【導讀】第一條為了加強和規(guī)范xx城市規(guī)劃管理，保證城市規(guī)劃的實施，準、規(guī)范，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。市區(qū)城市規(guī)劃區(qū)中的路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)。建、擴建、改建各類建筑物、構(gòu)筑物和其它工程設施的，均按本規(guī)定執(zhí)行。其他各區(qū)可參照執(zhí)行。型的成片或零星的用地。居住用地包括住宅用地、居住小區(qū)及小區(qū)級以下。的公共服務設施用地、道路用地和綠地。（二）二類居住用地，指市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境較好，以多、中高、高層住宅為主的用地。境一般，或住宅與工業(yè)等用地混合交叉的用地。（一）行政辦公用地：行政、黨派和團體等機構(gòu)用地。勘測設計機構(gòu)等用地。場所、社會福利院等。城市對外交通運輸及其附屬設施等用地。括其它各類用地配建的停車場庫用地。其范圍內(nèi)的水域。于隔離、衛(wèi)生和安全的防護林帶和綠地。目對周圍環(huán)境的影響和基礎設施等條件，確定其適建性。制詳細規(guī)劃，經(jīng)批準后實施，未編制詳細規(guī)劃的，不予審批。

　　

【正文】 域（包括河流水庫、湖泊、濕地）邊界控制線。 綠線：城市各類綠地范圍的控制線 。 紫線：核定為文物保護單位或建筑保護單位用地及其周圍進行規(guī)劃保護的規(guī)劃控制線。 黃線：對城市發(fā)展布局有影響的、城市規(guī)劃中確定的，必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。 容積率：一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度：建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率。 綠地率：建設用地內(nèi)各類綠地面積的總和與建筑用地面積的比率。 低層建筑：高度小于或等于 10 米的建筑，低層住宅建筑為一層至三層。 1多層建筑：高度大于 10 米，小于或等于 24 米的建筑，多層住宅建筑為四層至六層。 1中高層住宅建筑：層數(shù)為 7 層至 9 層的住宅建筑。 1高層建筑：高度大于 24 米，高層住宅建筑層數(shù)等于或大于 10層。 1辦公建筑：非單元式小空間劃分，按層設置衛(wèi)生設備的辦公建筑。 1寫字樓（商業(yè)公寓）：單元式小空間劃分，并在單元式辦公室的基礎上設置臥室、會客室、廚房及廁所等房間的經(jīng)營性辦公建筑。用地性 28 質(zhì)為公共設施用地。具有出租使用和相應物業(yè)管理特點的商業(yè)建筑。 1商業(yè)建筑：綜合百貨商店、商場、經(jīng)營各類商品的專業(yè)零售和批發(fā)商店以及飲食等服務業(yè)的建筑。 1裙房：與高層建筑相連的，建筑高度不超過 24 米的附屬建筑。 1平行布置：包括南北向和東西向平行布置。 1垂直布置：包括南北向和東西向垂直布置。 板式建筑：建筑平面外廓基本成矩形，其長邊與短邊之比大于或等于 2 的建筑，并且短邊長度小于或等于 16 米。 29 附錄二 計算規(guī)則 建筑占地面積計算： 參照國家有關建筑面積的計算規(guī)則和有關規(guī)范計算。 (1)單層、多層及以上建筑物按建筑物外墻勒腳以上外墻水平面積計算。 (2)地下室、半地下室等按其上口外墻 (不包括采光井等 )外 圍 的水平面積計 算。 (3 )有柱雨篷按柱外 圍水平面積計算，獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的 一半計算。 (4)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算。 單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋水平投影面積的一半 計算 。 (5)建 筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算。二層以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原則計算，未形成的不計算。 (6)穿過建筑物的通道或兩個建筑物 間 頂蓋的架空通廊，按其水 平 投影面積 計算。 (7)兩個建筑物 間 無頂蓋的架空通廊按 其投影面積的一半計算。 (8)有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門 廊 ，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍投影面積計算；突 出 墻 外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 (9)室外樓梯按其投影面積計算。 以下部分不計入建筑占地面積： (1)無項蓋的花架等建筑小品不計算。 (2)亭、獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油 (水 )池、貯倉、圓庫等建、構(gòu) 筑物不計算。 30 (3)城市公共通道不計算。 建筑面積計算： 按國家有關建筑面積的計算規(guī)則計算： (1)對高度為 2． 2米 以下 (不 含 2． 2米 )的設備層不計算建筑面積。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，由 xx 市規(guī)劃局核定。 (2)根據(jù) xx 市實施情況，參照國家有關建筑面積的計算規(guī)則，高度為2． 5米 以下 (含 2． 5米 )的架空層 (作為停車庫等用途的 )，可不計算建筑面積。 (3)封閉陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積；凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 建筑容積率計算： (1)在 計 算容積率時，地下室的建筑面積不計；但地下室作 為商場或其他營業(yè) 性公共場所的，應計算建筑面積，并計入容積率。屋面層建筑面積不超過標準層建筑面積 1／ 8的不計；用作開放空間建筑面積不計；半地下室在室外地面以上部分的高度不超過 l米 的不計。 (2)半地下室在室外地面以上部分的高度超過 l米 的，按下式計算建筑面積： A’ =KA 式中： A’ —— 折算的建筑面積； K—— 半地下室地面以上的高度與其層高之比； A—— 半地下室建筑面積。 (3)商業(yè)綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。 F=(F 1 P l％ )+(F2 P2％ ) 式中： F一一核定容積率； F F2一不同性質(zhì)的建筑容積率； 31 P l、 P2一一不同性質(zhì)的建筑所占比例 。 如同一建設用地內(nèi)由不同類型的多幢建筑混合而成，應將不同類 型 的建筑占地面積分別劃定后，再以上式核定其各自的容積率。 (4)商住綜合樓的容積率控制指標，按不同性質(zhì)的建筑面積 比例 換算合成。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應至少占總建筑面積的 1 0％，不足 l 0％的，其容積率和建筑密度 的控制指標按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房 至少占兩層以上 (含兩層 )，僅設底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標按多層住宅建筑 的規(guī)定執(zhí)行。 綠地面積的計算： (1)公共綠地包括各級中心綠地、 河流 綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時 滿足寬度不小于 8米 ，面積不少于 400平方米 。 (2)中心綠地與宅旁 (宅間 )綠地的主要區(qū)別為：有三分之一以上的綠地面積 在標準的建筑日照間距范圍之外。可作為中心綠地，否則作為宅旁(宅間 )綠地。 (3)宅旁 (宅間 )綠地面積計算起止界為：綠地邊界對宅 間 路、組團路和小區(qū) 路計算至路邊，當小區(qū)設有人行便道時計算至便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則計算至紅線：距房屋墻腳 1． 5米 ，對其它圍 墻、院墻計算至墻角。 (4)道路綠地面積計算：以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準進行計算。 (5)院落式組團綠地面積計算的起止界為：綠地邊界對宅 間 路、組團路和小 區(qū)路計算至距路邊 l 米 ，當小區(qū)路 設 有人行便道時算到人行便道邊；沿居住區(qū)道路、城 市道路則計算至道路紅線；距房屋墻腳 1． 5米 。 (6)塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地，沿居住區(qū)級道 路、城市道路的公共綠地計算至紅線。 （ 7）綠地以綠化用地的平面投影面積為準，每塊綠地只應計算一次。 建設 用地面積計算： 32 建設 用地面積以 xx市規(guī)劃局正式劃定用地范圍的面積為準，城市道路紅線內(nèi)、 河道藍線內(nèi)、綠地綠線內(nèi)面積不得計入。 開放空間的條件和計算： (1)開放空間是指在建設用地內(nèi)，能夠全天為社會公 眾提供的廣場、綠地、通道、停車場 (庫 )等公共使用的室內(nèi)外空 間 (包括平地、 下 沉式廣場和屋頂平臺 )。 開放空間必須符合下列條件： a、沿城市道路、 廣場 留設； b、一方向的凈寬度在 5米 以上，實際使用面積不少于 l50 平方米 ； C、以凈寬 l． 5米 以上的開放性 樓梯或坡道連接用地地面或道路，且與用 地地面或道路的高差在177。 米以內(nèi)； d、提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的，其最大高差為一 5． 0米 至 +12． 0米 ，且開放地面層； e、向公眾開放綠地、廣場的，應設置座椅等休息設施； f、建筑竣工后，應設置相應的標志，并交有關部門管理或經(jīng)批準由建設單位代行管理； g、常年開放，且不改變使用性質(zhì)； h、室內(nèi)或室 外開 放空間，應是無障礙設計的 空間 ； i、室內(nèi)凈高不少于 5米 。 (2)開放空間有效面積的計算公式如下： F=M N 式中： F—— 開放空間有效面積 ， M—— 開放空間中對公眾開放的實際使用面積， N—— 有效系數(shù)。 有效系數(shù) (N)按下列條件確定： a．室外開放空間在地面層的，其地坪標高與道路或用地地面的高差在 177。 1． 5米 以 內(nèi) (含 177。 l． 5米 )時， N=1． 0。 33 b．室外開放空間在屋面上或為下沉式廣場的，其標高與道路或用地地面的高差在 +1． 5米至 +5． 0米 (含 +5． 0米 )或 1． 5米至 5． 0米 (含 5． 0米 )時， N=0． 7。 c．提供室內(nèi)開放空 間 ，其標高與室外用地地面的高差在 177。 5． 0米以內(nèi)，或提供室 內(nèi)連續(xù)開放空間，其標高與室外用地地面的高差 在一 5． 0米至 +12． 0米時， N=1． 0。 建筑間距計算 除另有規(guī)定外，建筑 間 距是指兩 幢 建筑的外墻面之間最小的垂 直 距離。 坡度大于 45176。 的坡屋面建筑，其建筑間距指自屋脊線在地面 上 的垂直 投影線至被 遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。 建筑高度計算 在計算建筑間距時，建筑高度按下列規(guī)定計算： (1)平屋面建筑：挑檐屋面自室外 地面 算至檐口頂，加上檐口挑出 高度；有女兒墻的屋面，自室外地面算至女兒墻頂。 (2)坡屋面建筑： 按建筑物室外地面至屋檐和屋脊的平均高度計算。 (3)水箱、樓梯 間 、電梯 間 、機械房等突出屋面的附屬設施、其高度在 6米以 內(nèi)，水平面積之和不超過屋面建筑面積的 l／ 4的，不計入建筑高度。 但當建筑位于文物、建筑保護區(qū)、建筑控制地區(qū)和有凈空要求的控制區(qū)時， 應按建筑物室外地面至建筑物和構(gòu)筑物最高點的高度計算。