【正文】 運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆?式，在2 日內(nèi)清運。7 住宅物業(yè)服務(wù)四級標準 基本要求 客戶服務(wù)場所 設(shè)置客戶服務(wù)中心，配置辦公家具、電話、傳真機、復(fù)印機、電腦、打印機、網(wǎng)絡(luò)等辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人及主要服務(wù)人員照片，物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目 及服務(wù)標準、收費標準?？蛻舴?wù)中心工作時間，工作日及節(jié)假日不少于 8 小時，其他時間設(shè)置值班人員。設(shè)置并公示24 小時服務(wù)電話。 人員 從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。服務(wù)人員分崗位統(tǒng)一著裝，佩戴標志。配備物業(yè)服務(wù)項目負責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項目負責(zé)人具有 3 年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)同等崗位工 作經(jīng)歷，為本市項目負責(zé)人信用信息檔案登記在冊人員。 制度 建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、消防安全 防范、綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護等管理制度。建立突發(fā)公共事件的應(yīng)急預(yù)案。建立培訓(xùn)體系，定期組織培訓(xùn)、考核。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄 檔案1 建立物業(yè)管理檔案，配備專職檔案管理人員，有檔案資料室。應(yīng)用物業(yè)服務(wù)軟件管理基本信息、基礎(chǔ)資料、維修 養(yǎng)護資料、收費資料等。 標志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標 志。 客戶服務(wù) 每年第一季度公示上一物業(yè)服務(wù)合同履行情 況、收支情況、本收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為，應(yīng)勸阻并報告相關(guān)行政主管部門。水、電急修 20 分鐘內(nèi)、其他報修 30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn) 場；由專項服務(wù)企業(yè)負責(zé)的設(shè)施設(shè)備應(yīng)在 30 分鐘內(nèi)告知。報修回訪率應(yīng)不少于30%。業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投訴在 2 個工作 日內(nèi)回復(fù)。投訴回訪率 100%。每年至少公開征集 1 次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率 80% 以上，公示整改情況。每月組織 1 次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，重要節(jié)假日前組 織安全檢查。每年組織業(yè)主參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。每年至少組織2 次社區(qū)文化活動。重要節(jié)日進行美化裝飾。11 設(shè)置公共信息欄；配合相關(guān)部門進行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險。有條件的提供室內(nèi)清潔、洗衣、做飯、洗車、財物 保管、票務(wù)代理等特約服務(wù)。 專項服務(wù)委托管理 簽訂專項服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要 求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項服務(wù)企業(yè)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志。對專項服務(wù)進行監(jiān)督及評價。 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護 綜合管理 建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運行、檢查、維修養(yǎng)護記錄應(yīng)每月歸檔。組織實施房屋使用安全情況評估檢查。共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的 故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。每年第四季度制定下一維修養(yǎng)護計劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護和定期檢測。雷電、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進行 檢查并落實防范措施。設(shè)備機房1）每月清潔1 次，室內(nèi)無雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查 1 次消 防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標志、標牌齊全。5）在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）交接班記錄、工作日志等齊全、完整。 共用部位 房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1 次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護 措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。建筑部件1）每季度檢查1 次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等。2）每2 周巡查1 次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每2 月檢查1 次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚； 室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。附屬構(gòu)筑物1）每2 周巡查1 次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每2 月檢查1 次雨、污水管井等。3）每2 周巡查1 次大門、圍墻、圍欄等。4）每 2 周巡查 1 次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 等。5）每年檢測1 次防雷裝置。 空調(diào)系統(tǒng) 運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng) 機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)性檢查。運行期間每日巡視 1 次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符 合相關(guān)規(guī)定。制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進行統(tǒng)計、分析。每年檢查1 次管道、閥門并除銹。每年檢驗1 次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。每年清洗消毒 1 次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2 次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗 消毒1次風(fēng)管。每年對空調(diào)系統(tǒng)進行1 次整體性維修養(yǎng)護。 二次供水設(shè)施 按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準。每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。每2月切換1 次備用水泵。每季度檢查1 次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑； 每年養(yǎng)護1 次水泵。每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入 冬前對暴露管道進行防凍處理。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人 保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。 排水系統(tǒng) 排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進行檢查，55 組織清理、疏通。每次降雨前后對主要排水口、管井進行檢查。污水泵汛期每日巡視2 次，平時每周巡視1次，檢查設(shè)備運行 狀態(tài)；每周進行1 次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護1 次?；S池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。 照明和電氣設(shè)備 樓內(nèi)照明每日巡視 1 次，一般故障 12 小時內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故 障3 日內(nèi)修復(fù)。樓外照明每周巡視 3 次；一般故障 1 日內(nèi)修復(fù)；其他復(fù)雜故障 5日內(nèi)修復(fù)；每2 周調(diào)整1 次時間控制器。應(yīng)急照明每日巡視1 次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。低壓柜每日巡視2 次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi) 容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查1 次電氣安全；每半年 檢測1 次接地電阻；每年校驗1 次儀表。低壓配電箱和低壓線路每月巡視2 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護1 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1 次雙路互投開關(guān)。控制柜每周巡視1 次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護2 次，養(yǎng)護內(nèi)容 包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每半年校正1 次各種電器元 件或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查1 次遠控裝置。發(fā)電機每月試運行1次，保證運行正常； 每年1 次帶負荷運行； 每年活化2 次蓄電池；每日巡視1 次充電機和蓄電池。檢測每3 年檢驗1 次內(nèi)部核算電能表。配電室、樓層配電間防小動物措施完備； 穿墻線槽周邊封堵嚴密； 鎖具完好； 電纜進出線和開關(guān)標志清晰、準確。 安全防范系統(tǒng) 報警控制管理主機每日巡查1 次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)； 每周表面清潔1 次； 每年內(nèi)部除塵1 次。對講門口機每2周檢查1次按鍵、顯示屏等； 每2周表面清潔1次； 每半年內(nèi)部除塵1 次。網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1 次外觀、接線；每季度表面清潔1 次；每 半年內(nèi)部除塵1 次。紅外對射探測器每2 月檢查1 次接線、探測范圍、防水狀況等；每2 月 表面清潔1 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。圖像采集設(shè)備每周檢查 2 次監(jiān)視畫面、錄像功能；每 2 周表面清潔 1 57 次；每半年內(nèi)部除塵1 次。攝像機每季度檢查1 次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1 次；每年防護罩內(nèi) 部除塵1 次。解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應(yīng)的調(diào)試；每 季度表面清潔1 次；每年內(nèi)部除塵1次。云臺每季度檢查1 次運轉(zhuǎn)、接線，進行清晰度調(diào)校；每季度 表面清潔1 次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1 次。巡更點每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次；每日存儲 巡更記錄。讀卡器每2 周檢查1 次外觀；每2 周表面清潔1 次，查看防水 狀況。電磁鎖門鎖每月檢查1 次吸力、外觀、接線。出門按鈕每月檢查1 次開鎖功能、接線。 電梯 電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相 關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標志應(yīng)置于或附著于電 梯的顯著位置。在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前 1 個月，應(yīng)向電 58 梯檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請。日常維護保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān) 附屬儀器儀表應(yīng)每年進行校驗、檢修。應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限 以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，對專項服務(wù) 企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進行監(jiān)督。配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員 進行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人 或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15 分 鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。 水景 啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證 用電安全。使用期間每日巡查1 次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每2 周檢查1 次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 消防安全防范 綜合管理 建立、落實消防安全責(zé)任制，設(shè)消防安全負責(zé)人，59 逐級逐崗明確消防安全職責(zé)。成立義務(wù)消防隊，配備必要的消防器材，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1 次有員工、業(yè)主或使 用人參加的消防演練。設(shè)置消防安全宣傳專欄，組織開展經(jīng)常性的消防安 全宣傳教育；每年對員工進行2 次消防安全培訓(xùn)。每日防火巡查 1 次，每月防火檢查 1 次，按照規(guī)定每年檢測1 次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消 防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機關(guān)消防機構(gòu)報告。消防控制室設(shè)專人24 小時值班，每班2 人，及時處 理各類報警、故障信息。發(fā)生火情立即報警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險 人員，協(xié)助配合公安機關(guān)消防機構(gòu)工作。 消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)1）火災(zāi)報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備每日巡查 1 次設(shè)備運行情況，保證 24 小時連續(xù)正常運 行；每月檢查測試1 次報警控制器、聯(lián)動控制設(shè)備的報警、聯(lián)動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內(nèi)部除塵1 次。2）火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1 次火災(zāi)報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2 年后，每3 年 由專業(yè)清洗單位清洗1 次。）備用電源每月檢測切換1 次主、備電源；每季度備用電源、蓄電 池充放電試驗和表面除塵1次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、擴音器、揚聲器的聯(lián)動、強制切 換功能，并測試音量；每年機柜內(nèi)部除塵1 次；每年機柜內(nèi) 的設(shè)備內(nèi)部除塵1 次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測試1 次防排煙風(fēng)機、排煙閥的聯(lián)動功能，核 對風(fēng)速；每年養(yǎng)護1 次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、排 煙閥等。防火分隔設(shè)施每月抽查測試1 次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動 和自動控制功能、電動防火閥的聯(lián)動關(guān)閉功能；每年在防火 卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位補充1 次潤滑油，電 控箱內(nèi)部除塵1 次；每年維修養(yǎng)護2 次防火門附件，在門的 轉(zhuǎn)動部位補充1 次潤滑油。水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1 次，每季度檢查1 次潤滑情 況；每年養(yǎng)護1 次室內(nèi)、外消火栓。應(yīng)急照明、疏散指示標志每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。消防電梯每月檢查測試1 次按鈕迫降和聯(lián)動控制功能，轎箱內(nèi)消 防電話。滅火器每日巡查 1 次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對 1 次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。 綠化養(yǎng)護 基本要求 喬木植株生長良好，樹冠基本完整，植株保存率高于 98%。年成活率高于98%，生長季節(jié)葉片保存率高于 90%。灌木植株生長良好，主枝完整，保存率高于 98%，年成活率 高于98%。綠籬和色塊植株生長良好，輪廓清晰，高度一致，修剪和補種及時，保存率高于98%，年成活率高于 98%。地被和花壇植物地被植物覆蓋率高于95%，花壇植物死亡率超過2%后能 及時補栽。草坪草坪整齊，覆蓋率高于 95%。 綠化養(yǎng)護內(nèi)容 灌溉有計劃地進行澆灌，灌溉水下滲充足均勻，采用節(jié)水灌溉設(shè)備和措施，及時排澇；一般植物確保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前澆水1 次，需水量大的植物根據(jù)長勢和土 壤情況合理灌溉。施肥喬木每年施肥1 次；灌木每年施肥2次至3次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花壇植物根據(jù)生長情況進行 追肥；有條件的，應(yīng)使用有機肥料。病蟲害防治根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律，植物生長季每月檢查4 次病蟲害 情況；并根據(jù)檢查結(jié)果針對不同植物采取相應(yīng)的防治措施，嚴禁高毒農(nóng)藥，無明顯病蟲害發(fā)生。整形修剪喬木每年修剪1 次至2 次，部分植物進行生長季修剪； 灌木根據(jù)需要及時修剪開敗的殘花果，全年至少修剪2 次； 綠籬和色塊生長整齊，每年五一前、七八月份、國慶節(jié)前和 冬季修剪1 次；冷季型草坪生長季節(jié)平均每月修剪2 次，全 年至少修剪15次。除草每年全面除草4 次，重點綠地增加除草次數(shù)；出現(xiàn)雜草 的綠地面積不超過總綠地面積的 5%，發(fā)現(xiàn) 50 厘米以上的雜 草應(yīng)及時清除。垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 5 次。 工作檢查 生長季節(jié)每月檢查4 次綠化工作。編制每月綠化養(yǎng)護措施和工作計劃。綠化檔案齊全。 環(huán)境衛(wèi)生 生活垃圾的收集、清運 實行生活垃圾分類收集。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾收集容器。每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季 節(jié)每日噴灑1次殺蟲藥。每日清運 1 次生活垃圾到指定的垃