【正文】 （23） 應(yīng)承擔(dān)相對多的實現(xiàn)收益責(zé)任；（24） 由于本項目商業(yè)處于武漢發(fā)展最為快速的徐東商圈輻射范圍內(nèi)，（25） 加之商業(yè)產(chǎn)品本身所具有的高附加值特點，（26） 因而（27） 也承擔(dān)相對高的收益要求。因為在項目整體規(guī)劃時，K、 因小高層及高層區(qū)的建筑密度壓力而L、 必然會適當(dāng)減少多層區(qū)的土地使用面積，M、 加大多層區(qū)的住宅密度。而W、 且這種趨勢仍在逐步加強。從而從市場方面，一方面可以降低定位單一目標(biāo)市場而可能出現(xiàn)的需求總量不足的弊端，同時也可以保證每一個社區(qū)內(nèi)相對的純粹性，增強吸引力。收益相對穩(wěn)定；風(fēng)險相對均衡。2%　風(fēng)險分析（3） 價格指（4） 標(biāo)（5） 敏感性分析變化幅度15%10%5%0%5%10%15%平均單價3888 4117 4345 4574 4803 5031 5260 總投資利潤率%%%%%%%注：平均單價為按我司確定的面積比例獲得的加權(quán)平均值； 總投資利潤率為所得稅前全部物業(yè)基準(zhǔn)平均單價= 4100元/平方米28%（多層）+4000元/平方米38%（小高層）+3900元/平方米14%（高層）+6000元/平方米12%（別墅）+8000元/平方米8%（商業(yè)）= 4574元/平方米住宅產(chǎn)品整體均價為4276元/平方米。反之，容積率過低，樓面地價過高，也無法實現(xiàn)最大化收益。第4章 項目可行性分析綜合結(jié)論及建議結(jié)合前述項目市場可行性與經(jīng)濟可行性分析結(jié)果，可以得出如下方面的基本結(jié)論：（1） 項目整體開發(fā)、營銷周期控制在56年比較合理，（2） 即開發(fā)階段控制在2003年2007年，（3） 營銷階段控制在20042008年。，則難以保障社區(qū)各種建筑產(chǎn)品的中高檔品質(zhì)形象，從而導(dǎo)致價格無法提升，銷售速度難以達到預(yù)期水平；，從而無法滿足福星惠譽進行項目開發(fā)，預(yù)期收益要求；（9） 把握武漢住宅市場居民居住觀念以及住宅產(chǎn)品類型選擇的變化趨勢——小高層逐漸被普遍接受，（10） 高層產(chǎn)品認(rèn)同（11） 度逐漸提高各種住宅產(chǎn)品類型武漢居民選擇比例變化趨勢2001年以前20022003年2003年以后（預(yù)期）多層70%80%40%50%35%40%小高層15%20%35%40%35%40%高層5%10%10%15%15%25%（12） 項目總體定位于——武漢未來十年內(nèi)高品質(zhì)的一流的市中心大型社區(qū)（13） 項目目標(biāo)（14） 客戶定位于——以武昌（15） 中高收入居民為基礎(chǔ)，（16） 面向全武漢，（17） 輻射湖北省其他地市（18） 項目住宅產(chǎn)品各期整體銷售均價可以達到42004300元/平方米。我司具體措施建議如下：高度重視、全面提升福星惠譽現(xiàn)有管理層綜合素質(zhì)（業(yè)務(wù)能力及管理能力等），管理層的素質(zhì)水平在很大程度上決定著項目的成敗。一定要萬分重視，包括工程質(zhì)量、營銷包裝、宣傳推廣、售后服務(wù)等等多個方面；需大力改善福星惠譽所有項目的物業(yè)管理、售后服務(wù)水平，全面提升企業(yè)形象，從而為打造沙湖項目軟性核心賣點——服務(wù)，做好充足的準(zhǔn)備。可考慮成立獨立項目組，直接負(fù)責(zé)本項目開發(fā)，直接受總經(jīng)理管理；目前正在開發(fā)的城市花園以及金色華府是福星惠譽公司在沙湖項目啟動前，轉(zhuǎn)變與提升福星惠譽市場形象，初步建立高品質(zhì)企業(yè)品牌與良好口碑，實現(xiàn)客戶積累的重要機遇。由于本項目總體價格處于未來5年左右武漢市場中等偏上水平，而項目的品質(zhì)卻是武漢一流的，因而完全可以實現(xiàn)物超所值，具有非常高的性價比，形成競爭優(yōu)勢。（4） 項目容積率指（5） 標(biāo)（6） 。經(jīng)濟分析結(jié)論針對上述成本、效益、風(fēng)險分析，盡管我司采取了相對穩(wěn)健、保守地預(yù)測與分析，但也獲得了相對較為理想的分析結(jié)果：總投資為284235萬元；整體開發(fā)營銷周期為56年；總體銷售收入為358476萬元；總成本利潤率（所得稅前）%因此，本項目是屬于風(fēng)險中等，收益中高的房地產(chǎn)開發(fā)項目，從經(jīng)濟分析角度是基本可行的。另一方面，福星惠譽也可以通過適度縮減總開發(fā)周期長度的措施，在總體收益率不變化的情況下，提高每一年的開發(fā)收益率水平。第三章 項目經(jīng)濟分析成本分析項目總開發(fā)成本表容積率= 銷售面積(S)= 序號項目名稱計算程式單　價總額（萬元）備注（元/m2）一土地成本　 二前期工程費　　　　可行性研究及規(guī)劃設(shè)計　 　地質(zhì)勘測費　 　場地平整七通一平　 　施工圖紙設(shè)計　 　小計　+ 　三建筑安裝工程費計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）基礎(chǔ)工程費　 　地下室　 　土建+ 　　　 　　　 　 　　　 　　　 　電梯工程　120 120為電梯數(shù)量監(jiān)理　 　公共空間裝修　 　小計　+ 　　　　　　　四基礎(chǔ)設(shè)施費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）水電消防工程　 　水系統(tǒng)移交二供辦　 　智能系統(tǒng)及停車場一卡通　 　有線、電信、寬帶　　　 　小計　+ 　　　　　　　　五公共配套設(shè)施費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）營銷中心　 　園林綠化　 　游泳池、網(wǎng)球場、會所　　　 　物業(yè)管理移交　　　 按銷售收入總額的2%計算小計　+ 　六不可預(yù)見費　　　 按上述五項合計總額4%計算開發(fā)成本合計一+六　　 　　　　　　　七開發(fā)費用計算程式全部物業(yè)備注面積單價總額（萬元）管理費　 　銷售費+　　 　　　　　 按銷售收入總額的2%計算　　15 15為樣板房數(shù)量　　　　 %計算　　　　 　　　 　財務(wù)費　　　 　營業(yè)稅及附加　　　 　小計　+ 　合 計　 注：上表中的各項基礎(chǔ)成本項目，我司是在重點參考2002年武漢市以及湖北省房地局統(tǒng)計并公布的中高檔物業(yè)成本數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目具體特征而加以適度修正的結(jié)果。具體開發(fā)方式：具體內(nèi)容方式優(yōu)點方式缺點福星惠譽選擇條件方式一以2號區(qū)域一部分為開發(fā)第一站，中期結(jié)合2號區(qū)域與1號商業(yè)區(qū)域交替開發(fā)，最后開發(fā)3號區(qū)域。第一批入市價格為34003500，而同期的小高層價格達到36003700。P、 縱觀各先進城市中，Q、 ，R、 由于出于以上的考慮，S、 大多均采取以小高層為主的整體規(guī)劃方式。項目開發(fā)策略合理確定項目各產(chǎn)品類型構(gòu)成比例，為均衡實現(xiàn)項目的中高檔的品質(zhì)與形象（別墅部分為高檔品質(zhì)與形象），我司建議對貴公司提出的比例體系：建筑類型面積比例多層50%小高層/高層34%別墅（包括連排）8%商業(yè)8%進行調(diào)整，調(diào)整后比例體系為：建筑類型面積比例多層28%小高層38%高層14%別墅（包括連排）12%商業(yè)8%調(diào)整原因：A、 原比例體系中多層比例過大，B、 必然會導(dǎo)致規(guī)劃中小高層及高層區(qū)的建筑密度過大，C、 從而D、 根本無法保障小高層及高層住宅擁有相對良好的景觀視線、采光與通風(fēng)條件，同E、 時也無法營造良好的園林環(huán)境，F(xiàn)、 最終導(dǎo)致所開發(fā)的小高層及高層住宅完全是中檔住宅品質(zhì)，G、 無法實現(xiàn)期望的中高價位。項目開發(fā)思路上述綜合風(fēng)險互動調(diào)節(jié)體系是通過對本項目所開發(fā)的不同類型產(chǎn)品（別墅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅以及商業(yè)）的風(fēng)險承擔(dān)功能區(qū)別定位，并通過在項目整體開發(fā)中的開發(fā)次序安排而得以實現(xiàn)。前者為經(jīng)濟（實現(xiàn)收益數(shù)額）風(fēng)險，后者為市場風(fēng)險，兩者共同構(gòu)成項目的全部風(fēng)險。四、項目開發(fā)思路及策略項目開發(fā)思路確定基本原則最終確定的項目開發(fā)思路必須滿足以下四項基本原則：風(fēng)險——能夠控制項目開發(fā)綜合風(fēng)險在相對合理范圍之內(nèi)，滿足福星惠譽穩(wěn)健經(jīng)營的核心原則；收益——在風(fēng)險合理控制前提下，實現(xiàn)相對最大化的開發(fā)經(jīng)濟效益；品牌——促進福星惠譽企業(yè)綜合品牌的快速建立與鞏固，為企業(yè)長遠發(fā)展打下牢固基礎(chǔ)；社會價值——在實現(xiàn)自身價值的基礎(chǔ)上，對武漢城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出貢獻，引領(lǐng)、提升武漢居民接受現(xiàn)代人居理念。同時，與上述容積率指標(biāo)相對應(yīng)，規(guī)劃中不同建筑高度住宅產(chǎn)品之間的面積配比也應(yīng)合理，如果層數(shù)較低產(chǎn)品數(shù)量過多，會導(dǎo)致小高層/高層住宅建筑密度過大，同樣難以銷售。基于此，建議福星公司建立目標(biāo)客戶定期調(diào)查研究系統(tǒng)，可委托專業(yè)市場研究公司，每半年開展一次（深圳招商地產(chǎn)、卓越蔚藍海岸、金地集團等均采取此措施，從而保證其后期開發(fā)的項目持續(xù)熱銷）。（7） 建立一流團隊（以項目組制），（8） 專業(yè)分工明確團隊的建設(shè)正是目前福星惠譽所面臨的一個突出問題，必須加以妥善解決（舍得付出一定的成本）從而建立內(nèi)部人力資源優(yōu)勢體系。在本項目的開發(fā)中，應(yīng)明確建立以“市場變化為導(dǎo)向”的核心思想，破除傳統(tǒng)以“產(chǎn)品”為導(dǎo)向的開發(fā)思想，建立相關(guān)內(nèi)部機制。盡管項目有利的區(qū)位、景觀資源和先開發(fā)優(yōu)勢可以成為阻擊對手的有利武器，我們也要保持清醒的頭腦，密切關(guān)注事態(tài)的發(fā)展，并根據(jù)實際情況適時調(diào)整戰(zhàn)術(shù)思路。已經(jīng)有部分地塊開發(fā)正在實施，項目名稱“天源城”，大部分系小高層住宅。拆遷后產(chǎn)生的用地將作為儲備用地，據(jù)介紹將作為城市居住用地。（6） 沙湖水質(zhì)治理規(guī)劃全面實施武漢中心城區(qū)湖泊的綜合整治和保護工作，使主要湖泊水質(zhì)達到國家Ш類標(biāo)準(zhǔn)；武昌沙湖、洪山廣場、水果湖一帶的空氣質(zhì)量達到國家二級標(biāo)準(zhǔn)，接近國家一級標(biāo)準(zhǔn)。對策建議：——劃出一部分公建用地，采用同同濟或協(xié)和醫(yī)院合作形式，建設(shè)一個商業(yè)性的社區(qū)服務(wù)醫(yī)院。除湖北大學(xué)附屬中學(xué)屬市級重點中學(xué)外，其他都較為普通。一期如果從此方位開發(fā)，可建議政府先行建設(shè)公園，這樣將大大的促進項目一期的價值提升，實現(xiàn)項目價值的均衡預(yù)期實現(xiàn)。確保對長江、沙湖等水面的通透性，建設(shè)濱水的林蔭道和休憩場所，均衡布局城市各級公共綠地，結(jié)合生態(tài)走廊布局，規(guī)劃面積在70hm178。相關(guān)性：——過江隧道的貫通將極大的刺激片區(qū)地塊價值的提升，短期內(nèi)相關(guān)項目的漢口客戶將呈幾何級上漲。相關(guān)性：——鐵路的噪音和對交通的阻隔將不利于居住素質(zhì)的提升，對項目的銷售產(chǎn)生抗性。相關(guān)性：——新規(guī)劃路的建設(shè)將為居民出行以及與武昌中心商圈（中南片區(qū)）、沿江片和東湖風(fēng)景區(qū)的交通提供一條新的選擇?？梢越ㄗh政府沿湖大道僅作為步行系統(tǒng)，保持湖岸的幽靜。對策建議：——將干道與新規(guī)劃路的交叉地帶作為集中商業(yè)物業(yè)，沿干道安排商業(yè)門面與公建配套，以盡能利用、創(chuàng)造商業(yè)氛圍，滿足項目業(yè)主的消費需求，將物業(yè)層次多元化，并規(guī)避由鐵路及干道帶來的噪音、灰塵的負(fù)面效應(yīng)。（2） 片區(qū)道路規(guī)劃影響分析及措施對于道路的層次問題，由于城市主干道——內(nèi)環(huán)線對與城市交通的重要性，武漢正在著力解決交通阻塞現(xiàn)象，內(nèi)環(huán)線擴充已經(jīng)提上議事日程：將通過環(huán)島、高架橋、立交橋把內(nèi)環(huán)線的交通流量擴充50%，成為武漢市最主要的城市主干道。東北角為沙湖別墅以及都市經(jīng)典。從東至南至西沙湖景觀較為突出，但北側(cè)周邊不成熟，目前形象較差。南側(cè)緊鄰待建沙湖環(huán)湖綠化帶（公園）及環(huán)湖公路。第二章 項目分析——戰(zhàn)術(shù)性分析一、項目基本情況地理位置及規(guī)模福星沙湖項目地處武昌一環(huán)線以內(nèi)，沙湖北側(cè)。沙湖項目可以自成體系，項目開發(fā)、住宅價格應(yīng)打破地域限制，塑造武漢城市中心第一社區(qū)地位與形象，突破單一項目概念，提升到武漢高尚街區(qū)層面（單一項目建設(shè)→街區(qū)營造）；徐東片區(qū)項目有10%以上的漢口客戶，且這一趨勢正在增長之中，表明漢口的中高收入者已經(jīng)可以接受過江置業(yè)的觀念；