【正文】 消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每半年檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護(hù)1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測(cè)試切斷正常供電1次，測(cè)量1次照度和供電時(shí)間。消防電梯每月檢查測(cè)試1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 喬木植株生長(zhǎng)正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高于95%，生長(zhǎng)季節(jié)葉片保存率高于 85%。灌木植株生長(zhǎng)正常，主枝完整，保存率在 95%以上，年成活 率高于95%。綠籬和色塊植株生長(zhǎng)整齊，保存率高于95%，年成活率高于95%。地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過5%后能 及時(shí)補(bǔ)栽或更換。草坪草坪基本整齊，覆蓋率高于95%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 灌溉有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，無明顯旱澇 情況發(fā)生；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入 冬前澆水1 次，冷季型草坪根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)和土壤情況適當(dāng)增加灌 溉次數(shù)。施肥根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥，喬木每2年施肥1 次至2次；灌木每年施肥1 次至2 次；地被和草坪植物每年施肥2 次至 3 次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；盡量減少對(duì)化肥的 依賴。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長(zhǎng)季每月至少檢查3 次病 蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果防治病蟲害，不因病蟲害出現(xiàn)提 前落葉、死亡現(xiàn)象。整形修剪喬木每年冬季修剪1 次；灌木每年生長(zhǎng)季節(jié)和冬季修剪 46 1 次；綠籬和色塊每年五一前、國慶節(jié)前、冬季修剪 1 次； 冷季型草坪應(yīng)根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪1 次至2 次，全年 至少修剪 12次。除草每年全面除草3 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 10%，季節(jié)性雜草能得到有 效控制。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 3 次。 工作檢查 生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查3 次綠化工作。編制每季度綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。有綠化檔案。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 實(shí)行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場(chǎng)所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運(yùn)車外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭1 次信報(bào)箱、大堂玻璃。每月擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔1 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每周清掃1 次、每2 周清拖1 次樓道、樓梯地面。每2 周擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火 栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。每日巡視保潔1 次樓道、樓梯。電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理1 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù)1 次。每日巡視保潔2 次電梯轎箱。天臺(tái)、屋面每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每 2 月清掃 1 次天臺(tái)、屋面。每月巡查1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。樓外道路及設(shè)施每日清掃1 次、巡視保潔2 次樓外道路。每月清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每季度清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。使用期間每周清潔2次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要 道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每季度全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。 公共秩序維護(hù) 主要出入口有專人24 小時(shí)值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視2 次、22：00 至次日6：00 巡視1 次。 巡視檢查停車場(chǎng)，維護(hù)道路、場(chǎng)地使用秩序。 機(jī)動(dòng)車輛憑證出入。 安防控制室設(shè)專人24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào) 警記錄，應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯 著位置。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 每年進(jìn)行2 次專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。 備勤人員 24 小時(shí)待崗。 記錄與檔案 各項(xiàng)工作記錄完整有效。檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報(bào)登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項(xiàng)。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報(bào)登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報(bào)告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結(jié)束后進(jìn)行檢查，對(duì)違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 委托清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點(diǎn)臨時(shí)堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運(yùn)。自行清運(yùn)裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運(yùn)輸或密閉運(yùn)輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運(yùn)。7 住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場(chǎng)所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。客戶服務(wù)中心工作時(shí)間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時(shí)服務(wù)電話。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 檔案1 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護(hù)資料、收費(fèi)資料等。 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報(bào)修 30 分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn) 場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報(bào)修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個(gè)工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動(dòng)。重要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾。11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財(cái)物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 專項(xiàng)服務(wù)委托管理 簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù) 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行 檢查并落實(shí)防范措施。設(shè)備機(jī)房1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù) 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物1）每2 周巡查1 次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。5）每年檢測(cè)1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng) 機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗(yàn)1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每?jī)赡昵逑?消毒1次風(fēng)管。每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護(hù)1 次水泵。每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入 冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，55 組織清理、疏通。每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。污水泵汛期每日巡視2 次，平時(shí)每周巡視1次，檢查設(shè)備運(yùn)行 狀態(tài)；每周進(jìn)行1 次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每季度養(yǎng)護(hù)1 次?；S池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故 障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時(shí)間控制器。應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。低壓柜每日巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容包括緊固、檢測(cè)、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測(cè)1 次接地電阻；每年校驗(yàn)1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路每月巡視2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)?？刂乒衩恐苎惨? 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠(yuǎn)控裝置。發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行1次，保證運(yùn)行正常； 每年1 次帶負(fù)荷運(yùn)行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機(jī)和蓄電池。檢測(cè)每3 年檢驗(yàn)1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間防小動(dòng)物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密； 鎖具完好； 電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。 安全防范系統(tǒng) 報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對(duì)講門口機(jī)每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對(duì)射探測(cè)器每2 月檢查1 次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機(jī)每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護(hù)罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺(tái)每季度檢查1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油1 次。巡更點(diǎn)每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲(chǔ) 巡更記錄。讀卡器每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕每月檢查1 次開鎖功能、接線。 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1 個(gè)月，應(yīng)向電 58 梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)