【正文】 目 錄一、組織架構(gòu)桃源村管理處管理運(yùn)作流程圖 3桃源村管理處組織結(jié)構(gòu)圖 4二、公眾制度1. 精神文明建設(shè)公約 52. 業(yè)主公約 63．裝修管理規(guī)定 104. 消防管理規(guī)定 135. 停車場(chǎng)管理規(guī)定 146. 自行車、摩托車管理規(guī)定 157. 出租層管理規(guī)定 168. 入住手續(xù)辦理程序 179. 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定 2010. 文化娛樂場(chǎng)所管理規(guī)定 2電管理規(guī)定 22三、內(nèi)部崗位責(zé)任制1. 經(jīng)理崗位職責(zé) 232. 經(jīng)理助理崗位職責(zé) 243. 人事培訓(xùn)主管崗位職責(zé) 254. 后勤主管崗位職責(zé) 265．社區(qū)文化主管崗位職責(zé) 276．社區(qū)文化宣傳員崗位職責(zé) 287. 維修主管崗位職責(zé) 29信息處理指揮中心工作人員崗位職責(zé) 309．文檔管理員崗位職責(zé) 3110. 會(huì)計(jì)員崗位職責(zé) 3211. 出納員崗位職責(zé) 33 34 35 36 37 3817．駕馭員崗位職責(zé) 3918．安全管理教官崗位職責(zé) 4019．安全管理班班長(zhǎng)崗位職責(zé) 4120．安全督察員崗位職責(zé) 4221．安全管理員崗位職責(zé) 4322．交通管理員崗位職責(zé) 4423．保潔管理員崗位職責(zé) 4524．保潔組長(zhǎng)崗位職責(zé) 4625．樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé) 4726．外圍保潔員崗位職責(zé) 4827．綠化員崗位職責(zé) 49四、管理運(yùn)作制度1. 員工守則 502. 管理處工作人員守則 533. 職業(yè)道德規(guī)范 544. 文檔管理制度 565. 辦公用品領(lǐng)用制度 576. 辦公設(shè)備領(lǐng)用制度 587. 財(cái)務(wù)管理規(guī)定 598. 值班管理規(guī)定 609. 消防責(zé)任制 61 62 63 64 65 6615．房屋維修養(yǎng)護(hù)制度 6716．節(jié)能運(yùn)行制度及措施 68五、考核制度1. 深圳市萬科物業(yè)管理有限公司員工考核及獎(jiǎng)懲辦法 69桃源村管理處管理運(yùn)作流程圖人員編制的設(shè)定檔案資料的建立完善配套及部門關(guān)系的協(xié)調(diào)規(guī)章制度的建立招 聘入 職 培 訓(xùn)房屋的驗(yàn)收與接管住 戶 入 住日常管理與維修養(yǎng)護(hù)社區(qū)文化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治安秩序環(huán)境衛(wèi)生車輛管理綠化管理房屋管理71 / 71桃 源 村 管 理 處 管 理 架 構(gòu) 圖文檔管理員(1名)宣傳員(1名)社區(qū)文化主管(1名)駕駛員(1名)倉(cāng)管員(1名)食堂工作人員(3名)后勤主管(1名)人事培訓(xùn)主管(1名)安全管理三班(22名)安全管理二班(21名)安全管理一班(22名)采購(gòu)員(兼)安全管理教官(兼)出納員(1名)會(huì)計(jì)員(1名)經(jīng)理助理(1名)家庭維修技術(shù)員(6名)公用設(shè)施維修技術(shù)員(6名)信息處理指揮中心(3名)維修主管(1名)經(jīng) 理(1名)外圍保潔員(12名)樓內(nèi)保潔員(18名)綠化工(3名)保潔管理員(1名)合計(jì)：129人第二部分：公眾制度精 神 文 明 建 設(shè) 公 約 為了搞好本住宅區(qū)精神文明建設(shè)，使廣大業(yè)主、住戶享有文明、健康的工作、生活環(huán)境,特制定如下公約，敬請(qǐng)遵守。 一、遵守國(guó)家政策、法令、法律和特區(qū)的有關(guān)規(guī)定及本住宅區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定，配合管理人員的各項(xiàng)工作，做一個(gè)遵紀(jì)守法的居民。 二、小區(qū)居民來自長(zhǎng)城內(nèi)外、大江南北，大家要正確對(duì)待不同生活習(xí)俗、文化背景，求大同、存小異，互相尊重、平等相待、團(tuán)結(jié)互助。 三、積極參與社區(qū)公益活動(dòng)，維護(hù)公共衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔雜物、亂倒污水，不亂張貼、涂寫，不在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家畜，愛護(hù)小區(qū)環(huán)境。 四、要養(yǎng)成講文明、講禮貌、講道德、講衛(wèi)生、講秩序和心靈美、語(yǔ)言美、行為美、環(huán)境美的習(xí)慣。 五、不得在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行賭博、吸毒等違法行為，嚴(yán)禁將禁品，如黃色書刊、畫片、唱片、錄影帶等帶入小區(qū)和家庭。 六、愛護(hù)小區(qū)公共財(cái)物，維護(hù)水電、通訊、消防等公共設(shè)施；愛護(hù)花草樹木，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、安全、舒適的生活環(huán)境。 七、注重家庭文化建設(shè)，提高家庭文化品味，培養(yǎng)文明有益的業(yè)余愛好，營(yíng)造溫馨和諧的休閑環(huán)境。 八、積極維護(hù)小區(qū)各種榮譽(yù)、為小區(qū)的發(fā)展及建設(shè)，提出合理化建議。 九、熱心社會(huì)福利事業(yè)，尊重婦女、愛護(hù)兒童，關(guān)心和幫助孤寡殘疾人。 十、積極投入到愛國(guó)衛(wèi)生運(yùn)動(dòng)中，堅(jiān)決消滅各類蟲害，使小區(qū)成為無污、無蟲害的文明衛(wèi)生小區(qū)。業(yè)主公約 為加強(qiáng)_____________(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)的物業(yè)管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)公共秩序，創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。 一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù) 業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。 (一)權(quán)利： ； 、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場(chǎng)所(地)的權(quán)利； ； 、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕，但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機(jī)構(gòu)施工的除外； 、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕； ，并擁有對(duì)本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán)； 、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢，并得到答復(fù)； ； 、意見或批評(píng)； ； ，對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的，可要求業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修養(yǎng)護(hù)，按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。 (二) 義務(wù) 、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定； 、決定； 、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好； 、房屋本體維修基金等費(fèi)用； ，必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定，并填寫申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工，完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗(yàn)，如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，押金予以退還，否則視違章情況以扣除并限期整改；如屬統(tǒng)一清運(yùn)垃圾和粉刷樓梯的，還應(yīng)同時(shí)交納垃圾清運(yùn)費(fèi)和粉刷費(fèi)；如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。 、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支會(huì)有關(guān)費(fèi)用； 、維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約，并承擔(dān)連帶責(zé)任； 、財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系(另有專門合同規(guī)定除外)。 ，不得有下列行為： (1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等； (2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建； (3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場(chǎng)所(地)； (4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排污、消防等公共設(shè)施； (5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物； (6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等。 (7)踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品； (8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等； (9)隨意停放車輛和鳴喇叭，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音； (10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為； (11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。二、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì) ，決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 業(yè)主管理委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)(執(zhí)行)機(jī)構(gòu)，經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后，維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利。 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主管理委員會(huì)均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。 ，在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五以上時(shí)，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位，按法定程序和形式召集，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會(huì)。 ，均應(yīng)按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任。 ，或委托他人出席和投票，否則視作棄權(quán)，并應(yīng)服從業(yè)主大會(huì)作出的決定。委托他人投票的，必須出具授權(quán)委托書，否則該項(xiàng)委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字，如業(yè)主為法人，須加蓋法人公章。 ，會(huì)議表決采取投票、舉手等形式。 ，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每年至少召開一次。 經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主管理委員會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就其提議召開業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于召開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告并報(bào)告區(qū)物業(yè)管理主管部門。 ；如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。 ，在會(huì)上提出的需經(jīng)決定的事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過有效。 ，以每套單元式住宅為一票；非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票，一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。 、法律、法規(guī)和政策抵觸。違反規(guī)定的，區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。 三、違約責(zé)任 1．違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中9項(xiàng)規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改，逾期不整改的，有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等催改措施；對(duì)本物業(yè)公共利益造成損失的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金；強(qiáng)制整改措施予以公告，賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)議定，業(yè)主管理委員會(huì)未成立的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。 2．主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費(fèi)、房屋本體維基金等費(fèi)用以及賠償金、違約金的，處以每日千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月拒絕繳交的，物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。 四、其他事項(xiàng) ，在辦理住用手續(xù)時(shí)由業(yè)主簽字，并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。 。業(yè)主更換，本公約繼續(xù)有效。 ，并提前報(bào)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。 、業(yè)主與業(yè)主管理委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛，協(xié)商不成的，提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。 ，業(yè)主、業(yè)主管理委員會(huì)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。 本業(yè)主所擁有物業(yè)： 住 宅：______棟______號(hào) 商業(yè)用房：______棟______號(hào)(店、鋪) 其 他： 所在單位： 電 話： （住宅） （辦公） 業(yè) 主： 裝 修 管 理 規(guī) 定 為加強(qiáng)本住宅區(qū)裝修工程的管理和監(jiān)督，有效地制止違章裝修行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一，維護(hù)廣大業(yè)主的正常生活工作秩序，讓業(yè)主安居樂業(yè)，特制定如下裝修管理規(guī)定： 一、報(bào)批程序： 住戶裝修應(yīng)提前7天向管理處申報(bào)，填寫“裝修申請(qǐng)表”，詳細(xì)如實(shí)填寫裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、施工圖和施工隊(duì)伍名稱，如需按規(guī)定改變房屋結(jié)構(gòu)，由申請(qǐng)人向管理處提交裝修方案圖紙及有關(guān)部門的市批手續(xù)，經(jīng)管理處審批后，由施工隊(duì)負(fù)責(zé)人與管理簽定《裝修工程施工隊(duì)治安責(zé)任書》，辦理“臨時(shí)出入證”，填寫《裝修施工人員登記表》后，方可進(jìn)行施工。 二、裝修范圍： (1)任何裝修均不得拆改原屋墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件，及上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等。 (2)不得改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 (3)不得因改動(dòng)陽(yáng)臺(tái)、門、窗花、安裝空調(diào)器等造成款式顏色與樓宇外部形象不一致而影響美觀。 (4)允許住戶對(duì)室內(nèi)地面、天棚進(jìn)行表面裝修。 (5)樓地面不得鑿除原水泥面層。只允許鑿毛或柏地板層，地面裝修材料厚度不得超過10毫米。 (6)不允許安裝防盜網(wǎng)，陽(yáng)臺(tái)不得封閉。 (7)進(jìn)戶門的防盜金屬換裝時(shí)，必須與原來防盜門一樣，不得改變?cè)虚T框的設(shè)計(jì)，不得妨礙樓梯通行和消防，不得在進(jìn)戶門外加設(shè)神臺(tái)等不雅之物。 (8)允許改換廚房的灶臺(tái)、洗滌池和衛(wèi)生間的便器、洗臉盆、浴缸等，但不得改變廚房、衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和使用功能。 (9)嚴(yán)禁將生活污水排入雨水管道。 (10)外門窗不得隨意改動(dòng)，安裝空調(diào)必須報(bào)管理處審批，按指定位置、材料安裝，并必須安裝牢固，把空調(diào)出水接回戶內(nèi)。 (11)違反上面規(guī)定者，給予扣留或沒收工具，責(zé)令停工、恢復(fù)原貌，并按情節(jié)輕重處以賠償經(jīng)濟(jì)損失和根據(jù)省、市有關(guān)規(guī)定》處以人民幣2000元以下罰款，并停水、電一周。三、裝修期限及時(shí)間：中小工程為15天，較大工程為20天，最長(zhǎng)不得超過30天，如確實(shí)需要延期，要辦理延期手續(xù)，否則，按未經(jīng)允許擅自裝修者進(jìn)行處罰。裝修時(shí)間必須安排在每天上午8:0012:00時(shí)，下午14:0018:00時(shí)，不得延長(zhǎng)工作時(shí)間，以免影響他人休息，否則，作罰款100元并處停水、電一天的處理。四、裝修垃圾處理：裝修垃圾必須及時(shí)運(yùn)出住宅區(qū)，并且應(yīng)在清運(yùn)車到達(dá)住宅區(qū)時(shí)方可從住戶房屋中運(yùn)出，絕不可以先堆放到公共場(chǎng)地，以免影響行人安全和破壞區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，否則，作罰款200元。五、其它：裝修施工需用電、用水時(shí)，住戶不得