【正文】 新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)東段、省市政府新區(qū)、市中區(qū)南部地區(qū)。周邊項(xiàng)目以新區(qū)開發(fā)為主，中心城區(qū)則屬于舊城土地資源優(yōu)化整合。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)內(nèi)以商業(yè)、寫字樓為主要開發(fā)類型。根據(jù)《濟(jì)南時(shí)報(bào)》 2006 年購房手冊的數(shù)據(jù)，由北園大街經(jīng)十路緯十二路圍合而成的一環(huán)線以內(nèi)，共計(jì)有 18 個(gè)在售項(xiàng)目，其中寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目有 9 個(gè)； 18 個(gè)在售項(xiàng)目中新開工或擬建設(shè)項(xiàng)目 10 個(gè)，而商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目就有 6 個(gè)。但是 2005 年下半年開發(fā)熱點(diǎn)的區(qū)域分布規(guī)律有所變化。無論東南西中，都有較大的開發(fā)面積陸續(xù)出現(xiàn)。這些新開發(fā)項(xiàng)目不僅僅拘泥于現(xiàn)有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應(yīng)和未來城市發(fā)展預(yù)期。比如中央花園，地處市政配套、區(qū)位形象都不盡理想的主城區(qū)西部，()但是該項(xiàng)目多在區(qū)域是濟(jì)南市規(guī)劃會(huì)總的大金片區(qū)的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發(fā)展前景樂觀，并且土地資源相對富裕。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發(fā)商對土地進(jìn)行了多年的運(yùn)作，在土地開發(fā)條件成熟的情況下進(jìn)行開發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性?？偟膩碚f，開發(fā)跟著土地走的 態(tài)勢非常明顯。三、濟(jì)南市房地產(chǎn)主要影響因素分析㈠新城市規(guī)劃的影響根據(jù)新公布的《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005 年2020 年)》，濟(jì)南市的整個(gè)城市規(guī)模和功能布局都將發(fā)生巨大的變化。⒈開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)變化新出臺的城市規(guī)劃，主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。這些片區(qū)中舊城片區(qū)配套最為成熟，燕山片區(qū)屬于方興未艾的新城，濟(jì)南市住宅開發(fā)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域是南部、東南部山麓以及高新開發(fā)區(qū)等也多屬于這兩個(gè)片區(qū)。其余的四個(gè)片區(qū)：臘山、黨家、王舍人和賢文片區(qū)則是剛剛進(jìn)入城市化進(jìn)程的初始階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較差。如果這四個(gè)片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開發(fā)速度將會(huì)是極其迅速的。⒉城市化進(jìn)程時(shí)間表值得斟酌雖然新的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了非?；趾甑乃{(lán)圖，但是對整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程需要認(rèn)真斟酌。首先推進(jìn)建設(shè)的將是政府機(jī)構(gòu)和其他公共設(shè)施。伴隨著省市政務(wù)機(jī)構(gòu)的動(dòng)遷，與之相配合的全國十一運(yùn)會(huì)的場館建設(shè)也在同步推進(jìn)過程中。除此之外，唐冶新城等片區(qū)的建設(shè)、大金片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃也非常引人注目，巧合的是這兩個(gè)片區(qū)分別是歷城區(qū)和槐蔭區(qū)的政務(wù)辦公區(qū)。這說明新城市規(guī)劃的第一步，將通過政府機(jī)構(gòu)和公共設(shè)施的建設(shè)來進(jìn)行推動(dòng)。其次，各片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。房地產(chǎn)作為一個(gè)先行行業(yè)，能否迅速發(fā)展有賴于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)中的房屋開發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產(chǎn)業(yè)作為市場的，沒有其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，單純的房地產(chǎn)業(yè)繁榮只不過是一個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫。所以在新城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程中選擇投資機(jī)會(huì)，應(yīng)該密切關(guān)注各個(gè)片區(qū)是否有足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和前景。并且以此作為投資介入時(shí)間點(diǎn)的重要參考依據(jù)。再次，重視配套設(shè)施的完善程度。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格取決于不同地段的級差地租的差異?；A(chǔ)設(shè)施水平就是構(gòu)成級差地租差異的重要因素，所以考察新興片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，是選擇投資機(jī)會(huì)和時(shí)點(diǎn)的另一個(gè)重要考慮因素。⒊存量房市場影響巨大目前省市政府機(jī)構(gòu)動(dòng)遷至經(jīng)十東路沿線，已經(jīng)通過新的城市規(guī)劃的形式予以確認(rèn)，部分單位的職工宿舍已經(jīng)在建設(shè)之中。伴隨著這些機(jī)構(gòu)在未來幾年內(nèi)陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內(nèi)的原有住房大部會(huì)進(jìn)入住房二級市場。該批存量房質(zhì)量相對較好，規(guī)?？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費(fèi)人群。㈡資金融通2005 年全年貨幣供應(yīng)量的增長情況看，M1 與M2 增長不是同步的，廣義貨幣供應(yīng)量(M2) 萬億元, % ；狹義貨幣供應(yīng)量(M1) 萬億元, %。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現(xiàn)就是企業(yè)資金壓力偏大。央行在確定2006 年貨幣政策主要預(yù)期目標(biāo)時(shí)，將廣義貨幣供應(yīng)量M2 和狹義貨幣供應(yīng)量M1 增長率分別定為16% 和14%， 萬億元，就是對這種局面的調(diào)節(jié)。這樣的宏觀導(dǎo)向同時(shí)還是對銀行業(yè)的一種關(guān)照。2005 年存貸余額不斷增長，銀行業(yè)運(yùn)營成本壓力增大，處于改制中的國有商業(yè)銀行急需提高利潤率、充實(shí)資本金，在這種情況下銀行業(yè)盈利要求和放貸沖動(dòng)勢必非常強(qiáng)烈。因此放松銀根對銀行業(yè)而言是一種非常重要的政策傾斜。資料來源：中國人民銀行加之宏觀經(jīng)濟(jì)層面的固定資產(chǎn)投資增速下滑、消費(fèi)不振，為維持社會(huì)總需求規(guī)模從而確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在增長。央行應(yīng)該會(huì)適當(dāng)放松銀根，增加貨幣投放。根據(jù)以上的三個(gè)方面綜合判斷，2006 年的固定資產(chǎn)投資的融資政策空間應(yīng)該比2005 年寬松。㈢主要原材料的影響對于2006 年主要建材將出現(xiàn)供過于求，價(jià)格會(huì)有所降低。發(fā)改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時(shí)指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過剩的問題。具體來看， 億噸，可是還有在建能力7000 萬噸、擬建能力8000 萬噸?！北M管產(chǎn)能一路提高，但是生產(chǎn)形勢并不樂觀。圖6 顯示，2005 年的鋼材產(chǎn)量在各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中率先進(jìn)入下降通道。這一走勢提示，鋼鐵企業(yè)的開工率降低，生產(chǎn)能力閑置。在這種情況下，鋼材價(jià)格進(jìn)一步走低是可以預(yù)期的。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局導(dǎo)致2005 年全行業(yè)銷量增長、利潤下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類似。由于干法水泥生產(chǎn)線的大量開工，落后的立窯并沒有立即淘汰，導(dǎo)致產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。更有分析人士指出2006 年水泥行業(yè)將全行業(yè)預(yù)虧。在這樣的行業(yè)背景下，水泥價(jià)水泥生產(chǎn)線沒能及時(shí)淘汰，加之2003 年前后的行業(yè)擴(kuò)張，將繼續(xù)目前的盤整甚至走低的局面。四、后市展望應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場交易低迷與消費(fèi) 能力的關(guān)聯(lián)度不高。當(dāng)前的住宅成交規(guī)模相對不高，主要還是市場供應(yīng)不足造成的，而不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期波動(dòng)導(dǎo)致居民資產(chǎn)縮水引起的消費(fèi)不足。即房地產(chǎn)的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費(fèi)預(yù)期等因素的影響，但是市場內(nèi)在驅(qū)動(dòng)在強(qiáng)度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。在2006 年受市場供應(yīng)量放大的影響，靜態(tài)市場均衡價(jià)格應(yīng)該向下移動(dòng)。在目前房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升的情況下，其表現(xiàn)應(yīng)該是市場成交量放大，價(jià)格增速相對平穩(wěn)?；谶@種判斷，我們認(rèn)為濟(jì)南市商品住宅市場的需求依然客觀存在，除土地外的其他生產(chǎn)資料的供應(yīng)相對寬裕。據(jù)此可以形成以下判斷：2006 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將會(huì)有較大回升，整個(gè)房地產(chǎn)市場成交量將開始重新活躍。房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（三）截至XX年年年末，銀行按揭簽約放款率達(dá)100%，，%，圓滿地完成了xx集團(tuán)和實(shí)業(yè)公司下達(dá)的各項(xiàng)工作考核指標(biāo)。二、財(cái)務(wù)控制管理與財(cái)務(wù)指標(biāo)分析(一)在實(shí)業(yè)公司的監(jiān)管下，財(cái)務(wù)工作實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)突破1)監(jiān)督與服務(wù)XX年年初，實(shí)業(yè)公司實(shí)行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機(jī)關(guān)及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財(cái)務(wù)部克服了由于財(cái)務(wù)專業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財(cái)務(wù)事務(wù)距離遠(yuǎn)、時(shí)間長等多方面困難，在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財(cái)務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗(yàn)，并向前邁出了一大步，堅(jiān)決做好財(cái)務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項(xiàng)工作。2)合作銀行的選擇在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財(cái)務(wù)部分析了以前開發(fā)項(xiàng)目的一些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，對項(xiàng)目銷售后的資金安全及時(shí)回流和開發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的研究，經(jīng)過反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實(shí)業(yè)公司對香蜜湖項(xiàng)目資金運(yùn)用等方面的具體要求，尋找適合我們項(xiàng)目的合作伙伴，終于在預(yù)定時(shí)間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達(dá)成一致地針對香蜜湖項(xiàng)目的多項(xiàng)最優(yōu)惠的政策。從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買賣合同的復(fù)印件即放款，使得我項(xiàng)目巨額現(xiàn)金回流時(shí)間至少提前了兩個(gè)月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運(yùn)用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時(shí)，同時(shí)也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時(shí)順暢。房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告 意境圖片三、存在的問題和解決的辦法：xx項(xiàng)目走過熱火朝天的建設(shè)和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級領(lǐng)導(dǎo)的及時(shí)糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會(huì)使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(一)營銷臺帳建立的重要性營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因?yàn)闋I銷部門沒有類似預(yù)算的崗位，費(fèi)用控制和合理計(jì)劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財(cái)務(wù)部門與工程部門這樣可以實(shí)現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對銷售費(fèi)用的支出和管理、控制的職能其實(shí)僅僅是由財(cái)務(wù)部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費(fèi)用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項(xiàng)支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項(xiàng)合作協(xié)議，工作強(qiáng)度和壓力忽然的增加，更是考驗(yàn)我們的認(rèn)真細(xì)心程度，這個(gè)時(shí)候如果能夠按時(shí)記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會(huì)感覺混亂，心中有本明白賬。(二)銷售費(fèi)用與開發(fā)成本支出的預(yù)警項(xiàng)目公司每年都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整費(fèi)用目標(biāo)，造成費(fèi)用超支各有不同說法，實(shí)質(zhì)的原因除了受市場價(jià)格和政策的波動(dòng)之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項(xiàng)必須按期支付，哪些款項(xiàng)需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財(cái)務(wù)人員有對市場和項(xiàng)目形象進(jìn)度的了解以及良好把控能力。費(fèi)用把控離不開事前的預(yù)計(jì)、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個(gè)步驟，財(cái)務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機(jī)會(huì)和時(shí)間走出去，促進(jìn)與內(nèi)部各個(gè)職能部門的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場的接觸，增強(qiáng)對每一細(xì)項(xiàng)費(fèi)用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細(xì)項(xiàng)預(yù)計(jì)費(fèi)用情況制定出來的計(jì)劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實(shí)性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計(jì)劃目標(biāo)來指導(dǎo)日常工作，細(xì)項(xiàng)費(fèi)用的動(dòng)態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動(dòng)與目標(biāo)對比就有了預(yù)警信息。第五篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)分析大綱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)分析大綱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是什么？經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的促進(jìn)商品交易的中介服務(wù)活動(dòng)。特點(diǎn)：提高效率；降低成本；服務(wù)有償。房地產(chǎn)中介包括：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供居間或代理等專業(yè)服務(wù)。包括房地產(chǎn)居間和房地產(chǎn)代理。房地產(chǎn)居間：向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，向委托人收取傭金的行為。是現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要存在形式。房地產(chǎn)代理是指已委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)人們往往簡單的認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就是中介，是不成行的行，并不認(rèn)為這不是一種光明正當(dāng)?shù)男袠I(yè)，是可有可無的。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。有效降低房地產(chǎn)交易成本。降低交易決策困難對房地產(chǎn)交易的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)商品信息、交易價(jià)格、專業(yè)信息、交易心理的復(fù)雜性對房地產(chǎn)具有明顯的阻滯效應(yīng)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是很受人尊重的行業(yè)，他們打官司就找律師，生病了就找家庭醫(yī)生，自然要買賣房子、租房子或投資房地產(chǎn)就找房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，在國外律師和醫(yī)生的社會(huì)地位是很高的，同樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在他們眼里是房地產(chǎn)行業(yè)的專家、顧問，在他們眼里房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和律師、家庭醫(yī)生和教師一樣，受人尊重。相信不久的將來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一樣會(huì)得到社會(huì)的認(rèn)可，受人尊重。北京房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展機(jī)遇房地產(chǎn)行業(yè)一直是中國十大最有發(fā)展前景的行業(yè)。隨著城市建設(shè)的進(jìn)一步成熟，可開發(fā)的土地越來越少，所謂房地產(chǎn)就是二三級市場，在發(fā)達(dá)的城市（如：紐約、香港等）一級市場的新樓盤開發(fā)量很少，絕大部分是二三級市場，一般能占房地產(chǎn)市場份額的80－90％，這是所有城市的發(fā)展趨勢。競爭對手分析中大恒基 千萬家 順馳 我愛我家 鏈家中原21世紀(jì)易安捷公司的優(yōu)勢經(jīng)營理念人力資源優(yōu)勢業(yè)務(wù)模式先進(jìn)“動(dòng)態(tài)＋創(chuàng)新”的管理模式專業(yè)度