【正文】 %40000000九稅金銷售收入74993350010%74993350十不可預(yù)見費(fèi)用4395394822%8790789十一總成本　　　587113080十二建筑面積成本平米單價(jià)　　　3428十三總收入　　　749933500十四總利潤　　　162820420 項(xiàng)目銷售均價(jià)模擬市場比較法以2007—2008年推出的主要類比競爭樓盤價(jià)格為準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)，綜合現(xiàn)有的同等項(xiàng)目二手樓價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。測算，項(xiàng)目總收入為：3900元*151265ｍ178。= 開發(fā)收入 本項(xiàng)目住宅按均價(jià)3900元／ｍ178。項(xiàng)目總成本：3428元／ｍ178。171265=／ｍ178。171265=／ｍ178。171265=／ｍ178。171265=／ｍ178。171265=／ｍ178。171265=1179元／ｍ178。171265=／ｍ178。171265= 1168元／ｍ178。項(xiàng)目前期準(zhǔn)備已正在進(jìn)行中，部分開發(fā)手續(xù)已基本辦理完畢，預(yù)計(jì)2008年10月份全面開工建設(shè)，2010年6月31日前業(yè)主進(jìn)戶入住，建設(shè)期為一年半，預(yù)計(jì)2009年全年銷售率達(dá)85%以上。濱河風(fēng)景帶將成為本項(xiàng)目景觀組成部分。（3） 地塊交通條件調(diào)查項(xiàng)目周邊東、西、南皆為城市主要交通線。未來規(guī)劃中，市政府將遷往位于項(xiàng)目以北區(qū)域的濱河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。該項(xiàng)目現(xiàn)狀占地面積90%為凈地，其余10%部分有地上建筑物需拆遷。5 項(xiàng)目建設(shè)可行性分析研究 項(xiàng)目總說明 項(xiàng)目概況德和上城項(xiàng)目位于德和世紀(jì)城項(xiàng)目西北角區(qū)域4地塊，河汾五路與中大街、西大街圍合處。均呈上升增長趨勢。 其它購買用途，約占5%。 置業(yè)目的根據(jù)對(duì)片區(qū)樓盤的調(diào)查分析，本片區(qū)客戶的置業(yè)目的和比例如下： 以購買后自用居住的客戶將成為主體，約占80%。實(shí)力雄厚的煤老板群體。白領(lǐng)階層、私營業(yè)主。分析總結(jié)： 高端住宅屬于剛性需求產(chǎn)品，市場空間大，預(yù)期看好； 臨汾有相當(dāng)數(shù)量依托煤礦先富的人群，足夠支撐本項(xiàng)目的高尚產(chǎn)品； 大企業(yè)持續(xù)作強(qiáng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)作大，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)迅猛成長，區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長為高端物業(yè)提供了有力支撐。 汾西縣最少有上千個(gè)“黑口子” （《了望東方周刊 臨汾市的“黑口子”就有三四千個(gè)（《了望東方周刊 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)： 山西省煤礦數(shù)量4600家左右，臨汾規(guī)模以上煤礦數(shù)量450家左右（官方）。本項(xiàng)目客戶群主要鎖定為富貴型，即年收入在10200萬之間的客戶。 目標(biāo)客戶群與價(jià)格定位與分析 目標(biāo)客戶群高端客戶是本項(xiàng)目的主力客戶群。小區(qū)獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)使居民倍感舒適，管家式服務(wù)，五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供個(gè)性化的服務(wù)并跟蹤到位。 本項(xiàng)目價(jià)格定位受高端消費(fèi)者青睞。 本項(xiàng)目定位符合地理位置特點(diǎn)。以“新都市主義”設(shè)計(jì)理念為原則，結(jié)合地塊自然和城市環(huán)境資源，從居住密度、空間規(guī)劃布局、建筑類型及立面風(fēng)格等多方面著手，構(gòu)建風(fēng)格多元化的、居住產(chǎn)品差異化的綜合性大型居住區(qū)，營造不同城市空間的領(lǐng)域感和場所感。 超低的建筑密度，為功能型現(xiàn)代社區(qū)預(yù)留出了充足的發(fā)揮空間，噴泉廣場、戶外健身區(qū)、林蔭道木廊、兒童娛樂區(qū)……共同組成集功能性、互動(dòng)性、交流性一身的中式豪宅社區(qū)，為臨汾首家符合國際標(biāo)準(zhǔn)，加入中國特色的全新一代尖端住宅產(chǎn)品。 項(xiàng)目物業(yè)定位 ，建筑面積171265平方米，物業(yè)形態(tài)為高層及小高層居住住宅及商業(yè)裙樓?？傮w來說，隨著市政府的遷移和西進(jìn)戰(zhàn)略，本地塊前景看好、發(fā)展?jié)摿薮?。目前本片區(qū)與其他片區(qū)相比，有其幾點(diǎn)獨(dú)特的優(yōu)勢，如規(guī)模大、環(huán)境好、交通便利、有升值潛力，是未來高尚居住區(qū)?？傉摚嚎傮w看，本項(xiàng)目樓盤綜合質(zhì)素尚屬中等偏上，項(xiàng)目地段好，周邊自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，緊貼母城，便利的交通解決了偏于城西的短板，并且本區(qū)域是臨汾市近兩年計(jì)劃改造的重點(diǎn)地帶。（5）地方政府政策的穩(wěn)定及連續(xù)性。（3）德和世紀(jì)城項(xiàng)目本身多種業(yè)態(tài)相互影響與制約。 項(xiàng)目威脅分析（1）本市房地產(chǎn)整體開發(fā)的復(fù)蘇，給項(xiàng)目開發(fā)增加一定壓力。（4）臨汾經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及臨汾市城市首位度的提高，對(duì)周邊郊縣輻射力的增強(qiáng)，會(huì)吸引更多投資經(jīng)營者前來置業(yè)。（2）位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，政府支持“城中村”項(xiàng)目的運(yùn)作。 項(xiàng)目劣勢分析（1）德和世紀(jì)城項(xiàng)目處于一期開發(fā)階段，項(xiàng)目的整體優(yōu)勢尚未形成；（2）項(xiàng)目高端的形象定位及物業(yè)價(jià)格，有可能使項(xiàng)目的目標(biāo)受眾人群有所減少。（5） 項(xiàng)目周邊配套豐富高檔，緊鄰五星級(jí)酒店、沃爾瑪超市、市政府及政府規(guī)劃的重點(diǎn)中小學(xué)，各種生活配套設(shè)施相對(duì)比較成熟。（3） 項(xiàng)目緊鄰城市交通線，周邊交通便利。3 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目優(yōu)勢分析（1） 項(xiàng)目位于臨汾市區(qū)西北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是臨汾最具宜居區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢絕佳。目前該區(qū)的存在項(xiàng)目和潛在項(xiàng)目最多，容量最大，而且該板塊緊貼母城，交通便捷，區(qū)域相對(duì)成熟。財(cái)富中心、濱江明珠等，潛在項(xiàng)目有御景水城，北城壕聯(lián)片改造項(xiàng)目，源宏國際新城。主要項(xiàng)目有華遠(yuǎn)名邸、圣會(huì)在未來兩到三年內(nèi)，可能出現(xiàn)繁榮景象。板塊分析：東城板塊為政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。東城板塊東城板塊為迎春街以東區(qū)域。本區(qū)域項(xiàng)目有裕祥花園、三和家園，潛在項(xiàng)目有新供和地產(chǎn)項(xiàng)目。 從城市空間總體發(fā)展戰(zhàn)略透視開發(fā)區(qū)板塊分析為便于進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分研究，按照臨汾目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，可大致劃分為三個(gè)區(qū)域，即老城板塊、東城板塊、西城板塊（含開發(fā)區(qū)）進(jìn)行分類競爭分析。“二心”：西部依河汾路、中大街，形成開發(fā)區(qū)主中心；東部以衛(wèi)校為中心形成居住區(qū)中心。開發(fā)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)呈三片二心結(jié)構(gòu)。中國銀行大樓矗立在開發(fā)區(qū)繁華地段，中國信合坂下信用社服務(wù)規(guī)范，業(yè)務(wù)量大，其所屬的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布各個(gè)社區(qū)，存貸款非常方便；五洲休閑廣場是集餐飲、住宿、娛樂為一體的多功能涉外三星級(jí)酒店，四星級(jí)唐堯酒店即將投入使用，另外還有金世紀(jì)娛樂城和濱江假日廣場等場所，可滿足不同階層、不同人士的休閑消費(fèi)需求；開發(fā)區(qū)文化教育種類完整，有中學(xué)學(xué)校4所，職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校2所，以及分布于各個(gè)社區(qū)的小學(xué)、幼兒園等，可為居民提供教學(xué)質(zhì)量高、就讀方便快捷的教育條件；衛(wèi)生醫(yī)療事業(yè)蓬勃發(fā)展，大型綜合醫(yī)院新立醫(yī)院和臨汾兒童醫(yī)院，可為患者提供方便高效的就醫(yī)條件，各社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心肩負(fù)著居民的就醫(yī)重任；開發(fā)區(qū)商貿(mào)市場建設(shè)帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廣奇家俱城是晉南最大的、檔次最高的家俱市場，新星機(jī)電城和汽車專業(yè)市場繁榮了當(dāng)?shù)氐氖袌龇諊瑪M建的汽貿(mào)博覽城占地近200畝，是規(guī)范的、功能齊全的汽車市場；寫字樓、住宅樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)，更將為廣大投資者提供優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。并不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入資金，各種基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。三、市場情況　　臨汾開發(fā)區(qū)下轄一個(gè)辦事處，十一個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總?cè)丝诩s4萬余人，其中社區(qū)居民近2萬人，人均年收入4152元；城市居民人均年收入8104元，可支配消費(fèi)能力為7132元。二、自然環(huán)境　　臨汾開發(fā)區(qū)位于臨汾盆地內(nèi)，地處半干旱、半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，屬溫帶大陸性氣候，四季分明，雨熱同期。開發(fā)區(qū)地處臨汾市區(qū)北郊，在臨汾市市區(qū)總體規(guī)劃53平方公里范圍內(nèi)。臨汾開發(fā)區(qū)通過利用國家優(yōu)惠政策，營造一流發(fā)展環(huán)境，提供熱情細(xì)致周到的服務(wù)，已成為中外投資者的沃土，創(chuàng)業(yè)者的樂園。臨汾開發(fā)區(qū)位于臨汾市老城區(qū)的西北部，開發(fā)區(qū)地理位置優(yōu)越、交通