【正文】 檐、陽臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。 2） 每 2 周巡查 1 次共用部位的門、窗、玻璃等。 3） 每 2 月檢查 1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。 4） 每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。 3 附屬構(gòu)筑物 1） 每 2 周巡查 1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。 2） 每 2 月檢查 1 次雨、污水管井等。 3） 每 2 周巡查 1 次大門、圍墻、圍欄等。 4） 每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。 5） 每年檢測 1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 1 運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。 2 運(yùn)行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。 3 制定節(jié)能措施，每月對(duì)能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析。 4 每年檢查 1 次管道、閥門并除銹。 5 每年檢驗(yàn) 1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。 6 每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒 2 次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒 1 次風(fēng)管。 7 每年對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行 1 次整體性維修養(yǎng)護(hù)。 二次供水設(shè)施 1 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2 每日巡視 2 次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3 每 2 月切換 1 次備用水泵。 4 每季度檢查 1 次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1 次水泵。 5 每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 1 排水設(shè)施 每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。 每次降雨前后對(duì)主要排水口、管井進(jìn)行檢查。 2 污水泵 汛期每日巡視 2 次，平時(shí)每周巡視 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周進(jìn)行 1 次手動(dòng)啟動(dòng)測試；每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。 3 化糞池 每半年檢查 1 次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 1 樓內(nèi)照明 每日巡視 1 次，一般故障 12 小時(shí)內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 3 日內(nèi)修復(fù)。 2 樓外照明 每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每 2 周調(diào)整 1 次時(shí)間控制器。 3 應(yīng)急照明 每日巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。 4 低壓柜 每日巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每半年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查 1 次電氣安全；每半年檢測 1 次接地電阻；每年校驗(yàn) 1 次儀表。 5 低壓配電箱和低壓線路 每月巡視 2 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換 1 次雙路互投開關(guān)。 6 控制柜 每周巡視 1 次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 2 次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正 1 次各種電器元件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查 1 次遠(yuǎn)控裝置。 7 發(fā)電機(jī) 每月試運(yùn)行 1 次，保證運(yùn)行正常；每年 1 次帶負(fù)荷運(yùn)行；每年活化 2 次蓄電池；每日巡視 1 次充電機(jī)和蓄電池。 8 檢測 每 3 年檢驗(yàn) 1 次內(nèi)部核算電能表。 9 配電室、樓層配電間 防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。 安全防范系統(tǒng) 1 報(bào)警控制管理主機(jī) 每日巡查 1 次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每周表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 2 對(duì)講門口機(jī) 每2 周檢查1次按鍵、顯示屏等；每 2 周表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 3 網(wǎng)絡(luò)控制箱 每季度檢查 1 次外觀、接線；每季度表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 4 紅外對(duì)射探測器 每 2 月檢查 1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每 2 月表面清潔 1 次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 5 圖像采集設(shè)備 每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1次；每半年內(nèi)部除塵 1 次。 6 攝像機(jī) 每季度檢查 1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔 1 次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1 次。 7 解碼器 每季度檢查 1 次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔 1 次；每年內(nèi)部除塵 1 次。 8 云臺(tái) 每季度檢查 1 次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔 1 次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤滑油 1 次。 9 巡更點(diǎn) 每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。 10 讀卡器 每 2 周檢查 1 次外觀；每 2 周表面清潔 1 次，查看防水狀況。 11 電磁鎖門鎖 每月檢查 1 次吸力、外觀、接線。 12 出門按鈕 每月檢查 1 次開鎖功能、接線。 電梯 1 電梯在投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2 在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3 日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4 應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5 配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6 制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。 水景 1 啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。 2 使用期間每日巡查 1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每 2 周檢查 1 次防漏電設(shè)施。 3 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。 4 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 1 建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負(fù)責(zé)人，逐級(jí)逐崗明確消防安全職責(zé)。 2 成立義務(wù)消防隊(duì)，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能；每年組織 1 次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。 3 設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育；每年對(duì)員工進(jìn)行 2 次消防安全培訓(xùn)。 4 每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測 1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。 5 發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。 6 消防控制室設(shè)專人 24 小時(shí)值班，每班 2 人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。 7 發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 1 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 1） 火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備 每日巡查 1 次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24 小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測試 1 次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次。 2） 火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置 每月抽查測試 1 次火災(zāi)報(bào)警探測器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測器投入運(yùn)行 2 年后，每 3 年由專業(yè)清洗單位清洗 1 次。 3 ） 備用電源 每月檢測切換 1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn)和表面除塵 1 次。 2 消防廣播系統(tǒng) 每月檢查測試 1 次消防專用電話、重要場所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1 次；每年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1 次。 3 防排煙系統(tǒng) 每月檢查測試 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1 次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。 4 防火分隔設(shè)施 每月抽查測試 1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤滑油，電控箱內(nèi)部除塵 1 次；每年維修養(yǎng)護(hù) 2 次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充 1 次潤滑油。 5 水滅火系統(tǒng) 消防泵、噴淋泵每月盤車 1 次，每季度檢查 1 次潤滑情況；每年養(yǎng)護(hù) 1 次室內(nèi)、外消火栓。 6 應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志 每月測試切斷正常供電 1 次，測量 1 次照度和供電時(shí)間。7 消防電梯 每月檢查測試 1 次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。 8 滅火器 每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護(hù) 基本要求 1 喬木 植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于 98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。 2 灌木 植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。 3 綠籬和色塊 植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補(bǔ)種及時(shí)，保存率高于 98%，年成活率高于 98%。 4 地被和花壇植物 地被植物覆蓋率高于 95%，花壇植物死亡率超過 2%后能及時(shí)補(bǔ)栽。 5 草坪 草坪整齊，覆蓋率高于 95%。 綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 1 灌溉 有計(jì)劃地進(jìn)行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時(shí)排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前澆水 1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土壤情況合理灌溉。 2 施肥 喬木每年施肥 1 次；灌木每年施肥 2 次至 3 次；地被和草坪植物每年施肥 3 次至 4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進(jìn)行追肥；有條件的，應(yīng)使用有機(jī)肥料。 3 病蟲害防治 根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查 4 次病蟲害情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對(duì)不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴(yán)禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。 4 整形修剪 喬木每年修剪 1 次至 2 次，部分植物進(jìn)行生長季修剪；灌木根據(jù)需要及時(shí)修剪開敗的殘花果，全年至少修剪 2 次；綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和冬季修剪 1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪 2 次，全年至少修剪 15 次。 5 除草 每年全面除草 4 次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜草應(yīng)及時(shí)清除。 6 垃圾處理 綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5次。 工作檢查 1 生長季節(jié)每月檢查 4 次綠化工作。 2 編制每月綠化養(yǎng)護(hù)措施和工作計(jì)劃。 3 綠化檔案齊全。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運(yùn) 1 實(shí)行生活垃圾分類收集。 2 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。 3 每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑 1 次殺蟲藥。 4 每日清運(yùn) 1 次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。 5 垃圾清運(yùn)車密閉運(yùn)輸、外觀整潔。 物業(yè)共用部分清潔 1 樓內(nèi) 1） 大堂、一層候梯廳 每日清掃并清拖 1 次大堂、一層候梯廳地面。 每周擦拭 2 次信報(bào)箱。 每周擦拭 1 次大堂玻璃。 每 2 周擦拭 1 次大堂、候梯廳墻面。 每日巡視保潔 2 次大堂、一層候梯廳。 2） 樓道、樓梯 每日清掃 1 次、每周清拖 2 次樓道、樓梯地面。 每周擦拭 2 次樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、防火門、消火栓、指示牌等共用設(shè)施。 每季度除塵 1 次樓內(nèi)燈具。 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。 每日巡視保潔 2 次樓道、樓梯。 2 電梯轎箱 每日擦拭 1 次電梯轎廂門、面板。 每日清拖 1 次轎廂地面。 不銹鋼或其他材料裝飾的電梯轎廂，每月護(hù)理 2 次；石材裝飾的電梯轎廂，每季度養(yǎng)護(hù) 1 次。 每日巡視保潔 3 次電梯轎箱。 3 天臺(tái)、屋面 每季度清掃 1 次天臺(tái)、屋面；雨季期間，每月清掃 1 次天臺(tái)、屋面。 每 2 周巡查 1 次天臺(tái)、內(nèi)天井，有雜物及時(shí)清掃。 4 樓外道路及設(shè)施 每日清掃 1 次、巡視保潔 3 次樓外道路。 每 2 周清潔 1 次樓外公共照明及共用設(shè)施；每 2 月清潔1 次雨蓬、門頭等。 5 水景 根據(jù)水質(zhì)情況進(jìn)行消毒凈化處理。 使用期間每日清潔 1 次水面；每年清潔 2 次水池池底。 6 有害生物預(yù)防和控制 配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物預(yù)防和控制。 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。 7 雨雪天氣清潔 雨后對(duì)小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。 降雪時(shí)，及時(shí)清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清掃干凈。 工作檢查和記錄 1 每日檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 2 每月全面檢查 1 次清潔質(zhì)量，做好記錄。 3 清潔檔案齊全。 公共秩序維護(hù) 出入口有專人 24 小時(shí)值守。 制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00 至 22：00 巡視 3 次、其中樓內(nèi)巡視 1 次；22：00 至次日 6：00 巡視 2 次，夜間巡查 2 人同行。 巡視檢查停車場，維護(hù)道路、場地使用秩序。 機(jī)動(dòng)車輛登記出入。 安防控制室設(shè)專人 24 小時(shí)值守；監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄應(yīng)留存 30 日備查；管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置。 對(duì)違法行為立即報(bào)警，協(xié)助相關(guān)部門處理。 每年進(jìn)行 3 次專項(xiàng)應(yīng)