【正文】 ，大部分系小高層住宅。盡管福星公司有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但由于目前獲取該地塊需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)途徑，其中有一些不可控制風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該密切關(guān)注地塊動(dòng)向。拆遷后產(chǎn)生的用地將作為儲(chǔ)備用地，據(jù)介紹將作為城市居住用地。對(duì)策建議：生活排污不得向沙湖排放；提請(qǐng)政府適時(shí)監(jiān)控沙湖水質(zhì)，通報(bào)媒體公開(kāi)排污單位，加快沙湖水質(zhì)改造進(jìn)程。（6） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃全面實(shí)施武漢中心城區(qū)湖泊的綜合整治和保護(hù)工作，使主要湖泊水質(zhì)達(dá)到國(guó)家Ш類標(biāo)準(zhǔn)；武昌沙湖、洪山廣場(chǎng)、水果湖一帶的空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，接近國(guó)家一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)策建議：——開(kāi)發(fā)第一期，靠湖新規(guī)劃路建設(shè)成功后，可以與公交公司商議部分線路改線，由新規(guī)劃路通行。對(duì)策建議：——?jiǎng)澇鲆徊糠止ㄓ玫?，采用同同?jì)或協(xié)和醫(yī)院合作形式，建設(shè)一個(gè)商業(yè)性的社區(qū)服務(wù)醫(yī)院?？梢越ㄗh政府用對(duì)外招標(biāo)、企業(yè)適當(dāng)贊助形式降低風(fēng)險(xiǎn)。除湖北大學(xué)附屬中學(xué)屬市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)外，其他都較為普通。但同時(shí)也需要福星惠譽(yù)公司選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)方案，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。一期如果從此方位開(kāi)發(fā)，可建議政府先行建設(shè)公園，這樣將大大的促進(jìn)項(xiàng)目一期的價(jià)值提升，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的均衡預(yù)期實(shí)現(xiàn)。綠化用地：地塊內(nèi)部沿沙湖將是最大的景觀綠化帶市級(jí)公園：地塊外部東北角將是武漢市內(nèi)環(huán)規(guī)劃中的城市公園。確保對(duì)長(zhǎng)江、沙湖等水面的通透性，建設(shè)濱水的林蔭道和休憩場(chǎng)所，均衡布局城市各級(jí)公共綠地，結(jié)合生態(tài)走廊布局，規(guī)劃面積在70hm178。對(duì)策建議：——屆時(shí)爭(zhēng)取開(kāi)通由過(guò)江隧道開(kāi)往小區(qū)的業(yè)主專用車，可以設(shè)置觀景臺(tái)。相關(guān)性：——過(guò)江隧道的貫通將極大的刺激片區(qū)地塊價(jià)值的提升，短期內(nèi)相關(guān)項(xiàng)目的漢口客戶將呈幾何級(jí)上漲?？赡芮闆r下?tīng)?zhēng)取趕在鐵路施工前將臨鐵路部分物業(yè)開(kāi)發(fā)并銷售出去，定位可以稍微低一點(diǎn)，為小區(qū)吸引人氣。相關(guān)性：——鐵路的噪音和對(duì)交通的阻隔將不利于居住素質(zhì)的提升，對(duì)項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生抗性。對(duì)策建議：——爭(zhēng)取規(guī)劃路的命名權(quán)，將道路作為項(xiàng)目的“展示牌”。相關(guān)性：——新規(guī)劃路的建設(shè)將為居民出行以及與武昌中心商圈（中南片區(qū)）、沿江片和東湖風(fēng)景區(qū)的交通提供一條新的選擇。新規(guī)劃路（見(jiàn)沙湖地區(qū)20032004年實(shí)施道路建設(shè)示意圖）由現(xiàn)在的徐東平價(jià)與湖北大學(xué)的中段，經(jīng)項(xiàng)目東北面和都市經(jīng)典項(xiàng)目沙湖面將規(guī)劃一條與中北路、武青三干道垂直的一條城市道路?？梢越ㄗh政府沿湖大道僅作為步行系統(tǒng)，保持湖岸的幽靜。相關(guān)性：——盡管沿湖大道的建設(shè)把沙湖變成“私家湖泊”的愿望打破，但城市景觀帶的建設(shè)必將吸引一部分人流，建設(shè)好沙湖的最大收益者將是未來(lái)小區(qū)的業(yè)主，綠化帶也將成為小區(qū)的一大景致。對(duì)策建議：——將干道與新規(guī)劃路的交叉地帶作為集中商業(yè)物業(yè)，沿干道安排商業(yè)門面與公建配套，以盡能利用、創(chuàng)造商業(yè)氛圍，滿足項(xiàng)目業(yè)主的消費(fèi)需求，將物業(yè)層次多元化，并規(guī)避由鐵路及干道帶來(lái)的噪音、灰塵的負(fù)面效應(yīng)。武青四干道規(guī)劃將打通由青山到武昌中山路（轉(zhuǎn)到洪山）的城市干道，道路將從本項(xiàng)目地塊邊緣通過(guò)，作為地塊與油料研究所的分割線，到達(dá)沙湖邊湖北大學(xué)的東北角。（2） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施對(duì)于道路的層次問(wèn)題，由于城市主干道——內(nèi)環(huán)線對(duì)與城市交通的重要性，武漢正在著力解決交通阻塞現(xiàn)象，內(nèi)環(huán)線擴(kuò)充已經(jīng)提上議事日程：將通過(guò)環(huán)島、高架橋、立交橋把內(nèi)環(huán)線的交通流量擴(kuò)充50%，成為武漢市最主要的城市主干道。同時(shí)提出一些具體應(yīng)對(duì)思路及措施，供福星惠譽(yù)參考使用。東北角為沙湖別墅以及都市經(jīng)典。南側(cè)沙湖水質(zhì)相對(duì)較差。從東至南至西沙湖景觀較為突出，但北側(cè)周邊不成熟，目前形象較差。74萬(wàn)平方米=1162元/平方米注：。南側(cè)緊鄰待建沙湖環(huán)湖綠化帶（公園）及環(huán)湖公路。西側(cè)緊鄰待建的武青四干道。第二章 項(xiàng)目分析——戰(zhàn)術(shù)性分析一、項(xiàng)目基本情況地理位置及規(guī)模福星沙湖項(xiàng)目地處武昌一環(huán)線以內(nèi)，沙湖北側(cè)。提升市場(chǎng)、擴(kuò)大需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合價(jià)值（項(xiàng)目收益、企業(yè)品牌、拉動(dòng)武漢城市居民居住生活發(fā)展的社會(huì)價(jià)值）。沙湖項(xiàng)目可以自成體系，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、住宅價(jià)格應(yīng)打破地域限制，塑造武漢城市中心第一社區(qū)地位與形象，突破單一項(xiàng)目概念，提升到武漢高尚街區(qū)層面（單一項(xiàng)目建設(shè)→街區(qū)營(yíng)造）；徐東片區(qū)項(xiàng)目有10%以上的漢口客戶，且這一趨勢(shì)正在增長(zhǎng)之中，表明漢口的中高收入者已經(jīng)可以接受過(guò)江置業(yè)的觀念；重視武漢市民的口碑運(yùn)動(dòng)，加強(qiáng)公共關(guān)系工作（客戶前期服務(wù)），加強(qiáng)與政府、市民的三邊溝通。領(lǐng)跑樓盤對(duì)片區(qū)的價(jià)值提升貢獻(xiàn)較大，將片區(qū)價(jià)格在兩年內(nèi)提高50%以上；徐東片區(qū)是一個(gè)成長(zhǎng)的熱點(diǎn)片區(qū)，價(jià)格處于一個(gè)快速增長(zhǎng)的階段。對(duì)比徐東片區(qū)商業(yè)物業(yè)7625——25800元/平方米的現(xiàn)實(shí)商業(yè)價(jià)值，保守預(yù)測(cè)未來(lái)本項(xiàng)目商業(yè)總體平均價(jià)格可以達(dá)到8000元/平方米，原因主要有以下兩點(diǎn)：1. 8000元/平方米是徐東片區(qū)內(nèi)較低的價(jià)位，項(xiàng)目開(kāi)始開(kāi)發(fā)，規(guī)劃逐步落實(shí)以后，是可以達(dá)到這一價(jià)位的；2. 8000元/平方米是一個(gè)全程均價(jià)，是以靜態(tài)觀點(diǎn)來(lái)看待其收益的，根據(jù)徐東地區(qū)住房?jī)r(jià)格每年10%以上的上升幅度，顯然這個(gè)商業(yè)物業(yè)定價(jià)偏低。二樓100銷品茂大型購(gòu)物休閑中心，集中式消費(fèi)場(chǎng)所，萬(wàn)一樓240主要按分區(qū)劃分租金，調(diào)整幅度元左右，品牌優(yōu)先二樓200凱旋門廣場(chǎng)旁門面小型店面45——55一般12——15 m2徐東平價(jià)旁臨街門面小型店面售價(jià)6000——6500 2001年期房全部售出徐東專業(yè)建材市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)45——60一般3540平方，后附30平方的倉(cāng)庫(kù)（9元/ m2）（二）商業(yè)物業(yè)售價(jià)分析根據(jù)商業(yè)物業(yè)租金與價(jià)格的相互比例關(guān)系，按物業(yè)年租金ⅹ=物業(yè)售價(jià)的常規(guī)計(jì)算方法，可以得出如下數(shù)據(jù)：物業(yè)名稱（方位）年租金（元/ m2）售價(jià)（元/ m2）說(shuō)明徐東平價(jià)一樓312039000把大型商業(yè)物業(yè)的價(jià)格簡(jiǎn)單平均后，按對(duì)片區(qū)影響和時(shí)間給予加權(quán)數(shù)：徐東平價(jià)（），凱旋門（），銷品茂（），計(jì)算出大型商業(yè)物業(yè)的基準(zhǔn)參考價(jià)格二樓240030000凱旋門廣場(chǎng)一樓168021000二樓120015000銷品茂一樓288036000二樓240030000凱旋門廣場(chǎng)旁門面540——6606750—8250由于店面計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同，且銷售時(shí)間各有不同，簡(jiǎn)單取其中值平均計(jì)算沿街店鋪銷售價(jià)格徐東平價(jià)旁商品房臨街門面7000—8000徐東建材市場(chǎng)540——7206750—9000（三）本項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值分析開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)?nèi)居民的生活素質(zhì)，豐富物業(yè)品種，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)是不無(wú)裨益的。武昌各區(qū)域（水果湖、徐東、積玉橋、老城區(qū)、湖北大學(xué)等）高收入者是本項(xiàng)目未來(lái)客戶的基礎(chǔ)；漢口高收入者中不滿漢口居住現(xiàn)狀，要求改善、提升生活素質(zhì)的人士是本項(xiàng)目獲得成功的必備支撐；各種客戶群體在全面了解未來(lái)規(guī)劃以及小區(qū)的品質(zhì)、檔次形象后，普遍認(rèn)為未來(lái)23年后的價(jià)格可以達(dá)到3500元/平方米以上，對(duì)未來(lái)的信心較足。盡管目前武昌居民是項(xiàng)目的主要客戶來(lái)源，但漢口會(huì)有許多客戶會(huì)關(guān)注或過(guò)江置業(yè)，年輕人更有跨區(qū)置業(yè)意識(shí)，但同時(shí)也受到很多局限，對(duì)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)開(kāi)始看重。（二）共性需求特征認(rèn)為保持充分溝通非常重要，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃、城建方面的信息非?？释獣?，要解決房地產(chǎn)信息的不對(duì)稱、開(kāi)發(fā)商資訊問(wèn)題；多數(shù)人對(duì)產(chǎn)品本身的要求大于對(duì)服務(wù)的要求，這與武漢房地產(chǎn)發(fā)展的層次有關(guān)；消費(fèi)意識(shí)在蘇醒，要求改變住房素質(zhì)的呼聲很高，消費(fèi)潛力巨大，有效需求有待釋放；對(duì)未來(lái)的預(yù)期持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，相信自己收入會(huì)有所增加，這與全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)息息相關(guān)；對(duì)開(kāi)發(fā)商做品牌的思路表示認(rèn)同，認(rèn)為品牌企業(yè)的項(xiàng)目賣得貴是理所當(dāng)然；認(rèn)可政府的規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展起到非常重要的作用，但對(duì)政府實(shí)施規(guī)劃速度持不認(rèn)同的態(tài)度。A、金銀湖片區(qū)：四季花城B、南湖片區(qū)：麗島花園C、沌口開(kāi)發(fā)區(qū)：金色港灣（一）共同特征項(xiàng)目所處區(qū)位是城郊結(jié)合部，但交通尚較為方便名稱四季花城麗島花園金色港灣方位臨金山大道、張公堤，傍金銀湖臨珞獅南路，與南湖相連臨沌陽(yáng)大道，依三角湖區(qū)位東西湖區(qū)（郊區(qū)），距離城區(qū)10分鐘車程洪山技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)園，已經(jīng)接近城區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，離城區(qū)20多分鐘車程所在區(qū)域在建設(shè)之前，都沒(méi)有成熟的優(yōu)秀項(xiàng)目，周邊樓盤素質(zhì)與價(jià)格較低名稱四季花城麗島花園金色港灣開(kāi)發(fā)前周邊相關(guān)項(xiàng)目常青花園/戀湖家園一些村民集體住宅奧林苑，香榭麗舍當(dāng)時(shí)均價(jià)（元/ M）11009001100目前多層均價(jià)（元/ M）280035002300時(shí)間跨度（年）2—33—42—3均具有優(yōu)良的自然景觀資源規(guī)模相對(duì)都比較大，營(yíng)銷周期比較長(zhǎng)名稱四季花城麗島花園金色港灣規(guī)模占地410畝，總建面30萬(wàn)平方米占地240畝，總建面20萬(wàn)平方米 800畝，50萬(wàn)平方 其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率：綠化率：40%容積率：綠化率：65%容積率：綠化率：46%開(kāi)盤時(shí)間2001年11月開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)1999年9月開(kāi)盤。盡管一般大盤都在城鄉(xiāng)結(jié)合部，與本項(xiàng)目區(qū)位上有所不同，但依舊有許多可以參考借鑒的地方。漢陽(yáng)片區(qū)（1）漢陽(yáng)整體樓市的發(fā)展明顯落后于武昌和漢口，樓盤普遍價(jià)格位于17002200元/平方米之間；（2）傳統(tǒng)商業(yè)中心地區(qū)樓盤優(yōu)勢(shì)依然存在，價(jià)位較高，達(dá)到22002500元/平方米；（3）新興沌口區(qū)域依靠良好景觀，價(jià)格攀升較快，成為漢陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展新興熱點(diǎn)；（4）武漢居民住宅消費(fèi)地域局限，限制了大部分的漢口及武昌居民前來(lái)置業(yè)；（5）片區(qū)住宅亮點(diǎn)不多，有特色和品質(zhì)感的樓盤欠缺，整體素質(zhì)低，無(wú)論產(chǎn)品還是營(yíng)銷包裝都比較粗糙；（6）漢陽(yáng)片區(qū)住宅以多層為主，產(chǎn)品品質(zhì)一般。片區(qū)后續(xù)的增量市場(chǎng)將面臨萎縮，對(duì)沙湖項(xiàng)目不構(gòu)成嚴(yán)重威脅。由于該片區(qū)是成熟的典型城市社區(qū)，所以其可供開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)不足。片區(qū)市民擁有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，消費(fèi)能力旺盛。片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)描述：B后湖片區(qū)市場(chǎng)特征分析：（1）借助市政熱點(diǎn)地區(qū)支持，價(jià)格快速提升，發(fā)展勢(shì)頭迅猛；（2）中高檔商品住宅價(jià)格雖然達(dá)到較高水平，但樓盤品質(zhì)明顯低于金銀湖片區(qū)同價(jià)位樓盤，同時(shí)存在大量經(jīng)濟(jì)適用房；（3）由于地理位置區(qū)域局限，決定后湖片區(qū)樓盤主要客戶來(lái)源為漢口居民；（4）樓盤多以“綠色生態(tài)”為主題；（5）樓盤開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍較大。開(kāi)發(fā)商都積極拓展郵科院、華工科技、關(guān)東科技工業(yè)園等極具購(gòu)買能力的目標(biāo)大客戶；（4）樓盤品質(zhì)發(fā)生變化，已經(jīng)由原來(lái)的中低檔向中高檔轉(zhuǎn)移，樓盤價(jià)位已經(jīng)突破2000元/平方米；（5）開(kāi)發(fā)方式變化伴隨開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)遷移，大盤化、郊區(qū)化、親水性成為最直接的體現(xiàn)。本片區(qū)將來(lái)必然成為武漢中檔樓盤競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)；（3）珞瑜路沿線的開(kāi)發(fā)已經(jīng)到達(dá)頂峰，依托珞瑜路周邊高校林立，主打“文化”品牌。片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)等級(jí)描述：A光谷（湯遜湖）片區(qū)市場(chǎng)特征分析：（1）價(jià)格上漲幅度很大，總漲幅在全市各城區(qū)中僅次于金銀湖，為第二位。但由于開(kāi)發(fā)的不均衡，片區(qū)內(nèi)部?jī)r(jià)格差距很大；（3）品質(zhì)與價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始脫胎換骨。各個(gè)樓盤割地獨(dú)立而戰(zhàn)情況嚴(yán)重，限制片區(qū)整體優(yōu)勢(shì)發(fā)揮；（6）片區(qū)內(nèi)樓盤自然景觀較為優(yōu)越，擁有豐富湖泊資源，基本圍繞“水”主題大做文章。片區(qū)形象提升較快，但區(qū)域內(nèi)樓盤形象不是很統(tǒng)一；（5）完全競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)明顯。片區(qū)內(nèi)樓盤低容積率特征明顯，產(chǎn)品包括多層、小高層、高層、聯(lián)排及獨(dú)立別墅等各種形式；（3）片區(qū)市政配套尚不完善，居家生活支持不夠，在一定程度上限制客戶選擇，是片區(qū)樓盤需要解決的最關(guān)鍵問(wèn)題；（4）在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上均對(duì)自身樓盤品質(zhì)采取高要求態(tài)度，同時(shí)賦予了項(xiàng)目附加值，形成了良好的區(qū)域整體樓盤形象。品牌效應(yīng)在本片區(qū)充分發(fā)揮作用，樓盤價(jià)格直逼市區(qū)。樓盤占地基本均在400畝以上，整體對(duì)外部客戶吸納能力較強(qiáng)。目前已開(kāi)通幾路公交線。北有武漢天河機(jī)場(chǎng)，東有漢口火車站。客戶群體面向整個(gè)武漢市，多為在該片區(qū)生活、工作、學(xué)習(xí)的人群，職業(yè)穩(wěn)定，收入較高，年齡上以中年為主。武漢老城區(qū)某些區(qū)域中擁有良好景觀資源，如公園、湖泊、游園、廣場(chǎng)、長(zhǎng)江、漢江等，使得物業(yè)價(jià)格得以保持，并隨產(chǎn)品素質(zhì)提升而呈跳躍式攀升，基本價(jià)位一般都在3500元/平方米左右；（5）住宅產(chǎn)品形式發(fā)生分化。城區(qū)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是周邊生活配套完善，交通便利；（3）價(jià)格攀升幅度較小，局部有停滯或下降趨勢(shì)，一般多在2500—3000元/平方米左右。功能劃分較多，一般是商住兩用，相互之間干擾很大，居住適用性下降；由于客戶對(duì)市中心高層項(xiàng)目的習(xí)慣認(rèn)知，加上房屋總價(jià)較高，項(xiàng)目銷售周期一般都大于2年，爛尾樓密度較大； （2）項(xiàng)目一般地塊狹小，規(guī)模?。ㄒ话愣酁?萬(wàn)平方以下），綠化率低（一般不超過(guò)30%），但配套非常成熟。本文將每一個(gè)片區(qū)與沙湖地塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系劃分成如下四個(gè)等級(jí)：A——直接正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)；B——直接非正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)；C——非直接正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)；D——非直接非正面競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)。片區(qū)項(xiàng)目對(duì)青山消費(fèi)者的輻射力也在逐步加強(qiáng)。（4）長(zhǎng)江二橋通車以來(lái)，伴隨著政府系列規(guī)劃的制定與實(shí)施，漢口消費(fèi)者過(guò)江置業(yè)呈上升趨勢(shì)。客戶層面相對(duì)較高，受教育程度較高。大面積