【正文】 在本章節(jié) —— 項目分析中，集中針對本項目開發(fā)的各個方面 展開重點分析。 與地塊臨近 300400米范圍內(nèi)目前基本是舊有低矮建筑區(qū)，形象較差。且目前缺乏從市政主干道進入的良好道路條件。 場地南側(cè)沙湖全景 場地北側(cè)油料所基地入口 由于地塊目前是油料所的農(nóng)業(yè)科研基地，因而現(xiàn)狀平整，但地勢相對低洼。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 地塊及周邊街區(qū)現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀 場地東側(cè)湖岸 場地西側(cè)湖大家屬樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 總居住用地面積： 428畝 +117畝 +101畝 =646畝 土地成本狀況 總地價款（含土地開發(fā)補償費、土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等） =（ 428+117）畝 /畝 +101畝（ +）萬元 /畝 =80000+5983 =85983萬元 樓面地價 =85983萬元247。西北角為規(guī)劃中高速鐵路線。 項目地塊北側(cè)臨近重型機床集團的鐵路專用線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）綜合結(jié)論 由上述分析可見，本項目從市場可行性角度分析，是可行的。開發(fā)高尚物業(yè)，企業(yè)品牌支撐作用重大，福星惠譽企業(yè)品牌的規(guī)劃與整合、提升、宣傳、推廣勢在必行，且須立即開展； 項目開發(fā)須進行產(chǎn)業(yè)復(fù)合化，成為支撐項目檔次、消化市場容量壓力的核心方法。訪談客戶認同片區(qū)高尚樓盤價格在未來兩年內(nèi)可以達到 3500元以上。 六、市場分析結(jié)論 （一）基本結(jié)論 武漢市的高檔樓盤價位一般超過 3500元 /㎡左右，但其品質(zhì)還有待改善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于本項目規(guī)模較大，自身的消費需求很大，且未來交通較為便利，同時沙湖經(jīng)過治理、開發(fā)，未來也將成為徐東 —— 中南商圈內(nèi)消費者休閑的好去處，因此本項目商業(yè)是有很大發(fā)展?jié)摿Φ?。最大程度的搜集了?shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五、商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析 （一）徐東大街商業(yè)物業(yè)租金與價格情況 物業(yè)名稱 （方位） 物業(yè)描述 月租金分布（元 / m2） 說明 徐東平價 大型綜合百貨商場 — 萬 一樓 260 年租給麥當(dāng)勞：一樓租金為元，每三年遞增 二樓 200 凱旋門廣場 同上 — 萬 一樓 140 主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右。消費觀念開始逐步清晰，個性化需求明朗趨勢加強； 本項目不能專門作為純高檔項目，認為市場容量風(fēng)險較大，可以作為中高檔綜合性住宅社區(qū)； 口碑宣傳在營銷中的作用很大，羊群效應(yīng)明顯，武漢人好湊熱鬧 —— 需要在前期造勢方面 多努力； 本項目由于特殊的地理位置，因而作為城市中心、超大規(guī)模的高尚社區(qū)，其目標客戶來源是全武漢市，而并不僅僅局限于武昌。 （三）隱藏和延伸信息 武漢客戶需求需要引導(dǎo)，產(chǎn)品、地域區(qū)隔不是絕對的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 主要 問題 銷售速度減緩，競爭壓力增大 基本銷售完畢，沒有土地資源 片區(qū)消化能力較低，容量有 限 其他 問題 市政基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，營銷費用上升 企業(yè)品牌未與項目一起提升，區(qū)域形象欠佳 價格繼續(xù)提升空間不大，其他競爭樓盤品質(zhì)提升很快 四、目標客戶研究 （一）基礎(chǔ)信息 中等收入者對住房面積要求集中在 100— 130平方米，高收入者需求面積在 150— 180平方米，出現(xiàn)二次置業(yè)現(xiàn)象潮流，房改政策的影響力很大； 喜歡實惠的促銷政策和產(chǎn)品形式； 住房消費還是目前中等收入者考慮最多的消費形式； 雖然居民對于福星沙湖項目所在區(qū)域目前的認知并不是非常高（主要原因是周邊市政配套未到位），但是對于未來 本片區(qū)的發(fā)展，未來的形象是非常認可的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2001年 5月開盤 目前都是所在片區(qū)成功樓盤，成為片區(qū)領(lǐng)跑者 感性的推廣在前期為項目起到重要作用，且推廣力度都比較大 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 定位 歐式小鎮(zhèn) 低密度生態(tài)社區(qū) 武昌首席高尚人文社區(qū) 50萬平方意大利風(fēng)情小鎮(zhèn) 推廣口號 有一個美麗的地方 麗島花園，生活特區(qū) 讓生活更現(xiàn)代，?？恳簧鷫粝? 項目成功開發(fā)，對片區(qū)價值的提升有著重要貢獻，對其他 項目價格有很大地推動作用； 形象定位都比較鮮明，產(chǎn)品形式較為豐富，都有別墅、小高層、聯(lián)排與多層 （二）差異點分析 輻射范圍各有不同和偏重 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 輻射區(qū)域 漢口主城區(qū)， 部分武昌、漢陽 武昌、洪山為主 沌口開發(fā)區(qū)， 漢陽區(qū) 客戶描述 小資，白領(lǐng)， 35歲左右 私營業(yè)主，科技人才， 45歲左右 企業(yè)管理人員，官員 面臨的問題各有不相同 名稱 四季花城 麗島花園 金色港灣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本報告特選取武漢幾個具有典 型代表意義的大盤，進行分析。 三、可對比性典型大盤個案分析 作為武漢大盤開發(fā)，有一些成功的先例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其客戶資源的市場份額將成為附近片區(qū)項目爭奪的焦點。而且作為武漢城市名片的東湖，為保證其景觀的延續(xù)性，規(guī)劃上已經(jīng)不批準在湖岸周邊進行進一步的房地產(chǎn)開發(fā)。這些也是該片區(qū)房地產(chǎn)價格偏高但銷售較為持穩(wěn)的根本原因。 片區(qū)物業(yè)擁有得天獨厚的資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 片區(qū)競爭等級描述： B （三）其他重點片區(qū)分析 水果湖 — 東湖沿線 水果湖 — 東湖沿線是湖北省委所在地，優(yōu)越的環(huán)境景觀、地理位置和完善的基礎(chǔ)配套使該 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。開發(fā)量在10萬平方米以上的小區(qū)占洪山地區(qū)總開發(fā)量的 50% ，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，眾多大盤不斷推出。借光谷之名，打 “ 科技 ” 品牌。 600元 /平方米，漲幅超過 30%； （ 2）開發(fā)重心向縱深方向發(fā)展，向江夏郊區(qū)和長江三橋方向延伸，不少大盤正處于內(nèi)部籌備階段，如保利高科、武昌光谷萬科城市花園等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。兩年來單價上漲近 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如麗島花園、水藍郡等一批臨湖別墅的出現(xiàn)，在很大程度上提升了整個武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)水平； （ 4）片區(qū)開發(fā)重心逐步向南湖以南，湖岸線后方發(fā)展，主要物業(yè)形式以臨湖別墅為主。 片區(qū)競爭等級描述： B 南湖片區(qū) 市場特征分析： （ 1）以南湖為中心，輻射武昌區(qū)、洪山區(qū)大片區(qū)域客戶，已經(jīng)是一個相對成熟的居住片區(qū)，小區(qū)內(nèi)部配套較為完善，基本可以滿足居民的需求； （ 2）由于樓盤價格體系升幅較為平穩(wěn)，已經(jīng)初步趕上武昌舊城區(qū)。萬科、沿海物業(yè)、浙江耀 江等外地開發(fā)商介入，區(qū)內(nèi)供應(yīng)規(guī)模很大，導(dǎo)致市場競爭異常激烈。片區(qū)住宅均價已由兩年前的 1100元 /平方米直逼目前的 2000元 /平方米大關(guān)， 已經(jīng)超過部分城區(qū)價格。 地產(chǎn)品牌企業(yè)，如萬科、耀江、沿海物業(yè)、美好愿景、新世界 等； （ 2）產(chǎn)品形式多樣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。片區(qū)匯集了一批實力強勁且又能征善戰(zhàn)的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。如萬科四季花城有 10%的客戶來自武昌，常青花園有 1/4的非武漢城區(qū)客戶。 市場特征分析： （ 1）項目規(guī)模大，集中式開發(fā)形成扎堆效應(yīng)。雖遠離市區(qū)，但依靠已經(jīng)通車的金山大道、金山一路、機場高速路以及目前正在緊張施工的馬池路等交通線路，都將拉近其與市區(qū)的距離。 片區(qū)競爭等級描述： A 金銀湖片區(qū) 金銀湖片區(qū)屬于武漢市的北部郊區(qū)，擁有豐富的土地資源和水資源，自然環(huán)境絕 佳。如商務(wù) SOHO，產(chǎn)權(quán)式酒店，小戶型公寓，全大戶型樓盤開始產(chǎn)生； （ 6）戶型普遍以 130— 260平方米的中大面積為主，主要針對武漢市所謂成功人士進行推廣訴求。由于新居住中心的涌現(xiàn)，城區(qū)人口郊區(qū)化現(xiàn)象明顯，大型商業(yè)物業(yè)也向邊緣地帶延伸，導(dǎo)致中心區(qū)生活環(huán)境便利性與生活品質(zhì)高尚性并不成正比； （ 4）傳統(tǒng)景觀資源樓盤優(yōu)勢明顯。由于舊城改造的系統(tǒng)性難度，項目大多為見縫插針式開發(fā)，周邊環(huán)境較為雜亂，容積率和建筑覆蓋率高起。 （ 1）以高層為主的開發(fā)模式，銷售速度緩慢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 漢口城區(qū) 市場特征分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）與本項目存在較強競爭性典型片區(qū)分析 根據(jù)項目之間的距離、規(guī)模、輻射范圍、檔次和潛在客戶的交叉性，確定以下片區(qū)與本項目有較強的競爭及可比性（漢口老城區(qū)因為未來規(guī)劃建設(shè)的改變，與武昌中心老城區(qū) 的距離會因為過江隧道的建設(shè)而拉近，形成一定競爭及可比性）。一般樓盤中漢口客戶比例超過 10%。區(qū)域整體購買力較強。 （ 3）由于本區(qū)域內(nèi)高校、科研單位 相對密集，文化氛圍逐漸濃郁，因而樓盤采取的媒體宣傳方式、闡述的內(nèi)涵與樓盤銷售業(yè)績正向相關(guān)。 9成客戶選擇按揭購房； （ 2）復(fù)式住宅主要購買對象為 40歲以上的私企業(yè)主和政府官員，屬于重復(fù)置業(yè)。項目形式雖然發(fā)生諸多變化，但大部分項目的內(nèi)在整體素質(zhì)提升不大。 （ 4）缺乏真正的品牌物業(yè)，物業(yè)品質(zhì)提升力度不大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。中北路沿線現(xiàn)已成為天源城、世紀彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等小高層聚集區(qū)，均價超過 2500元 /平方米。 （ 3） 區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售量和總體規(guī)模是武昌地區(qū)最高的，成為 武漢住宅消費亮點 。青山區(qū)來咨詢的客戶比例也較大。 （ 2）市場容量加大，對周邊區(qū)域客戶的吸納能力得以加強。 2000年末，多層均價已達到近 2000元 /m2。作為聯(lián)通武昌區(qū)、青山區(qū)和江南、江北交通的關(guān)聯(lián)地帶，獨特的地理區(qū)位使得周邊房地產(chǎn)迅速發(fā)展。但綜合而言，片區(qū)內(nèi)項目大多是區(qū)域性樓盤，輻射能力有限，其消化范圍基本局限在本片區(qū)內(nèi)。 都市經(jīng)典 460 50 2900 一期 22萬 M 1443 18 藍灣俊園 179 2900 一期 1088 5 天源城 210 30 2600 一期 6棟小高層 8 歐洲花園 16 2760 7棟 5 新新花園 30 8 2530 一期部分剩余 374 0 凱旋門廣場 3800 2棟高層 234 沙湖別墅 205 3780 現(xiàn)已售完 115 0 東湖林語 60 4100 24棟 455 注：上表已經(jīng)扣除項目已售部分，并對開發(fā)周期進行了簡單劃分與框算 片區(qū)今年市場供應(yīng)量接近 50萬 M。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 片區(qū)及周邊項目市場供應(yīng)量分析 項目名稱 總用地 （畝） 總建面 （萬 M） 均價 （元 / M） 開發(fā)期數(shù) /規(guī)模 戶數(shù) （戶） 2020年供應(yīng)量 預(yù)計（萬 M） 時尚歐洲 2600 7棟 16層（三期） 900 6 世紀彩城 150 30 2500 12棟小高層 15 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的