021 年，中國物業(yè)協(xié)會成立 。 五、 物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用 （多項選擇題） （一）實施物業(yè)管理有利于促進經(jīng)濟增長 （二）實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量 （三）實施物業(yè)管理有利于 增加就業(yè) （四）實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 （五）實施物業(yè)管理有利于推動房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展 第三節(jié) 我國物業(yè)管理 制度的歷史沿革 一、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè) 這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點 ：一是借鑒性，二是過渡性，三是針對性。 （多項選擇題） 二 、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) 2021 年 6 月 28 日 ，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志這我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點： 一是配套性，二是經(jīng)驗性，三是操作性 。 （多項選擇題） 第三節(jié) 《物業(yè)管理條例》 三 、《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 《 條例》創(chuàng)設(shè)了 業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、 3 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè) 管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金 等 七項物業(yè)管理的基本制度。 （多項選擇題） 業(yè)主公約是規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的權(quán)利與義務(wù)的自律性規(guī)范 （單項選擇題） 五、《條例》確立的基本法律關(guān)系 （五） 社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系（多項選擇題） 居委會和業(yè)主大會之間并不一一對應(yīng)，雙方不存在隸屬關(guān)系，也不是上下級關(guān)系。但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益、離不開當?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)與居委會之間沒有法律上的權(quán)利和義務(wù)。 第二章 物業(yè)管理 服務(wù) 第一節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)的特點和內(nèi)容 一、 物業(yè) 管理 服務(wù)的特點 （多項選擇題） （一） 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成的交易關(guān)系。雙方交易的 標的 是物業(yè)管理服務(wù)。 （單項選擇題） （二） 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性 物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)管理服務(wù)合同區(qū)別與一般委托合同的一個 顯著 特點。 （三）及時性和無形性 （四）持續(xù)性和長期性 二、 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 （一）物業(yè)管理服務(wù) 具體地說， 物業(yè)管理服務(wù)主要包括以下內(nèi)容： （多項選擇題） （ 1） 房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理； （ 2） 房屋共用 設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理； （ 3） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理； （ 4） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)； （ 5） 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)； （ 6） 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)； 4 （ 7） 物業(yè)檔案資料的管理； （ 8） 專項維修資金的代管服務(wù)。 三、物業(yè)管理服務(wù)的標準 《標準》從物業(yè)管理服務(wù)的 基本要求、房屋管理、公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等 六個方面界定物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容 。 （多項選擇題） 一級服務(wù)標準 ? 每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 80%以上。 ? 路燈、樓道燈完好率不低 于 95% ? 對重點區(qū)域、重點部位 每 1 小時至少巡查一次 ；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施 24 小時監(jiān)控。 ? 高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶， 每日清運 2 次 。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。 ? 共用雨、污水管道 每年疏通 1 次 ；雨、污水井 每月檢查 1 次 ，視檢查情況及時清掏；化糞池每 月檢查 1 次，每半年清掏一次 ，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。 二級服務(wù)標準 ? 每年至少 1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75%以上。 ? 路燈、樓道燈完好率不低于 90% ? 對重點區(qū)域、重點部位每 2 小時至少巡查一次 ；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施