【導(dǎo)讀】快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了。數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本次調(diào)查研究，共進行了4次消費者訪談會，由武漢市各個片區(qū)中高端客戶組成。在現(xiàn)場考察地塊后，進行了匯報和討論。他們表達了對項目的一些看法，同時提。供了不少有意義的建議和意見。年鑒》、《武漢市城市規(guī)劃1996—2020年》、《武漢房地產(chǎn)2000—2002年總結(jié)報告》分析研究；地。詳細(xì)規(guī)劃政策和最新的規(guī)劃方案。修正，得到本報告經(jīng)濟分析中的相關(guān)計算依據(jù)?；厥諉柧?500份，其中有效問卷1260份，得到了相當(dāng)詳實的居民消費意向及其對。部分調(diào)查結(jié)果在本報告中有所體現(xiàn)。（五）片區(qū)基礎(chǔ)教育/公交/醫(yī)療規(guī)劃影響分析及措施??????

　　

【正文】 橋成片改造納入實施規(guī)劃，改造總面積達 1680畝，拆遷總建筑面積約 110萬平 方米，動遷居民 9000余戶、企事業(yè)單位 84家，將用 12年的時間完成拆遷任務(wù)。拆遷后產(chǎn)生的用地將作為儲備用地，據(jù)介紹將作為城市居住用地。 基地西南方三角地塊 湖北大學(xué)與本地塊中間，僅以武青四干道為界，估計面積 200畝左右，按規(guī)劃是居住用地。盡管福星公司有優(yōu)先購買權(quán)，但由于目前獲取該地塊需要經(jīng)過市場途徑，其中有一些不可控制風(fēng)險，應(yīng)該密切關(guān)注地塊動向。 武漢重型機床廠地塊 作為武漢市大型工業(yè)企業(yè)，武重廠區(qū)擁有 800多畝的土地，伴隨工業(yè)企業(yè)的外遷，該地塊即將全部作為住宅用地投入市場。已經(jīng)有部分地塊開發(fā)正在 實施，項目名稱 “ 天源城 ” ，大部分系小高層住宅。因為地塊處于中北路中段，會阻截大量的水果湖及武昌洪山客戶，這對于片區(qū)將是直接而且正面的競爭，必須引起項目高度的重視。 武昌一環(huán)線以內(nèi)地區(qū) 為工業(yè)發(fā)展嚴(yán)格限制區(qū)，通過調(diào)整土地的使用功能，對區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)工業(yè)有計劃地搬遷改造，騰出用地發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或其他公共設(shè)施，創(chuàng)造條件改善環(huán)境，逐步外遷武漢舊城、積玉橋、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建設(shè)大道、徐東路沿線污染企業(yè)，建設(shè)多個居住新區(qū)。 對策建議： —— 武漢舊城區(qū)改造將作為近幾年的一個重點，片區(qū)的改造將有利于城市中心地位的上升，同時為項目帶來許多對 手。盡管項目有利的區(qū)位、景觀資源和先開發(fā)優(yōu)勢可以成為阻擊對手的有利武器，我們也要保持清醒的頭腦，密切關(guān)注事態(tài)的發(fā)展，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)思路。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目分析 （ 1） 目標(biāo)（ 2） 客戶分析 由于本項目具有以下突出特征： 地理位置獨特 —— 長江二橋附近，且處于一環(huán)路以內(nèi)，輻射武昌以及漢口； 規(guī)模超大 —— 7080萬平方米規(guī)模的武漢城市中心大盤，獨一無二； 2500米超長臨湖面，景觀優(yōu)勢明顯； 獨有市政規(guī)劃的 7萬多平方米的市政環(huán)湖綠化及公園； 因而本項目的目標(biāo)客戶來源應(yīng)定位、也必須定位于： 以武昌中高收入居 民為基礎(chǔ)，面向全武漢，輻射湖北其他城市 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3） 項目 SWOT分析 項目當(dāng)前現(xiàn)實 SWOT分析（含義：本項目就 目前所擁有 的各方面綜合條件，針對目前的市場狀況而開展的綜合分析） 福星惠譽可控制性分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） S1：毗鄰長江二橋，輻射武昌以及漢口 S2： 超長臨湖面優(yōu)勢 ： S3： 市區(qū)一環(huán)路以內(nèi)唯一大片成片土地 ； S4： 7080萬平方米城市中心超大社區(qū) S5：距徐東、中南成熟商圈較近 W1：區(qū)域目前形象不佳，美譽度較低 W2：土地成本相對目前武漢市場狀況較高 W3：高壓線以及規(guī)劃中的鐵路從地塊 經(jīng)過 W4：目前相對遠(yuǎn)離市政主干道，缺少公交、交通不便 W5：目前與漢口成熟商務(wù)區(qū)存在一定的斷層 W6：沙湖水質(zhì)較差，在 35年內(nèi)難以獲得全面改善 W7：項目團隊能力水平一般 機 會 （ O） O1：政府對土地的控制及對本項目的大力扶持 O2：沙湖片區(qū)的未來規(guī)劃全面提升項目價值 O3：武漢市內(nèi)缺少高素質(zhì)的大盤 O4：徐東片區(qū)整體的快速發(fā)展 O5：漢口居住環(huán)境改善較慢，武昌置業(yè)趨勢上升 —— 在今后福星惠譽無任何改變能力，完全處于被動的因素： 、 ； 、 ； 、 ； 、 ； —— 在今后福星惠譽擁有一定參與的機會，在一定 程度上發(fā)揮改變能力，處于部分主動的因素： ；； —— 在今后福星惠譽擁有相對完全的控制能力，基本處于主動的因素： ；；； 由此可見，福星惠譽應(yīng)采取 “ 牢固把握 完全能控制的類因素， 爭取 加強不完全控制的類因素， 密切關(guān)注 無改變能力的類因素變化 ” 的綜合思路。具體措施在下述項目未來預(yù)測分析中闡述。 威 脅 （ T） T1：未來市場大盤的沖擊 T2：開發(fā)周期過長帶來不可預(yù)期的風(fēng)險 T3：未來武漢整體房地產(chǎn)市場的價格提升較慢 T4：市政規(guī)劃的配合不能按期完成 項目未來 SWOT預(yù)測分析（含義：本項目未來上市銷售 時，綜合因素變化能夠?qū)崿F(xiàn)以及福星惠譽有能力實現(xiàn)的 SWOT分析） 福星惠譽作用程度分析 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 S1’ ： 輻射全武漢市及周邊地市 S2’ ： 產(chǎn)品綜合品質(zhì)一流 S3’ ： 初步形成景觀優(yōu)美 ， 良好人文氛圍的高尚社區(qū)形象 ； S4’ ：交通便利，綜合配套服務(wù)全面 S5’ ：福星惠譽企業(yè)品牌一流，擁有高素質(zhì)、高水平專業(yè)隊伍 W1’ ：高速鐵路負(fù)面影響程度 W2’ ：個別產(chǎn)品價格相對周邊同類項目略高； W3’ ：沙湖水質(zhì)未獲得全面改善 機 會 （ O） O1’ ：未來規(guī)范土地出讓，土地價格大幅上升 O2’ ：漢口居民傳統(tǒng)觀 念較大改變，已普遍接受到生活素質(zhì)更高的武昌來置業(yè) O3’ ：過江隧道開始建設(shè)，全面刺激兩岸往來 O4’ ：沙湖改造全面開展，環(huán)湖公園形象初步展現(xiàn) O5’ ：武漢居民居住觀念轉(zhuǎn)變，基本接受高層住宅 O6’ ：本項目成功開發(fā)而帶來的更多開發(fā)機遇 福星惠譽在上述四方面因素（、）形成中的作用程度 —— 作用程度巨大的因素 ： —— 作用程度一般的因素 ： —— 基本無作用的因素： 福星惠譽如何實現(xiàn)從現(xiàn)實向未來（期望）的轉(zhuǎn)化？ 威 脅 （ T） T1’ ：沙湖水質(zhì)可能嚴(yán)重惡化 T2’ ：武漢整體房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰 T3’ ：市政財政 困難，導(dǎo)致規(guī)劃不能按期完成 T4’ ：公司團隊未獲得全面改善，限制長遠(yuǎn)發(fā)展 現(xiàn)實與未來 SWOT過渡性轉(zhuǎn)化策略分析 必須落實工作的具體實施辦法 （ 1） 全面做到設(shè)計一流、施工一流、營銷一流、服務(wù)一流，（ 2） 實現(xiàn)產(chǎn)品綜合品質(zhì)一流 現(xiàn)代房地產(chǎn)成功開發(fā)，實際上是在開發(fā)過程中的各方面資源整合后，一個系統(tǒng)化工程的成功，是相互關(guān)聯(lián)的。 在本項目的開發(fā)中，應(yīng)明確建立以 “ 市場變化為導(dǎo)向 ” 的核心思想，破除傳統(tǒng)以 “ 產(chǎn)品 ” 為導(dǎo)向的開發(fā)思想，建立相關(guān)內(nèi)部機制。工程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 等方面工作都應(yīng)是圍繞 “ 實現(xiàn)未來良好銷售 ” 而展開。 （ 4） 大盤通盤考慮，（ 5）不計一時得失，（ 6） 獲取全局的勝利 本項目開發(fā)，應(yīng)作為一場綜合戰(zhàn)役而準(zhǔn)備，最終的目標(biāo)是實現(xiàn)全盤開發(fā)的效益最大化，而不能要求處處都獲得最高的贏利，而導(dǎo)致整體的失敗。因而在各期開發(fā)中，在能夠滿足福星惠譽基本資金流需求的前提下，在必要時應(yīng)放棄部分局部收益，從而降低風(fēng)險于可控制范圍之內(nèi)，從而實現(xiàn)整體收益最大化。 （ 7） 建立一流團隊（以項目組制），（ 8） 專業(yè)分工明確 團隊的建設(shè)正是目前福星惠譽所面臨的一個突出問題，必須加以妥善解決（舍得付出一定的成本）從而建立內(nèi)部人力資源優(yōu)勢體系。 （ 9） 借助外腦，（ 10） 建立與一流專業(yè)公司（營銷、推廣等）的密切合作 發(fā)展商最應(yīng)把握的是 “ 如何整合好各項專業(yè)資源，實現(xiàn)項目成功 ” ，而不是 “ 如何親力親為，將每一件細(xì)節(jié)工作都自己完成 ” 。專業(yè)分工的價值就在于此。 （ 11） 項目開發(fā)過程中，時時監(jiān)控市場，建立快速反應(yīng)體系 由于本項目開發(fā)周期長、開發(fā)量大，因而在開發(fā)中對于市場動向的把握非常重要。基于此，建議福星公司建立目標(biāo)客戶定期調(diào)查研究系統(tǒng)，可委托專業(yè)市場研究公司，每半年開展一次（深圳招商地產(chǎn)、卓越蔚藍海岸、金地集團等均采取此措施，從而保證其后期開發(fā)的項目 持續(xù)熱銷）。 （ 16） 確定合理容積率指（ 17） 標(biāo)（ 18） 以及最佳產(chǎn)品構(gòu)成比例，（ 19） 實現(xiàn)小區(qū)檔次與銷售價值的雙贏 容積率指標(biāo)過低會導(dǎo)致樓面地價過高，從而一方面使得單位成本加大，同時也使得總收益減少。但容積率指標(biāo)過高，也會導(dǎo)致項目建筑密度過大，檔次上不去，從而難以兌現(xiàn)期望的價格，造成積壓。在綜合分析多方面因素后，我司認(rèn)為目前確定的 ，不宜再增加，否則社區(qū)檔次形象難以保證。 同時，與上述容積率指標(biāo)相對應(yīng)，規(guī)劃中不同建筑高度住宅產(chǎn)品之間的面積配比也應(yīng)合理，如果層數(shù)較低產(chǎn)品 數(shù)量過多，會導(dǎo)致小高層 /高層住宅建筑密度過大，同樣難以銷售。在后述我司將集中針對此問題而展開分析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 20） 建立市場風(fēng)險與經(jīng)濟風(fēng)險的動態(tài)調(diào)節(jié)系統(tǒng)，（ 21） 平抑總風(fēng)險 項目開發(fā)的風(fēng)險歸納而言就是經(jīng)濟（即以什么樣的價格銷售）與市場（即以什么樣的速度銷售）風(fēng)險兩大風(fēng)險。福星公司要采取的措施就是盡量避免兩大風(fēng)險的重合，從而使總風(fēng)險始終在一個相對能夠控制的合理范圍內(nèi)，實現(xiàn)順利開發(fā)。 四、項目開發(fā)思路及策略 項目開發(fā)思路確定基本原則 最終確定的項目開發(fā)思路必須滿足以下四項基本原則： 風(fēng)險 —— 能夠控制項目開發(fā)綜合風(fēng) 險在相對合理范圍之內(nèi)，滿足福星惠譽穩(wěn)健經(jīng)營的核心原則； 收益 —— 在風(fēng)險合理控制前提下，實現(xiàn)相對最大化的開發(fā)經(jīng)濟效益； 品牌 —— 促進福星惠譽企業(yè)綜合品牌的快速建立與鞏固，為企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展打下牢固基礎(chǔ)； 社會價值 —— 在實現(xiàn)自身價值的基礎(chǔ)上，對武漢城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻，引領(lǐng)、提升武漢居民接受現(xiàn)代人居理念。 其中， “ 風(fēng)險控制 ” 是上述四項基本原則中的核心原則。 項目開發(fā)思路及策略 基于上述四項基本原則，我司逐層分析，形成最終的整體開發(fā)思路。 風(fēng)險如何控制 由于本項目投資額巨大（預(yù)計近 30億人民幣），一旦出現(xiàn)風(fēng)險控制 不合理，現(xiàn)金流不穩(wěn)定，超過福星惠譽可以承受的極限，則后果不堪設(shè)想！ 綜合風(fēng)險分解 項目最終面臨的綜合風(fēng)險可以綜合概括為一句話： —— 在成本與開發(fā)量相對固定前提下，項目產(chǎn)品最終實現(xiàn)以 什么樣的價格？ ，以 什么樣的速度？銷售出去。 前者為經(jīng)濟（實現(xiàn)收益數(shù)額）風(fēng)險，后者為市場風(fēng)險，兩者共同構(gòu)成項目的全部風(fēng)險。形象描述如下述項目風(fēng)險分解圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目風(fēng)險分解圖 在項目綜合風(fēng)險分解后，如何實現(xiàn)兩種風(fēng)險的綜合互動，從而使得在每一階段的綜合風(fēng)險都相對較低，從而始終都能夠控制在福星惠譽可承受的范圍之內(nèi)，保障 項目的平穩(wěn)開發(fā)。 綜合風(fēng)險的動態(tài)互動調(diào)節(jié) 在不建立并實行風(fēng)險互動調(diào)節(jié)體系時： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂