【正文】 和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，59 逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護 基本要求 喬木植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時補栽。草坪草坪整齊，覆蓋率高于 95%。 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。施肥喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行 追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪； 灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應(yīng)及時清除。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不 得亂堆亂倒。垃圾清運車密閉運輸、外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 樓內(nèi)1）大堂、一層候梯廳每日清掃并清拖1 次大堂、一層候梯廳地面。每周擦拭2 次信報箱。每周擦拭1 次大堂玻璃。每2 周擦拭1 次大堂、候梯廳墻面。每日巡視保潔2 次大堂、一層候梯廳。2）樓道、樓梯每日清掃1 次、每周清拖2 次樓道、樓梯地面。每周擦拭2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。每季度除塵1次樓內(nèi)燈具。根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。每日巡視保潔2 次樓道、樓梯。電梯轎箱每日擦拭1 次電梯轎廂門、面板。每日清拖1 次轎廂地面。不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護理2 次；石 材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護1 次。每日巡視保潔3 次電梯轎箱。天臺、屋面每季度清掃1 次天臺、屋面；雨季期間，每月清掃1 次 天臺、屋面。每2 周巡查1 次天臺、內(nèi)天井，有雜物及時清掃。樓外道路及設(shè)施每日清掃1 次、巡視保潔3 次樓外道路。每2 周清潔1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每2 月清潔 1 次雨蓬、門頭等。水景根據(jù)水質(zhì)情況進行消毒凈化處理。使用期間每日清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。有害生物預(yù)防和控制配合相關(guān)部門進行有害生物預(yù)防和控制。投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。雨雪天氣清潔雨后對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清掃干凈。 工作檢查和記錄 每日檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。每月全面檢查1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。清潔檔案齊全。 公共秩序維護 出入口有專人24 小時值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡 視2 次，夜間巡查2 人同行。 巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。 機動車輛登記出入。 安防控制室設(shè)專人24 小時值守；監(jiān)控影像資料、報 警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著 位置。 對違法行為立即報警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 每年進行3 次專項應(yīng)急預(yù)案演習(xí)，做好記錄。 備勤人員 24 小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護專業(yè)人 員的20%，配備必要的應(yīng)急工具。 記錄與檔案 各項工作記錄完整有效。檔案齊全。 裝飾裝修管理 建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。 建立裝飾裝修管理檔案。 受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或 使用人、裝飾裝修企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié) 議，告知業(yè)主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意 事項。 裝飾裝修期間每日巡查 1 次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用 人未申報登記或者有違法違規(guī)行為的，應(yīng)立即勸阻；拒不改 正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主、業(yè)主委員會，并在物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝 修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理。 委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采 取圍擋、遮蓋措施，在2 日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。8 住宅物業(yè)服務(wù)五級標(biāo)準(zhǔn) 基本要求 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日不少于12 小時、節(jié) 假日不少于8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 5 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。按需求配備具有外語會話能力的管理人員。 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)與考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。 檔案 建立物業(yè)管理檔案。配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。 標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo) 志。 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算；每年第三季度公示上半年 物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況。每月公示上月主要工作計劃完成情況及下月主要工作 計劃。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 15 分鐘內(nèi)，其它報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 1 個工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 85% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 69 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織3 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。設(shè)置公共信息欄，每月至少更新1 次；配合相關(guān)部 門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護計劃。6 特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物1）每周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每月檢查1 次雨、污水管井等。3）每周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每周巡查1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測 1 次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號級 電涌保護器。 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每2 年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每月切換1次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。污水泵汛期每日巡視2 次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次。化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明每班巡視1 次，一般故障